建行中行房贷细则宽松出台 中大户型出货良机？

从10月22日央行颁布新的贷款利率下限和最低首付比例政策以来，时至今日已过去三周有余，如同去年“9.27”政策如何界定第二套房贷一样，央行此次新政再次留下一个巨大的问号——如何界定首次购买“普通自住房”和“改善型普通自住房”？对东莞而言，即应该依据90平米还是参照144平米？房掌柜(fzg360.com)评论员认为，上月的新政再次遭遇“政策补丁”悬念。

11月13日，房掌柜(fzg360.com)获悉，东莞城区部分大发展商开始收到建行和中行所传达的房贷细则，两家银行同时制订了差别化的利率政策和首付款比例的调整要求。

中国建设银行东莞分行房贷细则——

第一套：

144㎡以下，2成首期，利率下浮30%；

144㎡以上，3成首期，利率下浮25%；

第二套（首次改善型自住房，以家庭为单位计算）

3成首期，利率下浮15%；

第三套：4成首期，按基准利率执行；

第四套：5成首期，按基准利率上浮10%执行；

中国银行房贷细则——

第一套：

144㎡以下，2成首期，利率下浮30%；

144㎡以上，2成首期，利率下浮20%。

附：10月22日央行新政——

2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点（中国人民银行www.pbc.gov.cn）。

在此，我们不妨首先回顾一下去年“9.27”的“政策补丁”——

2007年12月11日，央行在“9.27政策”的基础上颁布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，其中规定：“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”。

2008年4月，东莞市统计局公布了《2007年东莞市国民经济和社会发展统计公报》，其中明确：“人均住房建筑面积57.38㎡”。当时东莞建行方面表示，对于已结清第一套住房贷款并将该房售出，或者人均住房面积低于57.38㎡的贷款人，再次在建行申请购房贷款时，即可享受首套住房贷款的优惠。

此次出台的房贷细则给购房者实际带来多大的利好？房掌柜(fzg360.com)以东莞建行这次制定的实施细则为准，分析一下三个实际的置业案例。

案例一：陈先生2006年结婚时，在南城贷款买了一套85平米的两房，现因小孩出生，准备升级换一套四房的单位。按照建行的规定，陈先生夫妇俩的人均住房建筑面积小于57.38㎡，通过建行贷款仍可享受首套住房贷款的优惠。

细则颁布前：因为陈先生想买四房，建筑面积基本都在90平米以上，所以需要3成首期，贷款利率可打7折；

细则颁布后：若陈先生若购买的是144㎡以下的房子，只需2成首期，比细则颁布前节省10%的首付款，贷款利率仍可打7折；若陈先生购买的是144㎡以上的房子，则仍需3成首期，贷款利率打7.5折。

案例二：马小姐2006年大学刚毕业时，在东城贷款买了一套72平米的两房，现因考虑结婚，准备与男朋友一起买一套四房的单位。按照建行的规定，马小姐的人均住房建筑面积大于57.38㎡，通过建行贷款不可再享受首套住房贷款的优惠。

细则颁布前：因为马小姐想买的也是四房，建筑面积基本都在90平米以上，所以需要3成首期，但贷款利率是基准利率的1.1倍；

细则颁布后：需3成首期保持不变，贷款利率则可打8.5折，利率比细则颁布前减少了25%，可节省的利息相当可观。

案例三：邓小姐是东莞某民企一中层管理人员，现住东城某高档楼盘的五房单位，觉得现在东莞有几个小户型的楼盘地段不错，拟投资一套小户型公寓收租。按照建行的规定，邓小姐一家三口的人均住房建筑面积已大于57.38㎡，既不属于购买“普通自住房”，也不列入“改善型普通自住房”的范畴，通过建行贷款不可再享受首套住房贷款的优惠。

细则颁布前：需要3成首期，但贷款利率是基准利率的1.1倍；

细则颁布后：列入“第三套”房贷的可能性较大，那么首期需要4成，对首期款的支付要求提高了，利率则按基准利率执行，比细则颁布前减少了10%，可节省的利息较为可观。

由上，我们可看出，建行房贷细则呼应央行政策，措施主要围绕“自住房”实施，对纯投资的行为不鼓励不压制（首付提高利率降低互为冲抵）。同时，对“第三套”、“第四套”住房，在首付比例的执行上，与细则颁布前差别不大，主要的宽松政策仍然体现在利率的让步上——“第三套”按基准利率执行，“第四套”才按基准利率上浮10%执行（1.1倍），对二次以上换房自住置业者，主要剩下的是“首付比例”这道“紧箍咒”。换句话，去年“9.27”政策对第二套房贷的惩罚性利率措施差不多已被推翻，现出台的房贷细则令之前的第二套房贷利率形同虚设。

总体而言，房掌柜(fzg360.com) 评论员认为，建行房贷细则的利率优惠措施，对二次以上置业者结束目前的观望心态、果断入市购房，有实质性的利好推动作用，对考虑以纯投资为主的小户型投资者，如果支付能力足够，其投资成本也相应有所降低；对房地产企业而言，目前接近年关，若与建行大力推进房贷合作，是一个不错的推盘阶段，特别是对中大户型产品积压较多的项目，定价合理、推广到位的话，应是一个出货良机。