中央一号文件解读：聚焦乡村振兴 将对楼市有何影响？

近期发布的中央一号文件《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》聚焦三农发展，并对集体经营性建设用地试点、宅基地改革、特色小镇、创建适合农业农村特点的农村金融体系、继续推进农村劳动力就业转移等作出了新规划。这些发展规划将对楼市产生何种影响?

国家将制定乡村振兴战略规划（2018－2022年），中国农村将进入“乡村振兴“的规划落实阶段。在农业供给侧结构性改革格局下，乡村将迎来重大的发展机遇。图：实施乡村振兴战略的目标任务。

关键词一：集体经营性建设用地改革

自2013年起，6次一号文件中屡次提及集体经营性建设用地，集体经营性建设用地制度改革在持续推进。表：历次一号文件提及集体经营性建设用地的内容。

2013年十八届三中全会提出：建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2015年15个集体经营性建设用地入市制度改革试点地区正式开始试点。2015年授权的期限将于2017年12月31日届满，为了推进土地资源要素精准高效配置，全面提升建设项目节约集约用地水平，北京市大兴区等33个农村土地制度改革期限又延长一年至2018年12月31日。可见，集体经营性建设用地改革试点工作平稳有序推进，入市改革效果初显，已形成相对成熟的规则体系，延长试点期限主要还是为了进一步设计出更为科学的改革操作方案，未来政策改革红利可期。

关于对房地产市场的影响，我们认为目前主要是有利于提高租赁用地、产业用地的供应。受制于严格的用途管制与规划管制，集体经营性建设用地主要将成为住房租赁用地、产业发展用地。关于集体建设用地建住房租赁我们在前期发布的《集体建设用地建租赁房，行业将现四大变化》进行了详细的解读。总体来看，影响主要体现为，一是从土地端口来看，集体建设用地的成本优势明显，供应规模较大，将推动土地投资趋向理性。二是从企业转型来看，推动企业转型城市运营，前期有运营经验的企业规模将进一步扩大，住房租赁、产业地产等发展迎来重大政策机遇。

关键词二：宅基地改革

关于宅基地，2004年以来的15次一号文件有12次提及。从词频上来看， 2018年一号文件共有10次提及宅基地，超过历次一号文件提及次数。表：历次一号文件提及宅基地相应内容

通过对2004-2018年历次一号文件的梳理，我们发现，着墨较重的主要是2013年、2014年、2017年以及2018年。而2018年一号文件共有10次提及宅基地，超过历次一号文件此前提及的次数。2018年宅基所有权、资格权、使用权“三权分置”的提出表明了未来进一步放活宅基地和农民房屋使用权的政策基调。未来，在完善农民闲置宅基地和闲置农房政策方面，相关的体制机制创新，更符合现实的制度性供给将会适时跟进。

目前，许多城市都在持续推进住房租赁市场建设。其中重要的一项就是发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。此次一号文件明确提出宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，强调保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权有利于后期进一步发展和规范“城中村“租赁业务。未来，随着相关细则的出台，企业在进行“城中村”微改造并实现运营的过程也将更有保障。