合富研究院：东莞2017年楼市总结与2018年展望

东莞市 2017年各区域商品住宅市场供求价及同比情况

2017年东莞整体市场特征

1、需求受压，供过于求，供求双降，房价涨幅大幅回落

自2016年“国庆”限购以来，东莞楼市成交量大幅萎缩。需求受政策抑制，市场观望情绪浓厚，开发商相应放慢入市节奏，最终导致全年供应量和成交量同比分别下滑两成和四成。房价过快上涨的势头得到有效的控制，从2016年的上涨40%，回落至2017年的上涨20%。

2、成交明显放缓，楼市库存明显上升，去化压力适中

截至2017年底，东莞一手住宅库存面积约475万平方米，同比大幅增加27%。按照过去3个月消化速度测算，去库存时间在8-9个月。当前去库存压力相对适中，支撑房价保持上涨的态势。

3、土地交易量萎缩两成，地价大幅上涨

2017年商住用地成交建筑面积约137万平方米，同比减少23%。受供求关系影响，平均楼面地价1.2万元/平方米，同比大幅上涨28%。由于2017年成交地块多数有“自持”等条件限制，地价的真实涨幅将远超三成。

2017年东莞区域市场特征

1、区域成交分化严重，冷热不均

在今年定价更趋合理前提下，主城区多个旧改/并购项目入市供应猛增，刺激成交；水乡临广区品牌房企云集，凭其价格及规划优势取胜；史上最严叠加政策促市场形势大逆转，以临深片区为三分之二区域供求遭滑铁卢式大降，其中塘厦、黄江、樟木头、横沥等镇街供过于求。

2、整体价格稳中有涨，局部区域房价松动

涨势明显区域多受地王项目、知名品牌或轨道交通沿线新盘入市推高，大部分区域稳中有涨，同比涨幅收窄，临深片区局部房价小幅松动。

3、依托外来客的边缘区域客源大幅萎缩 

自今年4.11调控以来，市场逐渐恢复以本地客户为主流。外地客户受限购政策影响成交占比断崖式下降，以临近深圳的外围区域萎缩最显著；

4、本地客表现强大购买力，支撑泛市区及临广片区成交

受供应刺激，市区长期积压的需求充分释放，本地客源入市积极。受政策影响较弱，同时受市区高房价“挤出效应”影响，今年环市区本地客源复苏较快。随着临广水乡片区规划提速潜力长期被看好，加之本身并不倚重广深客，本地客入市持续活跃。

5、高房价挤压下，跨区域置业渐成趋势

随着轨道交通逐步完善，在高房价积压下，今年市区客外溢周边镇街置业渐成趋势。购买力偏弱的本地客外溢置业加剧，如部分石龙本地客外溢至石碣、茶山镇，常平本地客分流至向桥头镇等等。

2017年东莞一级市场特征

1、商住地供应收紧，整体成交呈现量降价升趋势

2017年受政策调控影响，商住用地供应创历史新低共成交地块19宗，成交建筑面积约184万㎡，同比下降25%，成交金额约179亿元，同比下降4%，楼面地价约9769元/㎡，同比上涨27%。

2、严控资金+多种模式，从源头上抑制高价地

随着政策调控一再升级，2017年在楼市政策从严的局面下，政府严控土拍竞买资金来源，加之采用多种土拍模式，决心从源头上抑制高价地的产生，其中创新土拍模式起到了掣肘东莞地价非理性上涨、稳定房价预期的关键作用。

3、多重政策下“竞自持”模式将常态化，土拍市场逐渐回归理性

下半年成交的18宗地块中采用“竞自持”模式的高达13宗，其中8宗地块触发“竞自持”机制，可见，入莞房企拿地热情不减，楼市“洗牌”明显加速；但受楼市高压政策以及去年高地价入市解套压力大的影响，房企谨慎拿地，土拍市场逐渐回归理性。

2017东莞房企表现

1、新进房企增多，占两成

2017年全市共124家房企有成交。其中共有23家新进房企，约占19%。融创、阳光城、时代、泰禾和星河等全国品牌房企为今年新进房企。东莞城市发展前景被积极看好，越来越多全国品牌房企已经或准备进入东莞市场。

2、约五成房企业绩下滑

2017年东莞房企业绩同比下降（﹥5%）房企为65家，占比52%，即2017年全市逾5成房企同比业绩出现不同程度萎缩。业绩同比增加（﹥5%）的房企仅占27%，即不足3成企业实现业绩增长。其中碧桂园项目今年遍地开花，为逆市上升势头最猛的房企，业绩同比劲增102%，凭大比重领先优势，首次问鼎年度榜首。前十排行榜中，仅碧桂园、万科、卓越、珑远地产超额完成业绩。

