今年竞自持等新手段加入抑制地价 产城融合或成新方向

　　全新的2018年还有一个多星期就要到来，至年底，广州也再无新的商住用地推出拍卖。可以说，今年广州的土地出让大戏已经落下帷幕。在整个房地产市场都着力发展变革的一年，作为供应端，土地市场也有众多新事物出现。首先就是在土地出让过程中，前所未有地加入了竞自持和摇号的环节。另外，广州多宗“产城融合”大地块的出让也是今年土拍市场的一大特色。

　　据统计，今年广州共出让住宅土地26宗，总面积约237万平方米（含部分发展商自持面积）。而2016年出让的住宅土地总面积则约为264万平方米，同比减少约10%。总体而言，今年的土地出让在3月份和9月份比较集中，另外12月底，从化江埔地块以及增城13号线官湖车辆段及上盖地块，为全年的住宅土地出让共贡献了占地超过53万平方米的面积，占比不小。

　　出让加入“竞自持” 发展商将有更多方面考量

　　放眼全国热门城市，早在去年上海、北京已相继出现“竞自持”拍地模式。为防止地价过热，广州市国规委于4月在白云鱼苗场、黄埔长岭居YH-A4-3地块两宗地块出让中，首次使用“竞自持”模式出让，其后增城区荔城庆丰村A16159号地块同样采用该模式出让，上述3宗地块最终均以自持50%以上的比例出让。

　　广州中原研究发展部认为，对于房企而言，由于土地起拍价提高、保证金缴交比例提高、出让条件较以往更加复杂等因素影响，预计未来土地出让竞争将更加集中在部分实力雄厚，开发经验、资源丰富的房企上。在“租售并举”“多主体供应”的新市场环境下，诸如长租公寓、城中村托管、项目综合运营等新领域正受到业界重视，其盈利空间亦逐渐明朗；与此同时，过往一段时间房企“重金拿地”导致产品售价过高市场少人问津、盈利空间窄、风险大等问题暴露。广州中原研究发展部认为日后房企拿地态度将出现变化，单一依赖“拿地-开发-销售”的企业将越来越少，这一现象或有利于为土地市场“降温”。

　　而对于一二手楼市本身而言，自持虽然名义上降低了地价，但实际上可出售部分减少，房企整体拿地成本亦变相提高，市场“供不应求”的问题仍然待解决。

　　产城融合用地 或成未来供地新方向

　　今年以来“产城地”腾空出世，在本月的朱村用地之前最受瞩目的当属碧桂园以58亿拿下的思科智慧城用地。自此之后，黄埔科学城、增城新塘相继出让多宗带有产业引进性质的小宗用地。

　　本月增城朱村挂牌凤岗村两宗相连商住混合用地，据消息称地块将用于发展“科技特色小镇”。今年共成交了6宗“定向引资”商住地块，分别吸引了包括碧桂园、珠江实业、保利、新世界、丰乐集团等企业功能性总部落子，其中有4宗都位于增城，也可见增城区招商引资力度强劲。此外，还有已挂牌未出让的凤岗村两宗地块计划引入8K影视技术运营及相关产业，也位于增城区。同时，黄埔区也通过定向引资的方式出让多宗商服用地。

　　业界观点认为，近两年出台产业小镇的相关政策，如2016年起草的《关于加快特色小镇规划建设的实施意见》，今年1月份又提出“一核五基十镇”战略等。其中提及的产城融合区域，已经有土地出让包括思科智慧城、中新知识城、新塘“互联网+电商小镇”等，而未有土地出让的则有从化温泉镇、花都炭步等区域。同时，预计未来在金融城、广船片区、知识城、花都湖等区域，还将延续这一出让模式。未来产城融合用地的供应， 也有望进一步增加。

　　广州中原研究发展部认为，对于房企而言，“产城融合”带来的大量高素质人口流入将产生巨大的需求，无论办公物业，还是居住物业，将“盘活”整个产业新城的效率提高，同时有利于提高片区市场价值。

　　龙头房企拿地势头猛 “过江龙”实力不容小觑

　　土地资源进一步向大型龙头开发商集中，也是不争的事实。如保利地产今年在广州通过公开招拍挂获得土地的支出接近100亿元。特别是进入下半年以后，即鲸吞包括花都中轴线融资地块、增城长岗村A17048、从化江浦果场在内的4宗地块商业和住宅地块。同时，除了从公开的一级土地市场拿地外，一些外来的“过江龙”企业，如阳光城、福晟以及蓝光地产等，还通过合作开发、收购甚至是村企合作等方式进入广州市场。发展势头迅猛，一方面企业可以以更快的速度布局广州市场，另一方面，一些存量土地项目的开发也由此推动，更快进入市场。

　　今年成交产城融合商住地块一览表

　　地块 区域出让时间 用地面积 成交总价 竞得者 相关要求

　　思科智慧城一期工程A地块番禺4月24日26.5万平方米57.5亿元碧桂园 50%住宅出售给园区员工

　　南沙体育馆地块南沙7月28日8.7万平方米16.8亿元珠江实业引进文化体育产业企业总部

　　荔城街金星村地块增城7月31日1.9万平方米13.3亿元碧桂园引进建筑行业甲级资质设计公司华南区域总部

　　长岗村地块1增城7月31日4.3万平方米25.3亿元保利引进具备独立结算功能金融产业全国总部、区域总部或功能性总部

　　长岗村地块210月19日3.5万平方米20.9亿元新世界引进独立了结算功能内地投资公司华南区域总部

　　塘美村地块增城10月24日2.5万平方米6.2亿元丰乐集团引进能源产业链总部