中原地产：个盘分化拉高成交价格（1.25-1.31）

一、 一周楼市观察

本周商品房供应共103551㎡，总计892套，其中洋房供应三个项目为：富盈•山水华府、达鑫•江滨新城、虎门国际公馆；别墅供应有达鑫•江滨新城、万科城五期；写字楼供应有松科苑。

本周商品房成交面积11.57万㎡，环比上升6.78%，合计916套，日均成交130套，其中住宅成交了9.76万㎡，环比上升1.54%，合计802套，成交量稳中略升。

本周东莞市普通住宅成交面积为77736㎡，成交均价为7759元/㎡，价格环比上升22.36%。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格在个盘分化的情况下拉高价格，价格突破7000元/㎡创周度历史新高；其中万科•虹溪诺雅的洋房均价为17466元/㎡，成为全市洋房的标杆价；其他价高量多的项目有：帕萨迪纳、益田•大运城邦一期、锦绣山河二期•鹭栖湖、虎门国际公馆等。从价格环比可比性分析，若剔除新上市个盘万科•虹溪诺雅均价1万七的影响 ，全市普通住宅均价为6365元/㎡，均价基本与上周持平。

本周全市共成交别墅64套，成交面积20214㎡，成交均价为15479元/㎡。环比上升17.19%。其中以常平的万科城五期、厚街的丰泰•观山碧水、凤岗的三正卧龙山花园分别以成交31套、7套、5套销售量排名前三甲。本周别墅在供应量充裕的情况下成交取得不错效果。从网上签约数据的成交情况来看，个盘如万科城五期在新增产品较多、附加值较高等因素下成交突破30套，而紧跟其后的丰泰•观山碧水、三正卧龙山花园等项目由于加推了新货，在沉寂一段时间后再次发力取得不错效果。

上周从网上的签约数据来看，整体成交量略有上升，成交价格突破7000元/㎡，创历史新高，这主要是个盘价格分化拉动所影响。这些项目有：万科•虹溪诺雅二期、锦绣山河二期•鹭栖湖、大运城邦花园、帕萨迪纳等。其中万科•虹溪诺雅二期、锦绣山河二期•鹭栖湖等这些豪宅，在企业主年末资金回笼充裕、新增供应较多选择空间较大等因素下，扭转了改善性需求不景气的现象；而大运城邦花园体量很大现阶段处于开发初期 且濒临深圳，承揽了很深圳客户，再加上2010年大运会即将召开的利好，成交一直不错；帕萨迪纳在东城过渡需求较多，大户型“挤压”的情况下成交连续两周排在前十名。

从前十名签约数据来看，前十名共成交共324套，市场集中度为43.48%，资金向这些资源优势项目集中。

从双休日个盘表现来看，市场整体营销活动比较少，临近春节看房客户不多，购房热情在政策不明朗的情况下暂且处于观望。最近一段时间的“焦点”是为土地市场掀起成交的热潮，1月27日，东莞市鼎峰地产击败五房企，以2.07亿夺得黄旗山脚下一片商住用地，溢价120%，折合楼面低价是3285元每平方米；1月28日，经过162轮的激烈竞拍，万科以7.9亿力挫群雄，溢价161.5%收获虎门金洲两地，折合楼面单价为5217元/平米，打破虎门“高价地”记录。这两块土地火热成交对比前段时间樟木头和东坑土地流拍现象，预示着2010年东莞一级土地市场两极分化严重，那些经济实力较强、地理位置优越、景观资源独一无二、区域配套成熟等地块备受开发商青睐；而那些经济实力薄弱、地理位置比较偏、房地产市场不集中的镇区受到冷落甚至流拍。对于高价地块周边项目来看，周边楼盘会以这个高价地为风向标房价也会有不同程度上升，对于前期置业者来说受益很大，但是对于开发商来说高价拿地预示着利润的非最大化，同时在不确定因素下也会带来一定的风险性。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

广东人均GDP接近6000美元

经国家统计局核定，2009年广东地区生产总值39081.59亿元，人均GDP40748元，折合接近6000美元，达到5965美元。广东省统计局发布的资料显示，在投资和消费这两驾马车的强力拉动下，广东去年经济增长走出一条强劲回升的“V”字形曲线。去年一季度，全省GDP增速为5.8%，低于全国0.3个百分点。之后，广东经济增速逐季加快，到二季度增长7.1%，与全国持平；三季度增长8.6%，再到全年增速高出全国0.8个百分点。经国家统计局核定，2009年广东地区生产总值39081.59亿元，按可比价格计算，同比增长9.5%。