3、本地房企生存日益困难

本土房企中，仅香都、三正及居益地产等少数房企实现业绩增长，其余本土企业业绩均现显著回落，光大地产大跌68%，资金实力偏弱的本土企业生存现状更加困难。

4、房企“寡头”现象严重，强者恒强

前十房企业绩占全市份额56%，较2016年大幅增加12个百分点。其中前二房企碧桂园和万科占据市场约四成份额，今年东莞市场“寡头”现象严重。榜首碧桂园地产占23%市场份额，创历史之最。光大、恒大同比萎缩最明显，均在6成以上。

2017年东莞楼市月度走势分析

1、东莞楼市成交处于稳健的态势中

2016年“国庆”，在全国调控浪潮大背景下，东莞首次启动“限购”，成为东莞楼市“分水岭”，之后创下连续5个月成交量下滑记录。春节后，在“粤港澳大湾区”、“产权无条件续期”及东莞重大交通利好消息刺激下，3月楼市强势回暖，量价创下“限购”后最高记录。

全国房价暗潮涌动，出现抬头迹象，新一轮调控浪潮已酝酿而成。为彰显政府调控房价决心，稳定房价预期，4月东莞“限购”加码，5月成交量再次跌入历史冰点。

经历5月-7月份3个月低迷期后，在供应增多、开发商让利的刺激下，8月楼市出现明显的回暖。从8-12月成交表现来看，成交量稳定在55-65万平方米/月，回暖行情得到了较强的巩固，量价呈现稳健状态。

2017年东莞各类型物业供求表现

1、住宅成交遇冷，非住宅成交逆市增长  

住宅与非住宅表现鲜明反差，住宅成交量减41%，非住宅则增23%；商业公寓表现最抢眼，成交量增43%，价格涨30%；住宅公寓受创最严重，成交量减80%，价格涨30%；其次为别墅，成交量减65%，价格略涨4%。洋房市场供过于求较突出。

2、商业公寓与住宅公寓涨幅最大

商业公寓“不限购不限贷”，且新盘地段较好，价格受行情趋热推涨，住宅公寓则受市区高价盘结构性因素走高。两者市场行情截然相反。

3、城市中心、发展潜力商圈需求活跃，分布于主城区和临深片区

住宅受“多限”后，不受限的商业公寓迎来“春天”，随着轨道交通的建设带给人们生活极大的便利，主城区可谓轨道交通、核心地段和配套成熟完美契合，深受投资客追捧，新盘如雨后春笋；其次为临深片区推货较活跃，依然吸引部分暂无住宅购房资格的深圳客投资客。

4、轨道交通项目密集上马，助推房价上涨 

主城区房价2017年轨道沿线物业扎推入市，产品设计不断推陈出新，价格同比上涨30%，其中主城区各区同比涨幅均在3成以上，东城区涨幅高达7成；松山湖、长安在售公寓项目极少，属结构性因素走高。

2018年东莞楼市展望

谨慎乐观

政策展望：大方向上延续2017年的高压紧缩，存在局部微调放松的可能性。

在多管齐下的调控下，2017年房价预期得到控制，2018年将继续维护调控成果，对房地产采取高压政策。房地产长效机制－－房产税，将在2018年加快推进步伐，不可避免将会增加市场观望。全球流动性收紧及美国减税等，中国经济将受影响，将使中国出现资金外流风险。房地产资金流充满变数。

在经济稳增长及楼市高库存下，2018年楼市存在着局部微调放松的可能性。在全国限价大背景下，东莞在2018年仍将延续，预计房价控制目标将灵活调整。

规划及交通展望：粤港澳大湾区核心，众多交通利好，将刺激楼市需求

东莞在粤港澳大湾区处于核心区位，2018年将会继续释放城市吸引力。2018年东莞将迎来众多交通利好，其中影响较大的为穗莞深城际轨道和莞惠城际轨道，这两条城轨连接了东莞超过一半的镇街，是东莞连接惠州、广州、佛山、深圳重要轨道。

另外已经动工的地铁1号线、深茂高铁、深赣高铁等将继续加快进度，将大大提升楼市预期。

供求展望：供应充足，竞争加大；成交量小幅增加；房价小幅上涨

供应将增加约15%-20%，竞争激烈。过去的6年，东莞每年新增可售住宅房源均超过800万平方米方，预计2018年将继续保持。按照2017年不到600万平方米的成交量测算，预计2018年实际上市房源将维持在750-800万平方米，将同比2017年增加约15-20%。

成交量将增加约15%上下，增幅有限。从2017年下半年成交情况来看，月度成交量50-55万平方米/月已站稳脚跟，成交势头仍将延续至2018年。即2018年约650万平方米住宅成交量有较强的支撑力量，同比2017年增加约15%上下。

房价涨幅收窄（存小幅上涨空间）。2017年楼市遭遇史上最严调控，2018年虽然有微调松动的可能性，但总体政策基调仍维持高压紧缩；2016-2017年地王项目将在2018年全面上市，将成本推动房价上涨。2018年东莞楼市供应较充足，竞争将激烈，房价将得到平抑。综合多种因素，预计全年房价涨幅较2017年继续回落（或维持10%-15%左右），房价日趋理性。

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完整报告，将在合富研究院年度白皮书发布。