东莞将如何对土地进行二次开发 多个镇街探索新路径

寮步镇横坑(竹园)连片“工改工”项目位于莞樟路北侧,毗邻G94高速出入口,整体改造总面积约696.7亩,大部分为集体建设用地,计划分三期推进。其中,近期重点推动一期现状条件成熟的横坑万荣工业区。

“这是集体物业,由村集体自行改造,不需要拆迁补偿。而且横坑社区相对富有,有自改实力。”寮步镇土地储备中心主任叶崇伟告诉本报记者,建于1993年的万荣工业区占地面积178亩,计划整体拆旧建新,提高容积率,打造集项目研发、生产及相关服务配套于一体的新型产业园区。

新旧之间

M0模式不仅可以吸引和留住人才,还可以盘活存量用地,增加土地供应,发展新经济模式。

“三旧”改造的本质就是城市活化更新,与城市品质提升、产业转型升级是密切相关的。9月26日,我市召开土地管理工作会议,再次明确要坚持“产业立市、工业强市”,严控工业用地改作其他用途。目前,各镇街、园区工业保护线的划定工作已全面启动。

全市划定不小于365平方公里的工业保护线,占全市规划建设用地比例不低于30%,一个目的就是规范市场行为,引导城市更新健康发展,支持“工改工”和连片改造,明确工业保护空间。

“引进企业必须引进人才,只有留住人才,才能引进企业。”对比深圳多个新型产业园区,清溪镇城市更新局副局长黄旭光认识到,只有产城融合才能更好地留住人才。“深圳的做法是,企业入驻园区后,参照周边同类产品70%的价格出租,对高成长、国际领先的企业‘一事一议’,减免租金的50%,甚至免费。园区内的人才公寓同样参照周边楼盘价格的50%销售,并且控制楼盘每年的涨幅不超过5%。”黄旭光说。

黄旭光告诉本报记者,目前深圳的新型产业园区为适应新形势,将区域现有普通工业用地(M1)变更分为新型产业用地(M0),将旧厂房拆除重建升级,改造成新型产业园,实现产品多元化,包括新型行业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。其中配套商业、保障房和公寓可在园内销售,这样不仅可以吸引和留住人才,还可以盘活存量用地,增加土地供应,发展新经济模式。

今年6月28日,清溪镇与深投控签订战略合作协议,合作共建“大亚湾·清溪科技生态镇”项目。该项目的着力点,是通过对旧工业区的连片改造,承接莞深产业发展规划和对接先进产业资源,推动产业升级和城市更新。目前已有37家企业有意向入驻,包括用友集团、民生电子等国内知名企业。黄旭光说,等全市M0政策出台后,清溪将加快推进大亚湾·清溪科技生态镇项目的连片改造。

根据辖区实际,南城“三旧”改造有自己的特色。东华片区位于南城街道胜和社区,东至莞太路,南至银丰路,西至沿河路,北至建设路,区位条件良好,改造单元总面积为619.28亩。该项目实现了改造范围由小面积项目到大面积片区的转变,改造理念由偏重经营性开发向统筹提升城市品质转变,并更加关注民生,片区改造的23项工程中有21项是道路、学校、停车场、休闲空间等民生工程。

同时,东华片区一改大拆大建单一方式,通过引导工业企业退出,拆除原工业厂房,建设现代居住社区、购物中心、小学等拆除重建项目;一河两岸的拆除复绿,修复城市内河涌景观,增加市民休闲运动空间;拆除局部建筑打通片区内部交通网络,增加停车配套,增配公交站点等;对旧村巷道、建筑立面、市政设施、景观环境等进行综合整治,全面构筑片区公共活动开放空间、促进新旧融合。

平衡之术

今后东莞“三旧”改造工作,将打好“统筹牌”“产业牌”“金融牌”等三张牌。这些政策一旦落实,将破解“三旧”改造诸多难题。

多个镇街“三旧”改造依然面临着不少挑战。以长安为例,该镇纳入“三旧”改造集体建设用地面积达到11437.98亩,约占全镇“三旧”改造的87%,但是由于历史原因,实际上许多地块已掌握在私人手里,社区难以统筹进行成片改造。

据了解,我市2014年印发的《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》,明确2014年后开展的“三旧”改造项目,需按照改造单元计划阶段、改造项目方案阶段和改造项目实施阶段的工作流程图和工作指引进行常态化全流程管理。

“三旧”改造项目,首先要按照改造单元计划阶段要求,划定改造单元范围,编制改造单元前期研究报告,开展改造单元土地权属和房屋权属调查,制定改造单元拆迁补偿方案;若属村企合作改造模式的项目,还需要按照《东莞市集体经济组织与企业合作实施“三旧”改造操作指引》,通过镇街招标平台,或者市公共资源交易中心公开选择合作企业。

根据《方案》与《指引》,只有纳入改造单元批次计划范围的“三旧”用地,才能申报改造方案;只有批次计划同意申请调整控制性详细规划的改造单元,才能申请调整控规。

记者走访常平、寮步、长安、黄江、清溪等镇街了解到,审批再提速,是投资主体的主要关注点。此外,“三旧”改造依然延续低容积率、低强度开发思维,不利于释放土地价值,投资主体消化不了成本压力,减弱投资意向等,成为多个镇街“三旧”改造共性难题。

值得注意的是,叶绍焜表示,今后东莞“三旧”改造工作,将打好“统筹牌”“产业牌”“金融牌”等三张牌。其中,备受关注的“金融牌”包括建立城市更新资金池、形成土地收益内循环机制等,要求镇村将“三旧”改造土地收益的一定比例,再投入“三旧”改造,用于土地储备、厂房回购、村居环境整治等,进而形成良性循环。

一个具有借鉴意义的案例是,清溪镇以清溪控股集团为主体,设立20亿元城市更新专项基金。通过发挥专项基金的杠杆作用,引入有实力的企业投资,并以EPC的模式参与到该镇城市更新、厂房(园区)改造、土地(厂房)统筹开发项目。清溪以清溪控股集团为主体,引入社会资本,参与土地资源、厂房资源的设计、建设、运营和维护,以收益共享、政府购买等方式确保社会资本的合理投资回报。这些政策一旦落实,有望破解困扰“三旧”改造的诸多难题,推动东莞的“三旧”改造工作走上新台阶。