东莞新规严禁“商改住” 小公寓“没戏”了？

    买公寓和写字楼的要注意啦！10月20日东莞发布《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》，明确要求今年3月21日之后出让的商业金融地块都不能采用住宅套型式设计，这是否意味着“商改住”时代要结束了？

    公寓将迎大挑战

    自从限购后，东莞的公寓产品就好像迎来了春天，不仅供应量集中爆发，就连成交量也屡屡破纪录。为了在众多公寓产品中打开市场，很多开发商会设计各种特色户型来吸引购房者，复式、几房几厅、自带卫生间和厨房、送家私家电，现在的公寓看起来和住宅产品无差别，加上不限购、价格相比住宅优惠，销量还是可观的。

    据东莞中原地产数据显示，今年上半年公寓新增供应面积29万平方米，网签达38万平方米。公寓产品成交占比显著走高，达到26%，其中商业公寓成交占公寓成交量的约90%。而预计未来3年，东莞商业公寓会有47个项目供应，约164万平方米，商业公寓的竞争会更加激烈。

    然而，接下来公寓市场将迎来了一次大挑战。10月20日，东莞市规划局官网发文要求加强商业办公类建筑项目的管理。此次，规划局强调商业办公建筑的平面布局不得采用住宅套型式设计，厨房、卫生间、阳台、空中花园等空间不能设在商业、办公单元内部，只能设置在公共空间。

    陈骏良：购房者需要理性对待

    这条政策会对东莞的公寓市场带来怎样的影响呢？东莞房协秘书长陈骏良表示，“政策出台的目的只有一个，严控商务公寓供应量。”他分析指出，政府规划土地性质时候，本意就是规划商务、办公用的，但由于写字楼销路不好，部分开发商就转空子改做40年产权的商务公寓出售，长久下去，必然会打乱市政规划。如今发文禁止，也是出于规范城市配套考虑。

    东莞严禁“商改住”，当前在售的部分商务公寓项目，已抓住机会做“且买且珍惜”宣传。不过，陈骏良则建议购房者要理性看待政策，表示虽然当前楼市，商务公寓因“不限购、带装修、低总价”等一些优势，今年成交都比较好，但商务公寓毕竟是商务性质，产权、水电费等都处于“弱势”。另外，住宅公寓虽不受限制，但也占购房名额。“总之，各有千秋，购房者需要理性对待。”

    李兴旺：对在建在售的项目影响不大

    “这是针对新的地块的，对在建在售的项目影响不大。”据合富辉煌研究院高级分析师李兴旺表示，2014-2015年东莞批出较多的商业地块，到2016年认识到商业地块供应体量过大，所以适时调整了出让地块的指标，大幅减少了商业比重。

    他认为，将来的地块出让都会考虑到这个政策，会更加客观理性的根据地块所处的区位，制定出合理的指标。所以，从长远来看，不会对东莞商业公寓造成太大影响。政府相关部门也会吸取过去的经验教训，长远、科学地做出城市规划，哪些地块适合规划更多的商业面积，哪些地段不适合，这些问题在将来都会得到更好解决。在地块的源头上，做好了功夫，就会最大限度地避免了“商改住”。

    李玲玲：对于住宅市场来说是一种间接性的保护

    “对于目前在售产品来讲，似乎是一件好事儿，因为新政之后未来商务公寓的产品供应越来越少，现有的产品将成为稀缺产品，或加快此类产品的去货速度。”瑞峰瑞城搜总经理李玲玲说道。

    在她看来，这对于住宅市场来说是一种间接性的保护，有助于投资置业需求转向住宅市场，有助于住宅市场的去库存；有利于加速和激活存量市场的租售流通，商务公寓因其总价低备受购房者青睐，如果未来商务公寓产品减少，需求将会挤压至存量市场。

    李玲玲告诉房掌柜：“过去商务公寓成为开发商资金回笼重要产品，因利驱动，市场上商务公寓供应井喷，原本应该作为商业配套的地块被开发了大量类住宅产品，但实际上这并不利于城市配套的完善、塑造合理性城市结构。”

    政策原文：关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)