中海夺东莞首宗限价熔断地 东城商住地可售楼面价16218元/㎡

2017年9月5日下午，东莞首宗“限价熔断”地块开拍！中海以可售楼面价16218元/㎡笑傲群雄，夺得东城八一路商住地，破城区地价历史记录！

    值得一提的是，这是中海第二次在东莞公开拿地。2017年1月20日，中海就以“29亿+36450㎡配建”的代价，如愿将凤岗7.3万㎡商住地收入囊中，可售面积楼面价约26646元/㎡，再破东莞历史记录，也是当今东莞商住地价最高记录的保持者！ 

火爆现场

12家房企竞拍98分钟

在东城八一路商住地竞拍前一周，已经有房企出价，随后陆续有房企跟进提前出价，到9月5日上午，已经有7家房企共计报价8次。

下午3时正式开始竞拍时，已有11家房企报价20轮，在竞拍过程中又一房企杀入场内。12家房企竞价57轮98分钟，中海脱颖而出，最终以43195万元，成交楼面价16218元/㎡夺得东城八一路商住地。

此次新地块竞拍现场的火爆事前已有迹象。在地块正式拍卖前，就有多家房企前去看地。据其它媒体透露，中海、万科、碧桂园、时代地产、新城控股、汇景等大型品牌开发商都参与了该地块的竞拍。

土拍新模式

平抑地价 稳定土拍市场

本次土拍使用了限价熔断的土拍新模式，限价熔断机制的出现，是为防止土地竞价过高导致房地产过热，此前全国已有南京、北京、青岛、佛山等地先后试水。

自7月底以来，东莞土拍市场已经新引进了“限价熔断”、“限价摇号”、“限价竞自持”3土拍新模式，加上1月份曾经使用的“限价竞配建”，东莞土拍已拥有4种新型拍地模式。这些拍地新模式足见政府为稳定土地市场，从根源上规范楼市的努力。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐在东莞土拍新模式出来后就曾表示：“目前看好东莞房地产市场发展前景的开发商很多，而且都是非常有实力的全国知名品牌房企，他们现在有很强的意愿在东莞市场拿地布局，所以对商住用地的需求量比较大，使得土地市场热度不减，地价居高不下，为平抑地价以及稳定楼市预期，土地竞拍方式需要围绕限价进行创新。今年东莞曾经使用过限价竞配建的方式，这种方式使得可售部分的地价非常高，对稳定房价预期不利。而新推出的土拍新模式，对平抑地价和稳定市场预期均有明显的作用。”

合富研究院高级分析师李兴旺此前也表示：“早前，东莞政府就在调控文件中提到，要加快研究创新土地拍卖方式。采取这些拍地新招式主要是为了稳定地价。地价的高低取决于供求关系，房企对于地块的需求和对于楼市未来的预期起主导作用，如果大家预期看好的话，不管方式怎么变化，地价都不会太低。”

瑞峰瑞城搜总经理李玲玲也在房掌柜专访时表示：“房企之所以在土地市场展开激烈竞争，根本原因是看好东莞楼市的发展前景。东莞的人口吸引力指数排名全国第4，仅次于北上广深;人口密度排名全国第3，仅次于深圳、上海。土地调控政策频出、房企的拿地门槛提高，使得本土的中小房企难以招架，或将转向三旧改造项目。而随着粤港澳大湾区成为现阶段房企战略布局的重要一环，越来越多的外来品牌房企看好并入驻东莞。这无疑会加剧东莞的拿地竞争、推升地价，未来的土地招拍挂市场将成为品牌房企的主战场。”

区域楼市

在售楼价约2万追平熔断地价

据房掌柜了解，在该熔断地块出炉前，城区片区楼面地价最高纪录，是去年阳光城在万江拿下的6.76万㎡商住地，即现在金地与阳光城联合开发的风华公馆，楼面地价为15339元/㎡。

作为土地供应“贫困户”，东莞商住地市场又断供了大半年，东城八一路地块抢夺战的激烈，其实早在预料之中。地块熔断警戒线1.86万/㎡的楼面价，已基本与周边在售房价持平。

2017年，在多个三旧项目支撑下，城区商品房供应集中爆发。目前，东莞城区在售项目数量众多，包括万科中天城市花园、漾城、旗峰公馆、凯晟景园等十余个。供应的爆发虽加剧了城区楼市的竞争，但房价方面依然企稳1.8-2万/㎡。

据了解，目前东城万科中天花园主推92-115㎡带装修三、四房，均价在1.8万-2.1万/㎡；莞城旗峰公馆主推91-106㎡毛坯三房，均价也约为1.8万/㎡；南城漾城项目将推出100-115㎡洋房，预计均价也约为2万/㎡。

卓越中寰的35-59㎡带精装1-3房loft公寓上周开盘受追捧则卖到2.1万/㎡，阳光城MODO、保利珑远国际广场、泰禾新天地等项目公寓也将在近期以市场价入市。其它城区项目的洋房和公寓产品也均在2万/㎡上下，别墅项目则看品质而定。

而东城八一路商住地所处片区，拥有中信凯旋城、阳光澳园、景湖春晓、景湖花园、锦绣旗峰、光大花园、景湖春天等一系列大型小区，多个小区二手电梯房报价已超2万/㎡。

地块详情

熔断楼面价1.86万/㎡

东城八一路商住地目前已经完成平整并且360度围蔽工作，总用地面积16047.6㎡，根据容积率1.0≤R≤2.8计算，地块最大建筑面积为44933.28㎡。地块起始价为14695万元，起始楼面价为3270.40元/㎡。

与其它拍卖用地不同，该宗地块出让后，竞得方建设好后，还需将该地块西侧和东侧商业办公区域涉及地上商业建筑18300㎡，无偿交付东城街道，并交纳所有办理产权费用。

另外，在竞价拍卖过程中，当地块交易总价竞拍至最高限制地价49592万元，选择进行熔断处理，取消该宗地块拍卖。通过计算可得知，若按照全部建筑面积计算，熔断楼面价约为1.1万/㎡；若除去交付东城街道的建筑面积，熔断楼面价为1.86万/㎡。

地块最终没有熔断，成交价43195万元，未除去无偿交付东城街道部分的楼面价为9613.14元/㎡，除去东城街道的建筑面积后，成交楼面价16218元/㎡。

地处黄旗山豪宅片区

地段是房产价值的重要保证，该地块处于黄旗山豪宅板块内，离尘不离城，与黄旗山仅仅是一路之隔，处于八一路与莞长路交汇处的西南方，正位于鸿福路地铁枢纽和东城南地铁站之间。

教育配套优异

地块周边教育资源相当丰富，集中了东华幼儿园、东华小学、东华初中、东华高中、光明小学、光明中学等一系列名校，也是东莞民办名校规模最大最为集中的区域。

存背靠城中村的劣势

地块与立新城中村接壤，可享立新市场买房的便利生活，但是立新城中村除农民房外，还有数量众多的中小型工厂，或会对楼盘的品质造成一定影响。

地块曾举行“世界莞商之家”动土仪式

2016年9月，世界莞商之家曾在该宗地块上进行动土仪式。

当时场地的宣传海报上显示，世界莞商之家位于东城街道立新社区鸿福路与莞长路交汇处、东莞市商业学校东侧，是集莞商及莞企形象品牌展示、莞货展览、莞商友谊交流、莞商培训学习、莞商事业发展研究促进，以及为会员与莞商服务想配套的综合性办公楼。

如今，该地块又为何被挂出来进行招拍挂呢？房掌柜曾致电世界莞商联合会，得到的回复是，世界莞商之家相关情况不便透露。