东莞改善族成为新刚需 换房“买一卖一”有风险

　  你还有资格成为东莞的买房刚需吗?这是一个忧伤的话题。自东莞房价“脱胎换骨”后，楼市刚需也不再是从前的样子了。在二胎政策的推动下，近年来，东莞改善需求不断抬头，已慢慢转变为“新刚需”，成为楼市重要的购买力量。

　　改善族成为新刚需

　　如今，东莞改善需求有多高?据天为地产统计数据显示，今年7月，东莞适合首次改善型产品(100-130㎡)在全市住宅成交(套数)中占比达到了44.92%，已略超刚需(80-100㎡);而改善型产品(130-160㎡)占比则为9.14%。

　　而从近期东莞楼市的市场表现看，改善性需求也明显比较旺盛，卓越维港、光大山湖城等多项目入市，能满足换房需求的100㎡以上高拓四房都是推货主力，深得改善型客户的青睐。

　　如近期又加推了一批96-116㎡三四房产品的卓越维港，据房掌柜现场观察，去化率最快的便是116㎡四房，开盘1个多小时便先于其他户型被抢购一空。据现场销售介绍，当晚前来抢购的，多为城区及其周边改善需求客户。

　　而最近开盘的多个项目，如碧桂园紫宸府、中惠悦湾、万科中央城市花园等，也吸引了不少改善客户前往抢购，四房去化率颇高。

　　不过，如今东莞房价已今非昔比，改善客也已沦为“新刚需”。就目前东莞市场而言，面对大户型几十甚至上百万的首付，大多数的改善需求已不如从前一般豪气，可以“持一买一”，有不少人选择的是“卖一买一”。

　　只是，“卖一买一”听着很美，既能筹集首付，再购房还能认作首套降低入市门槛，但期间风险也颇大，尤其是现阶段。

　　业内人士提醒，新刚需换房既涉及卖房、买房，过程纷繁复杂，若不谨慎则易出现纰漏，特别是先卖后买的新刚需，容易面临缺首付资金、卖买之间的“时间差”等问题。要想顺利升级置业，就要好好了解换房会有哪些风险，并规避风险。

　　换房有风险需注意

　　案例一

　　资金监管不到位，200万房款不翼而飞

　　如今二手房交易多涉及赎楼环节，虽说产生费用基本买家“买单”，但若交易环节出现资金监管漏洞，业主还能置身事外吗?最近，一则“担保公司员工私自挪用房款”的消息被传开，就在东莞引起了不少关注。

　　原来，今年5月底，业主周先生和买家何先生，通过东莞中原地产交易长安一套商品房。期间，涉及赎楼环节，便委托了广东南枫融资担保集团有限公司东莞分公司(对外推广：泛华金融服务)进行申请贷款赎楼手续，同时签了担保协议和赎楼合同。

　　6月，按照约定，周先生将银行卡、密码及U盾等交给担保公司经手员工叶某，经协商，何先生也陆续将首期款和尾款打入这张银行卡内，而不久后他们也收到了盖有“广东南枫融资担保集团有限公司”公章的收条，一切似是按程序顺利进行，却不想中间掉了链子。

　　7月初，业主突然联系不上叶某，随后一查才发现，何先生本该转到自己账户上的首付款，被叶某转进了自己账户。东窗事发之后，其他受案人也陆续浮出水面。根据中原地产公司透露，仅其公司涉案交易就有四单，金额预估在200万元左右。

　　据悉，除东莞中原外，其他房产中介公司也有交易涉案。而据警方通报，涉案人员叶某已被公安机关依法刑事拘留，案件正在进一步调查中。

　　虽然此违法行为只是个案，但也暴露了东莞二手房交易中的薄弱环节——资金监管。据业内人士透露，目前东莞多数担保公司通过“以贷冲贷”的方式去完成赎楼，即用买家的贷款去帮卖家赎楼并由担保公司进行资金监管，目前东莞从事担保服务的金融公司良莠不齐，一旦监管不到位，放款则很有可能被挪作他用。

　　当然，这一风险是买卖双方不可控的，要规避这一风险，只能当事人多留个心眼，签署公证委托和担保协议时，不仅要选口碑好的公司，还要注意细节条款，保存对自己有利的证据。

　　案例二

　　银行放款延时，业主房财两失

　　与上述个案相比，近期东莞换房交易中，最大的风险还是来源于不断收紧的金融环境，尤其是二手房交易，因银行普遍延期放款，这对部分“卖一买一”的换房族而言，打击是致命的。

　　长安业主张先生最近就因为银行放款问题，被搞得焦头烂额，自家房子交易被卡不说，其看上的深圳松岗二手房也面临着违约风险。

　　原来，基于工作和生活需求，张先生打算趁东莞房价高企时抛售东莞房产，筹得资金后到深圳买一套。今年4月份，张先生与买家、中介签订了三方合同，协议买家找担保公司做快贷进行赎楼，本来以为很快可以完成交易，却不想卡在了银行贷款环节——政策风向转变，银行放款迟迟未到账。

　　而此时，张先生已经在深圳松岗看中一套二手房，因此前被中介和担保公司告知，他长安房产的贷款会在7月初发放，未免自己看上的房子被抢走，6月底他便与深圳松岗业主签了协议，并交了定金。

　　“政策大环境是这样，我理解，但我的卖家不理解啊。同贷书出了，房款迟迟批不下来，松岗二手房卖家都等得不耐烦了，我现在不仅买不到房子，还要承担违约责任赔偿几十万违约金呢!这个责任谁承担?”

　　事实上，如张先生一样，因银行放贷问题引发的纠纷，并不在少数。业内人士提醒，越是在政策调控期，买家越要理性对待，尤其是银根收紧期，“以贷冲贷”的换房方式是很冒险的。