9000亿元投资保障性住房 商业房企仍喜忧参半

三年9000亿元住房保障投资并未在资本市场引爆看多氛围，地产股仍旧持续低迷。昨日，在建筑指数以6.9％的增幅领涨A股大盘时，包括保利、万科、招商地产和金地集团在内的龙头地产企业却一路看跌。

“和其他领域相比，房地产市场的大举政策性投资目前无法对市场机制下的房地产企业有明显的拉动作用。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄称，一些开发品类接近保障性住房的企业可能从中获益，比如上海绿地集团和保利地产等，他们或通过直接参与的方式从保障性住房中获益，或参与保障性住房区域的商品房开发建设，借助政策加快区域发展。但另外一些接近保障类层次的商品房可能在价格上受到冲击。

据了解，9000亿元楼市投资主要用于增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区改造。上海房地产专家丛诚介绍，按照廉租房经济适用房面积标准分别为50平方米/套和70平方米/套测算，未来三年9000亿元保障性住房总投资意味着其平均造价为2368元/平方米。“应该说，剔除土地成本，这是比较符合目前住房建造价行情的。”丛诚表示。

“加大保障性住房建设力度，有助于高效解决中低收入家庭的住房困难问题，也有助于给房地产市场创造一个良好的、理性与稳定的长期发展环境，对房地产行业有利。” 万科集团相关人士表示。

“虽然保障性住房属于微利保本的项目，但安居工程、民生工程的政策导向是正确的，有经验的开发商也能从中获益。”大华集团营销中心副总经理杨子江表示。对参与过上海宝山、嘉定、崇明等区域政策性住房建设的大华来说，杨子江认为今后在政策的引导下，需要更多具备综合能力的开发商投入其中。

尽管多数企业认可保障类住房体制的完善，但专家表示，保障性住房建设目前在机制与资金方面仍未明确，开发企业如何参与分享9000亿元蛋糕仍存疑问。

首先是机制问题，即由谁来承担保障性住房的建设任务。“如果是各地政府下属的经济适用房开发机构，恐怕在未来三年无力承担3.8亿平方米建筑面积的巨大建设任务。那必然是要鼓励各类房地产公司参与其中建设，而政府的财税激励和优惠政策有哪些？是否采取政府包销或担保销售的方式？怎样确保投资企业的效益利益？等都需要有明确的界定。”丛诚称。

另外，投资资金如何落实的问题也备受市场关注。“每年3000亿元的投资不可能全部由政府财政出，必须借助于企业自有资金和银行信贷资金，那就有一个如何解除企业投入和配套信贷的后顾之忧的问题。”丛诚表示。

长江证券分析师认为，即便出台多个救市政策，目前楼市整体调整的趋势不会改变。“行业内企业盈利最坏水平还没有到来，预计该情况会在明年上半年更明显。”分析人士称。