邵宇：房地产发展下一站 住房更需要“回归初心”

　　2.财政政策

　　财政政策反映在公共住房领域的各个方面。其实在政策协同性部分也有提到，在不同的国家，财政资金发挥的作用不同，例如韩国政府在公共住宅建设方面主要依赖市场资金，财政资金所占的份额较小，而新加坡和香港的则相对较大。财政支持力度的大小一方面取决于地方政府的财政实力，另一方面也要看公共住宅制度的设计，好的项目彼此之间是互补的，例如新加坡和香港就可以从居屋（或组屋）出售中获取资金补贴公屋（或组屋）住户。财政支出还体现在对购房用户的补贴上。需要特别强调的是法国的财政激励措施，除了由特定银行发放的优惠贷款，各项财政刺激措施在法国社会住房供给中扮演着重要作用，如1977年从供给侧补贴向需求侧补贴转变后，对个人的补贴从34%上涨到了51%，对业主、房主还有各种免税措施。德国抑制房地产投机的税收政策也值得借鉴，如在住房交易中，需要支付的税费包括：3%的过户费、5%的评估费和25%的资本利得税。只有在满10年后出售才可以免资本利得税。

　　3.公积金政策

　　公积金是一种强制储蓄的措施，这在各个国家也都很常见，但是细节仍存在较大的差异，比如公积金使用范围，账户的设置，利息的确定等。以新加坡为例，它在1955年就设立了中央公积金局专门从事新加坡公民和永久居民的公积金管理工作，它将公积金账户分为三类：普通账户、特别账户和保健储蓄账户，职能有明确划分。1976年之前为单一账户，但考虑到大部分公积金被用于住房，存在一定不合理性，所以中央公积金局从中分离出特别账户，主要用于退休后的保障，这个账户的里的钱只能到55岁以上才能提取，并且有最低存款要求，目前为120000新元（自2015年起施行）。保健储蓄账户于1984年起施行，主要为了支付会员及其家属的医疗保健开支。三个账户的利息也不一样，普通账户为年化2.5%，其它为4%。除此之外，政府还会通过公积金账户向首次购买转售组屋、私人组屋和执行共管公寓的新加坡公民提供购房津贴。2006年3月推行额外公积金购房津贴，以帮助月收入在300新加坡元以下的家庭，补贴金额为5000-20000新加坡元。2007年又两度提高额度，最高达4万新元。2011年又推出特别公积金购房津贴，进一步缓解月收入在2250新元以下的家庭首次购房面临的资金约束。

　　除此之外还有很多值得借鉴的政策，最突出的莫过于德国的法律制度。德国对抑制房价和租金制定了非常严厉的法律，如《经济犯罪法》明确规定，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法院提起诉讼。如果超过50%，开发商将面临高额罚款和最高三年的有期徒刑。正是在这种严厉的法理保障下，德国的房价和租金价格才能保持长期的稳定。

　　结语

　　从上述对国内外住房管理体系案例的剖析，可以看出，“住有所居”计划的实现，需要供给侧与需求侧双管齐下。货币政策要引导资金流向实体领域，而不是催生房地产泡沫；财政要积极引导社会资本参与，并对满足条件的低收入者给予相应的优惠措施；合理的公积金制度也扮演着重要的角色。结合中国现有的房地产发展现状和已经形成的多层次保障房体系来看，一个基本共识是中国的住房市场是一个供给严重短缺（一线城市比较突出）并和需求严重不匹配的市场，大量劳动力仍在往一线城市流动，但土地供给却在向中西部倾斜。2016年10以来的政策严格限制了一线城市的需求，使得房价增长边际趋缓，成交量也有较大回落，但三四线城市仍在加码拿地，房价也屡创新高。

　　未来住房市场的调控也将呈现出一种层次感，把市场的交给市场，需保障的交给政府。住房市场，更需要“回归初心”。2016年12月中央会议指出：“要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居”。以市场为主导满足多层次的住宅需求，充分发挥政府在保障房建设上的引导作用，完善租购并举的住房体系，让“住有所居”成为住宅市场调控的出发点与立足点。这就需要充分认识到中国住宅市场的短板，不仅仅是需求侧的短板，还有金融租赁市场的不完善、以及政策与制度的弹性等。

　　真正的城镇是由居民，而非混凝土构成的，居民能否安居乐业，是判断城镇成功与否的核心指标。成功的城镇必须建造房子，以满足其因为成功而吸引的劳动力，但还需强调的是，建房子本身不是成功的逻辑因。城镇兴起的因素纷繁多样，如纽约的金融，硅谷与班加罗尔的高科技，米兰的时尚和巴黎的艺术，这一切都凝聚了人的创造力。