存量房房贷新政待产 银行仅对首套房优惠利率

记者昨天从沪上多家银行了解到，目前房贷新政已明确了增量部分的执行原则，即严格按照银监会的有关通知执行。而对于存量房，各总行则仍然没有出台实施细则。

仅首套房可享优惠

“首套能够获得0.7倍利率优惠，而二套只能1.1倍，银行从严执行。”新房贷已经没有疑问。

一位国有商业银行个贷部的负责人指出，银行在发放新的房贷时，主要依据银监会10月底的有关通知，即“应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素”来确定利率和首付比例。目前，对于改善型住房，银行仍然执行银监会去年的359号文和452号文，即便之前的房贷已经还清，但新贷款仍然要执行1.1倍利率。

银行工作人员表示，是否改善型住宅，比较难统一标准，而且许多情况下前套房没有卖出，这给银行判断贷款申请人是否真的是改善居住环境带来了困难。因此，银行宁愿按照监管要求从严。

存量房新政在“孕育”

该个贷部负责人也坦言，有关存量房的新政还在总行艰难“孕育”中，离执行新利率的2009年1月1日越来越近，银行的焦虑也越来越深。

存量房新政的难点在于，对于符合规定的老客户，究竟能否享受新利率的0.7倍。这批客户大多是在房价高企和高利率时申请的贷款，属于房产的真实需求。如果银行给予优惠，那么，动辄数百亿的房贷余额，势必给银行带来巨量损失，严重影响银行业绩。如果不给予优惠，则显然有失公平。业内人士表示，现在最难的就是“国有上市商业银行”了，小银行则都在观望。

无交易转按揭再现

由于之前房贷新政迟迟不明确，一些耐不住寂寞的股份制银行开始重新做起无交易转按揭来，将其它银行的存量房以优惠利率揽入怀中，做大自己的业绩。对此，业内人士明确表示，这是违规行为。

目前沪上从事无交易转按揭的主要是两家股份制银行。前者利用自己的房贷新品吸引了不少客户，而后者则是直接联合担保公司来拉拢符合资质的客户，由担保公司先把客户原来银行按揭的钱还掉，银行重新贷款给客户，这样操作，名义上还是同一套房子，就不触及是否首套的问题。

业内人士表示，无交易转按揭早已经叫停，许多大银行都已不做，“现在都靠银行自觉自律，如果有人扰乱市场秩序，那只有靠监管去纠正了。”

房价或许有所松动

从各家银行的情况来看，11月份以来的房贷增量有所放大，但仍然不能判断是否是趋势性的。而房价则略有下探。

有关人士表示，11月份的统计数字放大并不具有代表性，因为上月底新政出台后，房贷进入了一个冰冻期，许多延压的量这两个星期才释放出来，何况增量并不怎么惊人。根据央行上海总部最新公布的数据，10月份上海中资商业银行个人住房贷款减少21.1亿元，同比多减71亿元，其中新建房贷款减少17.6亿元，二手房贷款减少3.5亿元。市场需求不足才是银行真正担心的。