东莞11月商住地土拍揽金近14亿 12月推地总体量超38万㎡

11月东莞的商住地土拍姗姗来迟，仅在29日出让地块两宗，且土拍过程呈现降温迹象，开发商拍地逐渐恢复理性。

进入12月，东莞推地将进入年终冲刺阶段，将环比11月增长602%，排期出让8宗商住地，累计总面积约38.41万㎡，是否会再次掀起小高潮？

11月成交2宗商住地土拍收金14亿

11月东莞成交的商住地仅2宗，两宗商住地分别位于麻涌大步村和常平卢屋村，均位于所在镇区规划的新城所在地。其中麻涌商住地成交价7.1516亿元，常平商住地成交价6.868亿元，累计收金14亿元。

土拍具体情况为：11月29日上午，9家房企参与麻涌商住地竞拍，经过35分钟62轮竞价，招商以10340元/㎡楼面单价自持面积5%5年最终胜出，夺得3.46万㎡麻涌大步商住地。

11月29日下午，4家房企参与常平商住地竞拍，仅用时5分钟，竞价4轮，平安以8689.72元/㎡楼面价直接收获常平2.6万㎡商住地。

据悉，招商蛇口早在2015年就与东莞政府签署了合作协议，共同开发长安新区；另外还曾与中海、中信一道参与了黄江中信红树山项目的开发。而平安在2016年就曾与碧桂园联手以5.9亿夺得莞城商住地，最终开发成碧桂园东江月。本次均是两家巨头首次单独通过招拍挂到东莞拿地，也从侧面说明了两企业对东莞的看好，准备深耕东莞。

两宗土拍皆呈现降温迹象

回顾10月，东莞商住地成交7宗，6宗破顶价进入竞自持阶段，自持面积最高80%，更有虎门博涌商住地破顶价熔断终止拍卖。相对于东莞10月的土拍盛况来说，11月东莞土拍不仅数量锐减，且土拍过程也呈现了降温迹象，开发商拍地恢复理性。

麻涌商住地位于所在镇区规划的新城所在地，未来无论交通配套，还是商业配套都非常优异，当属优质地块。然而，29日成交的麻涌商住地与10月同板块成交的商住地相比，楼面价相差无几，但仅以自持面积5%便被招商斩获，而10月碧桂园以高达45%的自持比例才夺得该区域的商住地块。

    东莞中原战略研究中心认为，麻涌两地块自持比例大相径庭，说明房企竞地开始变得谨慎，尤其是水乡虽然未来发展潜力巨大，但是目前毕竟仍然欠发达，片区内项目成交大部分靠外部需求导入，同时，宏观环境对房地产市场持续收紧，房企资金容易面临吃紧，自持比例越高房企所支出的成本越大。

常平商住地位置与麻涌商住地类似，也属于常平规划的新城区域。更令人意外的是，常平商住地竞拍没有进入竞自持阶段，距离限价也相当遥远，价格低于市场预期。

合富研究院高级分析师李兴旺表示，常平地块价格为什么会远低于市场预期？主要是因为地块商业面积较大，东莞已经出台“商改住”叫停政策，过大的商业面积对于项目运营带来难度，未受到开发商抢夺，也在情理之中。

无论是何种原因，11月房企到东莞抢地的热情确实不如10月，两宗商住地土拍也的确呈现了降温的迹象。12月，东莞土拍会继续降温吗？

12月商住地供应超38万㎡

12月，东莞土地供应将进入年终冲刺阶段，排期地块达到9宗，除洪梅梅沙村商住地已公告终止拍卖外，将出让的商住地位于桥头、道滘、石碣、石排和松山湖等镇区，8宗累计达到38.41万㎡。

众所周知，松山湖早在2012年出台禁地令，不再供应普通商住地。而松山湖12月供应3宗商住地约18万㎡，成为镇区商住地供应的主力，也延续过往惯例，地块规定用于园区人才房配套项目，项目建成后商业配套不允许对外销售，住宅要求带装修销售，售价不高于9500元/㎡，销售对象由东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会统筹安排，预计拿地的也是园区内的大型企业。

值得一提的是，松山湖3宗商住地还出了一条新规定。宗地建设项目自竣工备案之日起，5 年内（含 5 年）不得申请房地产项目建档，自购买商品房转移登记（一手房屋登记之日起，5年内（含5年）不得转让或出租。限制期满后，房屋所有权只允许在园区企业内部流转。这条规定明确出台，将大幅减少人才公寓几年后，对市场造成冲击的可能。

除松山湖外，石排也是12月商住地供应的重点区域，将有两宗商住地共计约13万㎡。两宗商住地均与石排2016年的高价地（时代天境）相邻，楼面限价均达到1.3万/㎡左右。两宗地块面积都非常宽阔，适合品牌房企做大规模开发，或会引来又一番龙争虎斗。

另一方面，东莞土地供应已进入旧改与招拍挂并重的时代，房企拿地的渠道也越来越多样化，相比招拍挂，其它渠道拿地成本或更低廉。12月土拍到底会走向何方，请大家拭目而待。