邵宇：房地产发展下一站 住房更需要“回归初心”

　　以上说的只是公共住房体系，与其对应的便是私人住房，它也包含租房与售房，如此便形成了“两条腿走路”的住宅供给机制，市场与政府统筹协调，既注重效率，也讲究公平。在住房市场，政策干预即使是在奉行“积极不干预”和“新自由主义”的发达国家和地区也是司空见惯的。

　　案例：新加坡“建屋局组屋-私人组屋-执行公馆公寓”模式

　　新加坡是全世界最典型的以公共住宅为主体的国家，中央集权的政府发挥着绝对主导的作用，其职责涵盖：国有土地转让、房屋建设与分配、融资等，由房屋发展局统一负责。自1964年将“居者有其屋计划”纳入国家议程以来，截止到1995年，公屋存量占比达到了88.07%的历史峰值，相比于1960年的9%，可以说是飞速发展。新加坡组屋的多层次性主要体现在其规格的设计上，即面积大小从一居室到五居室不等，小至30平，大至150平，形成了“建屋局组屋-私人组屋-执行公馆公寓”结构。需要强调的是，新加坡的组屋制度长期以需求为导向（如“预购组屋制度”），房屋设计伴随着人口结构的变化富有弹性。

　　同时，考虑到公平，1994年用“组屋登记制度”替换了原来的抽签与排队的分配方式，前者是先到先得，后者则是凭运气。当然，新加坡政府注重“公平”还体现在其对预售组屋配额的划分上，如将60%的配合划分给首次申请者，还有15%的比例照顾特定的申请者（如子女较多的家庭）。正是由于新加坡政府以需求侧为导向的弹性供给政策，才使得新加坡顺利实现了“居者有其屋计划”，居民随着年龄和收入的变化，可以自由“升级”，换更大的组屋或私人住宅。在不改变住房的公共产品属性的情况下，新加坡于1995年首次以公开招标的形式向私人开发商出售土地，由开发商负责设计与建造，这被称为“执行共管公寓”。另一种是与公共组屋相对的“私人组屋”，它仍然属于公共组屋项目的范畴，但由私人“设计、兴建和销售”。“执行共管公寓-私人组屋”计划主要针对高收入群体，目的是为他们提供更优质的房源和精细的设计。

　　（二）政府与市场配合，加强政策协同性

　　自2013年以来，政府与社会资本合作（PPP）的相关政策密集出台，项目主要分布于传统基础设施、信息基础设施、清洁能源、油气、煤化工、石化产业等行业，但尚未运用到公共住宅的开发上。我们认为，为了实现财政与社会资本、政府与市场的双赢，PPP模式或许可以在拥有刚性需求的住宅市场上探索出一条成功的道路。比如美国政府最早在19世纪30年代就开始建设公共住宅，那时主要是缓解大萧条的负面冲击。但随着经济状况逐渐好转，公共住宅政策逐渐转为公私合营，逐渐形成了一个由政府资助、私营部门积极参与建设的低收入住房政策体系。

　　新加坡的“执行共管公寓-私人租屋”就是公私合作的方式兴建的，但新加坡的公私合营模式还体现在价格机制的设计上。公共组屋分为一级与二级市场，一级市场由政府定价，二级市场由供求决定价格，与国内的“价格双轨制”类似。一级市场上，新加坡政府长期以来对预购组屋采用成本加成定价的方法，但2001开始，改为参考市场价格，用市场价格减去相应的补贴，就得到了组屋的价格。但随着二级市场价格的上涨，一级市场也水涨船高，故政府在2013年4月宣布预购组屋与市价脱钩，参考成本与居民的收入水平。公共组屋在满5年后可在二级市场出售，售价由买卖双方参考市价协议确定。

