2017年广州楼市大不同：土地成交创新高但溢价走低

2017年的广州楼市，与往年有所不同。

在包括限购、限价、限售、限贷及金融和供给侧方面的调控背景下，去年广州住宅市场供需急跌，价格升幅受到抑制;商业地产市场的各类成交却尤其活跃。

戴德梁行华中区董事总经理黎庆文指出，2017年的广州资本市场出现一个里程碑事件，即有两栋零售商业实现了资本退出，这也为接下来商业地产市场发展带来更多想象空间。

住宅供需急跌，土地低溢价为主

戴德梁行统计发现，2017年广州一手商品住宅供应面积814.6万平方米，比2016年减少18.1%;成交面积录得976.8万平方米，同比下跌31.0%。价格也受到抑制，全年销售均价16489元/平方米，同比降低0.8%。

外围区域成为住宅新增供应和成交主力。中心城区全年成交面积占全市成交总面积的9.5%，同比下降8.3个百分点，其中越秀、荔湾和白云成交同比降幅均在70%左右。增城区继续成为成交大户，全年成交面积占全市成交总面积的28.6%。

这也反映出广州中心城区楼市正进入存量时代。据该机构统计，2017年前10月，中心城区二手住宅成交量在住宅成交总量中占比超八成，受成交区域分布的影响，二手房均价稳步超越一手房。

戴德梁行华中区研究部主管缪舒怡表示，至2017年末，广州全市可售库存744.4万平方米，去化周期10.9个月，较去年同期延长5.2个月，总体维持在健康水平。

戴德梁行认为，2018年短期调控与长效机制将深入并行，调控基调将继续维持目前水平，差别化调控将逐步建立完善。在各项政策叠加下，观望情绪在供需两侧持续，预计成交总量和成交均价将继续承压。尽管调控从严，但短期内居民购房观念仍未转换，且租赁住房市场有待完善，购房需求仍然旺盛，供不应求趋势将持续。

而在供应端——土地市场，去年成交额虽创下历史新高，但总体溢价率并不高。

据戴德梁行统计，2017年广州土地推出及成交面积迎来近五年的新高峰，共成交199宗、1,086.8万平方米，土地成交面积同比攀升79.6%;成交金额同比上涨66.2%达1,216.6亿元。

在成交规则上，竞地价、配建、自持及摇号等规定之外，定向出让、定向引资等也频繁出现，这导致低溢价率甚至底价成交成主要趋势。数据显示，2017年住宅用地平均溢价率同比下降39.5个百分点至12.2%，商办用地平均溢价率同比下降7.1个百分点至0.3%。

产业落位政策下，工业用地仍旧占广州土地供应过半面积;住宅用地成交面积同比上涨6.5%，但所占比重由2016年的39.4%降至23.4%。外围区域成交面积占全市的91.2%，增城区在土地市场也是“成交大户”，成交面积同比上升104.8%至312.4万平方米，占全市的28.7%。

值得注意的是，广州土地出让在去年并未达计划。戴德梁行指出，参考《广州市2017年建设用地供应计划》及《广州市2017-2021住宅用地供应计划》，2017年广州住宅用地实际推出面积低于计划，未来住宅用地供应或将继续加大。而根据规划，2017-2021年租赁住房用地供应将占住宅用地供应的25.8%，且优先安排租赁住房用地。戴德梁行预测，在土地市场供给侧改革持续深化的大背景下，土地出让条件将更为严苛，引入总部型企业、高新技术产业等出让条件将成为常态。