中原车德锐：开发商闷声快跑才是王道 金九银十会以价换量

　　金九银十这个传统节点即将到来，房地产市场渐渐热闹起来。今年，地产人又有怎样的常态?被调控压抑了大半年，对于这个金九银十，他们又有怎样的看法?

　　借着金九节点，房掌柜特别启动“冲刺金九银十，地产人你怎么做?”专题策划，特约东莞中原战略发展中心总经理车德锐进行访谈，聊聊他眼中的金九银十，以还原东莞楼市这一年来的变化轨迹，并预测未来东莞楼市的走向。

　　现象：楼市成交量上升

　　自去年限购限贷以来，东莞楼市遭到重创，低迷气压一直持续到今年年初。随着两会的召开，东莞楼市迎来了短暂的狂欢，而后又被4月新政浇了冷水，一直到临近金九银十，市场才有所好转，整体成交量虽不及限购之前火热，但相较上半年来说还是有很大的提高。

　　据东莞中原数据监控，8月楼市供需两旺，其中住宅供应有81.17万㎡，环比上升了65.41%，创历史同期新高;成交了61.46万㎡，环比上升25.64%，与历年同期相比，成交量仅次于2015年和2013年。

　　不过，在车德锐看来，这种现象并不能代表东莞楼市回暖。“基于东莞大环境的不同，当前的楼市情况与去年及今年上半年的都不可同日而语，8月成交量较高，主要是因为限签放开，导致上半年成交的高价项目大多呈现在8月。”车德锐坦言，自4月11日新政颁布之后，东莞楼市受到很大影响，近期之所以出现成交量上升的现象，主要是因为临近金九银十，有些开发商要开始跑量，特别是那些相对偏远的项目都在以价换量。

　　据房掌柜了解，近两个月开盘的几个项目，定价大多低于区域价或其他在售价格，如东城万科中天城市花园的均价约18000元/㎡，黄江中泰峰境均价约15000元/㎡，石碣碧桂园珑远紫宸府均价13000元/㎡，等等，这些项目开盘的去化率均高达9成。

　　建议：以价换量是王道

　　从去年底到今年上旬，开发商都处于观望新政的状态，迟迟延后推货节奏或者以小步加推的方式去货，然而政府对调控的态度十分强硬，加上年底供应集中、市场竞争激烈，开发商要面对的仍是一个充满不确定性的市场。

　　对于金九银十，乃至下半年的市场预判，车德锐表示要从几个方面来分析。首先是限价方面，最新的物价备案新政反映了政府今年维稳房价的决心和态度。由于项目价格备案不得高于所在区域前三个月的15%，近期东莞已有不少项目出现低于市场预期、低于竞品价格以及降价出售。区域所在的价格也出现松动，调价不能高于首次备案的5%，这说明开发商要等市场涨价才推货出售将会是很艰难。

    除了限价外，下半年东莞的货币环境在持续收紧，大多数银行的贷款利率上浮5%-20%，贷款成本增高、银行放款速度缓慢，不仅增加了购房者的购房成本，也不利于开发商资金回笼。

    此外，投资资金的分流也时刻影响着东莞下半年的楼市。这种分流体现在股市和三四线城市两个方面，其中，股市的权重股、科技股等持续突破，市场投资资金逐渐从高位的楼市进入到低估值股票中；另一方面，由于受到政府“去库存”的利好政策影响，上半年广东三四线城市出现房价普涨的趋势，吸引开发商投资布局，也吸引了投资客进入三四线城市，分流了东莞部分投资资金。