中原：豪宅价格创新高 普住价格维持平稳（1月）

报告提要：

1月份一线楼市成交全线萎缩，东莞市场成交持续放量。

1月份东莞楼市行情以刚性需求为主导，豪宅成交抢眼。

1月份个盘成交分化明显，豪宅价格再创新高，普住价格维持平稳。

一线城市商品房成交普遍萎缩，东莞市场成交稳定。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年1月东莞共有216个项目有商品房成交，成交面积为54.60万㎡，环比下降4.46%，同比上升105.65%；成交总金额为43.89亿元，环比上升9.83%，同比上升162.81%；其中商品住宅成交49.76万㎡，环比下降5.65%，成交金额为40.20亿元，环比上升9.81%，共成交4506套，环比下降9.02%。

从一线城市的成交情况看，1月份北京商品住宅成交环比下降42.4%、上海商品住宅成交环比下降51%、深圳新建商品住宅成交环比下降8.7%、广州新建商品住宅成交环比下降10.14%。而东莞市场则表现较为稳定，一方面是对政策的反应慢半拍，二是开发商积极推货，给买房客户提高了很多货源和选择空间；三是年末企业主群体的资金回笼较充裕，助长了豪宅、别墅的热销；四是部分客户趁政策还没有明朗化之前提前入市。从成交的产品来看，刚性需求仍然占主导，高档洋房和豪宅表现良好。从成交的楼盘看，1月份以新盘成交为主，存量消化明显放缓。

成交分化明显，高端豪宅价格再创新高，普通住宅价格保持稳定。

从成交价格分析，分化非常明显，高端豪宅价格再创新高，普通住宅价格保持稳定。1月豪宅市场表现比较突出的有两个盘，一个是锦绣山河二期•鹭栖湖，成交均价为 10129元/㎡、一个是万科•松山湖1号虹溪诺雅，成交均价为17466元/㎡，均比之前的产品价格再上一个台阶。另外，凤岗的益田•大运城邦一期由于位处深圳与凤岗交汇边缘，受益于大运会的利好及大盘开发概念，吸引了很多深圳投资客的购买，7679元/㎡的成交均价反映的更多是深圳的购买力。剔除这三个盘的影响，东莞全市普通住宅均价为5763元/㎡，环比基本持平，价格保持稳定。

新增供应大幅放量，大盘、豪宅、普通洋房、公寓等相继入市。

从新增供应来看， 2010年1月全市共有27个楼盘项目有新增供应，总供应面积为75.09万㎡，环比、同比分别增幅为51.45%和152.40%；其中住宅供应面积为68.38万㎡，供应套数达6109套。新增供应量较大的有益田•大运城邦、锦绣山河二期•鹭栖湖、凯悦美景花园二期、帕萨迪纳、达鑫•江滨新城、中信•森林湖三期、精英世家、富盈•山水华府等项目。可以看出，市场新增供应以大盘项目、高档洋房、豪宅的供应占主导；一方面可以看出开发商借元旦这个销售节点集中推货；其次是部分开发商赶在政策明朗前加快成交；再者，年初新增供应大幅放量预示着全年的供应量仍然较大。

存量消化放缓，增量持续放量，市场可售存量触底回升，重回600万㎡。

从可售存量情况分析，截至2010年1月31日东莞商品房的累积可售存量为605.62万㎡，环比上升3.33%，库存量增加近20万㎡，可售存量自2009年11月份保持高位回落态势跌破600万㎡，并在12月份回落到2009年最小值580万㎡，供求矛盾也有所缓解，但随着2010年1月份商品房的供应放量，市场以消化新增供应为主，存量消化明显房缓慢使得存量重新站上600万㎡。

新开工大幅放量，大盘、新盘开发热潮启动。

从新开工情况看，2010年1月全市商品房新开工面积72.23万㎡，环比12月份增加11.18%。1月新开工的项目总共有9个主要有：大运城邦花园、高价地广场、丰泽园、骏隆豪景花园、莲湖四季豪园、万科．松山湖虹溪诺雅、蔚蓝城邦、现代印象华庭新世纪宜居等项目。这些项目中的大运城邦花园、高价地广场、骏隆豪景花园开工面积比较大且都在10万㎡以上，随着这些大盘的陆续入市，市场供应压力将持续加大。