以房换墅——城区新中产阶层置业新趋势

岁月变迁，时代发展。2017年，东莞晋升为新一线城市，随着粤港澳大湾区的落地，东莞的城市发展也将迈入到更高的台阶。伴随着城市的蓬勃发展，新中产阶层也渐渐崛起，他们意气风发，风华正茂，对于居住的需求，从刚需型慢慢步入改善型，这也意味着品质改善时代的到来，住房消费升级成为大势所趋。

一、换房新时代来临

十九大指出，中高端消费成为我国经济新的增长点。中国进入新消费时代，住房的改善需求也进入消费升级。中国住房告别短缺，意味着房地产将由过去规模数量的扩张向品质升级的转变。租赁并举的住房制度将迎来中国房地产的二次改革，市场需求已发生转变，市场进入换房需求的周期。具体的原因何在？

1、人口红利退去，刚性需求减少

婴儿潮相当于人口红利，关于我国婴儿潮普及：

中国出现过三次婴儿潮，第一次婴儿潮发生在建国后不久的1950年，第二次婴儿潮发生在1962-1965年，第三次婴儿潮发生在1982-1990年，1990年后中国人口出生率快速下降。过去20年中国房地产开发浪潮和房地产市场的繁荣发展，受益于城镇化和人口红利。

第三波婴儿潮出生的人群目前已达到28-36岁的年龄，陆续成家立业。换言之，随着最后一次婴儿潮人群的老去，未来人口红利也会逐渐退去，刚需置业需求也会逐渐减弱，房地产市场也将会由规模数量向品质改善转变，人们对房子的追求不仅仅只是满足单纯的居住功能，更是追求品质和居住的改善。大品牌、高品质、实用性强的豪宅，将会成为目前人们的置业首选。

2、物业资产价值上涨，具备换房实力

近年来，东莞房价持续上涨， 前期购房者手上物业资产价值攀升，具备换房的能力，这一类人，恰好也是房地产大热红利的受益者。他们是具备长远投资眼光的人，有能力去享受更好的居住品质，目前市场上处于这个阶段的人数量庞大，据数据显示，2008-2012年期间东莞四大城区每年住宅成交在1.2-1.9万套的区间水平。置业客户换房的周期大概是5-10年，也就是说2008-2012年已在城区买房的这部分客户已迎来换房的临界点，在这5年期间成交量约为7.5万套，这7.5万批人在未来几年已经步入换房时期，因此，未来城区对于换房的需求是十分庞大的。

3、城区新中产阶层崛起，品质改善时代已到来

2018年正是改革开放的40年，中国也从改革开放之前的贫穷落后国家发展成一个中等收入的国家。40年来，中国的中产阶级数量从0变为2.3亿，新中产的崛起，也带来全新的消费升级。这种阶级是社会的新贵，他们有文化有内涵，对于房子，他们除了追求本身的居住功能之外，更注重其蕴含的人文底蕴和精神价值。带有人文色彩，能够给予他们精神寄托的居住场所，更受他们青睐。

4、二胎开放，家庭结构改变产生置业需求

二胎政策全面放开，一家四口家庭增多，家庭结构的改变催生了很多换房需求。同时，由于前几年市场由于改善产品数量有限，优质户型更是稀缺，导致改善需求不断积累，换房需求已经迫在眉睫。

二、以房换房新纪元

2017年东莞全市刚需占比下滑至59%，刚性需求减少，改善需求扩张至41%，创历年新高。那么，为何要采取“以房换房”的形式？

1、换房成本的提升

“以房换房”的趋势，跟目前东莞房价有最直接的联系。在东莞城区，想要买一套改善型的大四房平层，总价约为400-500万/套，首付基本6成，置业门槛非常高，随着以后房价持续走高，未来买房的成本只会越来越高，想要不卖房进行换房是十分困难的。因此采用“以房换房”，将刚需房卖掉替换为改善房。能够直接地降低换房的门槛。

