东莞土拍再掀高潮 1日连拍3宗商住地（附3地块全景航拍）

1日连拍3商住地块，东莞土拍将再掀高潮。

2017年12月15日，东莞公共资源交易网将接连举行3场商住地土拍，其中包括石碣商住地1宗和石排商住地2宗，三宗商住地将分别在上午10点、上午11点和下午3点进行竞拍。石碣商住地将采用“限价熔断”方式进行拍卖，而石排两宗商住地将采用“限价竞自持”的方式。截至发稿时为止，石排两地块均已获得房企报价。

石碣商住地全景

石排商住地全景

石碣商住地

地块详情：面积小 起拍价低

据公开资料显示，编号为2017WG023的地块位于石碣镇明珠路南，该地块占地面积仅有3975.08㎡，地块容积率1.0<R≤3.0，建筑密度(%)≤40，总建筑面积为11925.24㎡。由于起始价为3975万元，可计算出该地块的起始楼面价约为3333.27元/㎡，与此同时，地块还设置了最高限价13066万元，折合楼面限价约10957元/㎡。

    据悉，这是东莞今年第三宗采取“限价熔断”方式出让的商住地，前两宗分别是东城八一路地块和虎门博涌地块，其中，东城地块被中海以总价4.32亿元、楼面价16218元/㎡夺得；而虎门博涌地块则直接熔断终止出让，直到明年1月11日才重新开拍。

不过与之前限价熔断地不同的是，此次待拍的石碣地块不仅面积小，相当于前两宗限价熔断地的四分之一或五分之一，极其考验开发商的开发能力，但又由于该地块偏低的起拍价和最高限价，容易刺激开发商大胆拿地。

地块实地探访：交通突出 其他配套有待完善

石碣紧挨着东城，在地理位置上占据着先天优势，向来是城区客外溢的主要镇街之一，也是开发商想攻占的重要区域。从达鑫到中熙，从中惠到碧桂园再到保利，石碣正源源不断地吸引着众多品牌房企进驻，在这背景下，石碣明珠路南这宗商住地又会得到哪些房企的抢夺呢？它又有哪些优势或劣势呢？

石碣明珠路南地块荒草遍地，部分区域暂被明珠酒店用做停车场

2017WG023地块位于石碣明珠西路一侧，在交通方面的优势较突出。明珠西路原是一条双向6车道的马路，不过现在仅有4车道可通车，路上两侧各留了一条车道划分成停车位，不过这并不妨碍车辆的运行。沿着明珠西路向东直走，可以连接石碣的主干道——崇焕东路、崇焕中路等，不过路上红绿灯路口多，所需时间较长，直达市区最少需40分钟以上。

明珠西路

虽然地块位置属于石碣的镇中心区，紧邻着明珠酒店，背靠着丽景花园别墅区，周边还有瑞士花园、骏隆君悦天城、天虹花园等小区，但地块的生活娱乐配套却不够完善。

地块距离繁华地段较远

首先，除了明珠酒店和丽景花园，地块几乎被大型工厂包围，餐饮店、购物广场、其他小区等离地块尚有一段距离。再者，该地块占地面积仅约4千㎡，很难自带购物中心，未来业主吃饭逛街需自走两三个路口，于生活而言不太方便。

区域楼市：新房是“抢手货” 价格多在1.5万-1.6万

石碣是今年楼市的热门区域，中熙玖颂江湾、中惠悦湾、碧桂园珑远紫宸府等都是每月楼盘金额排行榜的“常客”，越来越多本地客户群往石碣外溢，其中最吸引这类群体外溢的亮点在于石碣楼盘的价格。

近一年来，石碣的新楼盘正快速崛起

在石碣最新的几个楼盘中，售价大多在每平1.5万-1.6万，部分还能优惠到1.4万左右，加上距离城区半小时左右车程，这些新盘的性价比较高，去化率都挺不错。与新房价格形成鲜明对比的是居高难下的二手房价，目前石碣的达鑫江滨新城、盈翠曦园、富盈花园等二手房报价已经普遍在13000元/㎡以上，如果算上各种交易费用就更贵。

之前房掌柜踩盘时就有中介透露道：“石碣纳入城区后，镇中心附近的小区放盘量都比此前少了很多，房子即使挂出来卖，也挂了比较高的价格。由于税费等原因，符合满五唯一这一标准的房子更是凤毛麟角，几乎每一个买家都想找这种少税的房子，而卖家根本就不急着卖……