　　政策内部的协同也很重要，这在新加坡、香港和韩国都表现的很明显。以香港为例，“公屋-居屋”的循环既可以为不同收入群体提供住处，同时公屋向居屋的转售又为政府建设更多的公屋和补贴低收入居民住房开支提供了相应的资金，但新加坡和香港仍然是以财政资金为主。相比较而言，韩国则以私人资本为主。在韩国，承担建设公共住宅项目的主要资金来源于国家土地住房公司，而非财政资金，财政资金只占项目开发的10%-20%,另有30%左右来自全国住房基金，剩下的由土地住房公司筹措，部分来源于其利润，还有部分是靠借贷。这种模式在房价稳定上涨时期能够平稳运行，但2008年的危机暴露了这种模式的不足。在财政约束和住房供不应求的压力下，韩国探索了新的公私合营的模式。2011年，首尔提出了新建80000套公共住宅的项目，计划以政府与市场合作的方式完成。其探索的模式有“私人土地、公共住房”——公共机构借用私人土地建设公共住房、“公有土地，私人住房”——私营开发商借用公有土地建设私人住房以及在公有土地上混合开发等模式。另外，有些项目还积极调动居民的积极性参与社区自治，这样更有助于构建和谐的邻里关系。政策内部的协同性还表现在供给侧与需求侧的协同，美国、瑞典和新加坡等都是典型的案例。供给侧主要是指土地与住房的供应，需求侧主要表现为各种补贴政策，如直接对低收入人群的现金补贴，税收优惠和住房券的发放等，这样供给侧与需求侧的调和更能够形成一个价格稳定运行的“走廊”。

　　对比多国（或地区）的住房政策发现，政府的政策制定大都以需求为主导，充分考虑人口的总量与结构、居民的收入水平与分布、以及政策想要达到的政治与社会维度的诉求。在进行现状分析与政策目标的制定后，再考虑各种约束，而后再制定方案。政策既要注重宏观与微观的配合，又要注重供给侧与需求侧的协同，还要注重政府与市场的协调。只有这样，才能培育出成功的模式。托尔斯泰说“幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸”，但就城镇而言，失败似乎是相似的，但成功却各有不同。住房政策，在中国这样的大国，更应该以地方政府为主导，因地制宜，因势利导，制定出本土化的住房政策，但不得不强调的是，城市的边界最终仍是由市场决定的。

　　（三）搭建金融政策框架，实现精准调控

　　1.货币政策

　　货币政策主要体现在首付比例和贷款利息优惠上，容易被忽视的还有货币政策对于房价和通货膨胀的影响。货币供给增加也会推动房价上涨，房价上涨同时会加速货币的循环，形成房价与信贷正反馈的金融周期，金融危机前的美国就是最好的例证。德国与日本的比较分析分析非常有意义。可以分为三个阶段来看，上世纪七、八十年代以前，二者齐头并进，而后直到九十年代，日本野蛮生长，但九十年代之后，日本房地产泡沫破裂，至今一蹶不振，但德国依然延续着长期以来“小步慢跑”的节奏。这种差异，货币政策扮演着重要的角色，德国的成功在于货币政策能够维持通胀低位运行。不仅如此，德国实行“现存后贷”的政策，即申请贷款的居民需要先向银行存足贷款额度的50%，储蓄贷款银行才将合同额度发放给储户，这是一种相对保守的房贷政策。存贷款利率长期保持不变，分别为3%和5%，这对房地产市场起到了稳定器的作用。

　　首付比例在各国均存在差异，而且是个时变变量，例如在新加坡最低时为10%，后来在2012年上升到40%-60%，美国在金融危机前甚至存在零首付的情况，中国也主要在20%-30%浮动，而且一套房与二套房有较大的差距。如果是贷款买房，首付比例对购房的调节作用实际上没有贷款利息大，优惠的贷款利息会大大减轻居民的还款负担。自1993年7月以来，新加坡的优惠贷款利息就维持在2.6%的水平，当然这主要是针对那些满足条件的预购组屋的购房者，而对那些不满足优惠贷款利息申请条件的居民，也往往以基准利率进行贷款，优惠贷款利率的确定以公积金贷款利率加0.1%为准。