借政策东风房地产景气回升 后市政策仍可期盼

借政策东风 房地产景气有望回升

从前三季情况来看，房地产行业景气持续回落。前3季度房地产投资年度累计值同比增长26.5%，增速逐月放缓；商品房新开工面积同比增速，则比去年同期放缓11个百分点；“国房景气指数”已连续10个月环比回落；预收款出现负增长，利用外资增速同比大幅回落48个百分点，利用国内贷款增速回落21.5个百分点；商品房空置面积从去年11月以来持续增长，9月末同比增长10.2%，居历史最高位；土地购置动力匮乏，开发节奏放缓，对地方财政已造成负面影响；商品房累计销售面积同比下降14.9%，且第3季度销售面积低于第2季度，全年销量下滑已成定局。

随着楼市下滑给经济增长带来显著的压力，房地产行业的政策转向已不再是疑问。随着包括降低住房交易税费、下调个人住房贷款利率下限及最低首付比例，用于支持居民购房等“新政”的推出，房地产行业将进入一个与前几年不同的政策相对宽松的发展空间。但新政能否就此带动行业景气回升？对此，分析师分歧较大。

需求仍存疑

兴业证券分析师认为，“需求不足”是本轮地产行业持续调整的最根本因素，背后反映的是过高的房价超出购买力以及宏观经济恶化使得购房者对房价的预期悲观。虽然央行的组合拳标志着货币政策的重大转向，但这依然不能改变房价继续理性回归的趋势。从行业的资金面而言，长期贷款利率下调幅度明显小于短期贷款，使得房地产行业仍然相对较为“受伤”。且从控制金融的角度看，即使货币投放总量有所增加，但地产行业仍难以获得资金青睐。此次央行货币政策调整，不会使得房地产行业趋势有明显改变，维持对房地产行业的“中性”评级。

中金公司分析师也认为，房地产行业下降周期不会随着政策的变化而改变，行业最差阶段还没有到来，地产板块难以出现反转。长江证券证券分析师表示，此次“新政”是对房地产行业调控思路的部分转变，而不是全面的转变。新政的出台，主要是为了刺激内需，配合宏观整体扩张性调控的思路，稳定经济增长，改善民生。此次新政为房地产市场快速调整创造了有利的外部条件，一定程度上降低了未来向下调整的空间，但不能改变整个行业内在的继续调整要求。

不过光大证券分析师认为，这次政策出台的及时性和力度均超出了市场的预期，将对房地产市场产生明显的正面作用。理由在于：政策信号对供求双方预期的改变将起重大影响；第二、放宽利率下限影响巨大，这次减税及降息可以变相提高居民的月供支付能力大约23%。第三、房价的泡沫程度并没有想象的那么大。综合评估，这次新政策特别在利率优惠上的力度是相当大的，将有效地缩短房地产市场的调整时间和房价的调整幅度。由于目前房地产股票估值反映的是预期未来房价下跌20-30%，而现在，预期房价最多在当前的基础上下调10-15%就可企稳。因此，上调了部分公司的投资评级至“买入”，仍维持对行业的“增持”评级。

后市政策仍可期盼

国金证券分析师表示，虽然居民购房信心和市场销售短期无法立即恢复，但从政府传递出的态度分析，房价大幅波动的可能性降低，对于长期投资者而言，地产股已经开始进入价值区间。国信证券分析师表示，虽然目前形势依然严峻，但未来政策扶持的空间和力度仍会非常大，管理层可用筹码相当多，并且未来仍有很大降息空间，四季度和明年将是各方面利好政策的频发期。在经济下行中，房地产拉动投资和内需、带动上下游产业的重要作用更加突出，政策的累计效应有望刺激行业率先复苏，预计2009年房地产销售量会超过目前的普遍预期。

安信证券分析师表示，行业、货币、刺激内需等政策都呈现趋势性向好，消费者预期将慢慢扭转，维持行业“领先大市－A”的投资评级。但危机过程中市场必定有波折，仍然建议投资者在股价下调过程中建仓，不宜过度追高。

国十条影响楼市和楼价 救楼市最重要

人们注意到，国务院日前提出的扩大内需十项措施中，第一个就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度……”。国务院１０日召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，部署落实中央政策措施。会议提出的七项工作中，“促进楼市平稳健康发展”是其中一个重要内容。

此举有利于恢复信心，保持宏观经济平稳增长，也直接和间接地利好房地产市场。目前的楼市不算健康，从成交量和开工面积来看，开发商资金链紧张已是不争事实，许多开发商因此大规模压缩开工面积，这对保持经济稳定增长、解决就业是很不利的。此外，购房人对经济前景信心暗淡，也造成楼市成交量以50%的幅度急剧萎缩。从房价角度来说，商品房价格应由市场确定，如果什么样的房子价格高了，就增加什么样房子的土地和资金供应量，房价自然就会回落。

国十条之第一条,依然旨在扩大住房内需,但表述之重点——或叫政策扶持之初衷,拒绝为高房价“埋单”的政策立场比先前的“十四条”更加直截了当,扶持对象锁定为“保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、游牧民定居工程、农村危房改造”等关键词,高价商品房被排斥于政策扶持之外。这是隐含在“国十条”之中的一个非常明确的政策信号,即扩大内需保重点在于保(改善)民生,政府4万亿元“额外投资”保增长重点用于铁路、公路、港口、机场等重大基础设施建设。也就是说,假如先前的“十四条”还被某些利益集团和开发商有意误读成政府要维持高房价,继而在媒体上放大这种误读的话,对不起,“国十条”之第一条有明确的政策取向,某些利益集团和开发商对继续维持高房价已难存幻想。