石排商住地

实探地块处于优势地段 业内透露时代尝试夺地

石排两宗商住地均属于大面积地块，一宗占地3.4万㎡，另外一宗更是占地9.6万㎡的巨无霸地块，楼面价均限价1.3万/㎡，它们分别在15日上午11点和下午3点分别进行拍卖。相比此前的东莞非热门区域的桥头、常平商住地，两宗地块限价颇高，它们是有什么过人之处？

航拍截图

石排被列入松山湖片区后，发展势头有点猛，先后引进了铭普光磁、气派科技、佳禾电声等一批投资规模较大、科技含量较高的重大项目，仅2017年上半年重大项目就引资上百亿。

石排不仅被众多制造业大佬重视，也引起了一众房企巨头的注意。当前，碧桂园、时代、世纪城、利丰等房企正在石排进行火热朝天的开发。另外，还有大批品牌房企希望进驻石排市场。

本次推出的两宗地块位于非常靠近石排繁华区域，距离石排公园仅1公里，市政公共设施集中于地块1-2公里范围处，属于石排未来的居住中心，属于石排可进行连片大规模开发的后备用地，石排中学已建成运营多年，周围目前也有时代天境和利丰中央公园两项目在售，可北眺东江，周围景观美好，适宜居住。

两宗地块的交通优势也非常明显，紧靠6车道的石崇大道，也有4车道的公园南路连通石排中心和东江大道，距离从莞高速也仅约6公里路程。有业内人士透露，时代地产将参与两宗地块拍卖，尝试夺地。

石排楼市：洋房1.4-1.9万/㎡ 处于缓慢去化阶段

据房掌柜了解，自2013年来，石排每年都有商住地入市，斩获地块的房企除了本地房企利丰、志远外，还包括碧桂园、时代地产等大咖。目前整个石排共有石排国际公馆、时代天境、碧桂园映月台、利丰中央公园4个项目在售。

石排一新房销售如实告诉房掌柜：“现在石排并不好卖，价格高了一点，大家都在用低首付来抢客，主要还是靠二三级联动带深圳客来买。”

时代天境

石排虽远离东莞城区，但是房价却并不低，碧桂园映月台的别墅售价可达3.1万/㎡，而洋房项目时代天境的售价也达到了1.8万/㎡。由于博罗园洲价格低廉等原因，石排形成了一则奇怪的景象，本地人多到博罗园洲、石湾买房，而石排的房子则多靠深圳人、东莞城区客户来消化。因为石排房价相对于东莞其它区域并无明显优势，当前处于缓慢去化阶段。

利丰中央公园二期正在施工

二手房方面，由于石排并非东莞楼市的热门区域，所以二手房市场并不发达，二手房门店也不多。据房掌柜调查，石排的二手房市场目前和东莞其它区域的表现相差不远，次新二手房放盘价格已经直追一手房，便宜老旧的二手房是当前石排二手房的成交主力。

地块信息

据土拍公开资料显示，编号为2017WG024的商住地块将于2017年12月15日上午11点进行竞拍，位于石排镇水贝村、田寮村、埔心村，石崇大道与公园南路交汇处东北侧，地块为住宅用途，占地面积约95977.49㎡，属于巨无霸地块。容积率1.0<R≤2.2，建筑密度(%)≤28，总建筑面积211150.478㎡，该地块起始总价为191092万元，起始楼面地价约为9050元/㎡。总价达到274496万元，楼面地价为13000元/㎡，将进入竞自持阶段。

东莞中原建筑中心对2017WG024地块进行了设想，考虑到周边的商业氛围还不成熟，将商业比例控制在2%左右以满足小区的基本需求；主力产品为95-143㎡的高层住宅，占比80.46%；别墅与类别墅占比16%左右。

编号为2017WG025的商住地块将于2017年12月15日下午3点进行竞拍，地块位于石排镇水贝村，石崇大道与公园南路交汇处东南侧，地块为住宅用途，占地面积约33861.17㎡，比上一宗地块略小。容积率1.0<R≤2.5，建筑密度(%)≤28，总建筑面积84652.925㎡，该地块起始总价为78304万元，起始楼面地价约为9250元/㎡。总价达到110049万元，楼面地价为13000元/㎡，将进入竞自持阶段。