2、跑赢通胀，资产价值最大化

房地产投资的铁律，房子买回来之后最多5年要出售，才能使房子得到最大的投资回报率，超过5年，资产就会逐渐成曲线下滑，不利于资产的增值。因此，“以房换房”成为精明的投资者最常见的置业手段，也是中产进阶的首选，可以使资产价值达到最大化。

在通货膨胀与房价翻涨之间，实在有太多让人心碎一地的案例。

关于通货膨胀：

举个例子：

假如一款理财产品的名义年利率为10%，1万元买入，一年后获得1.1万元。假设当年的通货膨胀率为5%，这就意味着一年后的1.1万元已经买不到一年前的1.1万元能买下的东西了，大致买到1.05万元。

我们再来看看东莞的房价

就城区而言，现在的价格在2.0万-3万元/㎡之间，是2004年的3200元/㎡的10倍左右！

我国目前正处于通货膨胀的大周期，货币持续贬值，购买力下降，物价高涨。可以说，货币将会越来越不值钱。而在城市化的进程中，土地资源是极其有限的，随着住房需求的不断扩大，房子作为不动产，自然成为抵御通胀能力较强的资产。

因此，以房换房，能最大化地利用现有的资产，抵御通货膨胀，是实现资产的保值和增值最有效的途径，成为目前东莞精明的投资者置业新趋势！

一线城市 豪宅涨幅远抛刚需物业

世界富豪阶层看好中国的发展，必定会招惹更多的世界级买家的目光，在楼市方面亦然，这也使得一线城市的豪宅物业水涨船高！

并且，同在一线城市，豪宅与刚需物业的单价逐渐拉大，目前，包括北京、上海、深圳等一线城市，都有着相似的状态呈现！作为新一线城市，一向以藏富于民而闻名遐迩的东莞，其不同物业类型在单价及价格涨幅的趋势上，更是如此！

举个栗子：

下图为2017年上半年个月港岛各面积段的产品价格同比的上涨态势，不难发现，越是豪宅产品，涨幅越是超远均价，抛离刚需面积段产品！

从图表中我们可以看到，100平方米以下住宅售价在15-19万港元/平方米之间，100平方米以上住宅价格均在20万元港元/平方米以上，其中100至159.9平方米以上住宅价格达22.0万港元/平方米，居首位，为价格最低的40平方米以下住宅（15.4万港元/平方米）的1.4倍！

毋庸置疑，刚需物业的升值在中国的城市尤其是一线城市中，是最为缓慢的，而豪宅物业的价值会伴随城市的经济发展高速运转与升级优化，不断地进行一次又一次的质的飞跃！

目前，东莞的豪宅与刚需物业的单价较量，尚处于相对扁平的状态，但随着粤港澳大湾区发展的深入落地，东莞城市5年内实现万亿GDP目标的逐步逼近，未来，东莞豪宅物业的价格攀升效应必然是显著的！

城区别墅 库存&新供应 双双告急

2016年，国土资源部公开表示，全国各地将停止审批别墅类供地和办理用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制；严格低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。“禁墅令”直接从土地源头切断别墅供应。这意味着别墅将成为“豪宅界”的稀缺产品。

东莞别墅的稀缺性在城区表现尤为突出。根据近几年城区别墅供需走势可以发现，城区别墅一直处于极度供不应求状态，供应量逐年走低。目前城区主要在售的别墅屈指可数，仅有金地艺境水岸、嘉宏锦园、帝景中央、鼎峰源著以及君荟庭项目。据最新统计，这5个项目的别墅库存的总和不到50套，别墅新房可供选择真是少之又少，而二手优质别墅更是处于放盘少、总价过高的市场状态。

至于2018年城区的新增豪宅项目，更是少之又少，堪称“洛阳纸贵”。据统计，城区2018年的品质豪宅项目，仅有金地风华公馆、皇马郦宫这两个新盘入市。值得一提的是，金地风华公馆作为城区首个新东方风格豪宅项目，主打143㎡创新高拓别墅产品，首批尚未开售即引起全城争相预定。据了解，目前仅剩少量别墅房源！由此也见，东莞新中产阶层对于城区豪宅别墅的需求可见一斑！

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金地风华 均价：待定

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