广州一手住宅网签同比跌41.9% 公寓市场进入大客户时代

　　回归商办本质!公寓市场进入大客户时代

　　再来看看公寓方面的数据，据广州中原研究发展部统计的数据显示，2017年3月、4月，广州一手公寓网签量短期内迎来一波成交及网签潮，月网签逾4000套。5月，迅速跌至低谷，仅为546套，环比4月大跌86.93%。随后，广州一手公寓网签量均维持在400-600套左右，偶有几个月上千套，这一是因为部分地段位置较好的公寓项目仍能维持一定的销量，二是像南站这样有规划及人流支撑的版块，某些公寓项目开始尝试整层的大面积出售，也得到部分大客户的接手进行整体利用或经营。

　　“3.30”楼市新政调控下，受影响最大的便是公寓产品，成交量遭遇滑铁卢式下滑。过去，公寓以其不限购且面积小总价低等特性吸引不少个人投资买家，成交较为火热。而“3.30”楼市新政恰恰使得公寓优势变为劣势，购买资格、产品面积等均受到限制。

　　同时，公寓等商住类产品本身就是开发商为了利益制造出来的“伪住宅”，既破坏了城市发展格局，也弱化了限购政策效果，在实际居住中还存在生活成本高、配套缺乏、密度高、安全隐患等问题。此次调控几乎是对商改住的“零容忍”，2016年930新政以来商服类项目销售过热的现象得以迅速降温，此前各地成交势头良好的商业公寓市场戛然而止。

　　据数据显示013年到2015年商业公寓成交量呈逐年上升的趋势，2016年更是卖出33921套的好成绩，相对于2010年成交仅5250套，增幅达到了546%，也成为公寓产业元年。2017年3月30日新政出台后，年度商业公寓仅成交20800套，同比下降42%，但市场并未出现以价换量。展望未来，公寓成交将更加集中于一些核心地块或者拥有优质资源的项目，而未来一段时间公寓总体成交仍将冷清。

　　无论是一手住宅，还是商服类物业，都不难看出 “3.30”新政对楼市的调控效果还是非常显著。如今，“3.30”楼市新政将满一年，在从严调控持续不放松的大背景下，市场成交回归平静的同时，一手住宅库存量和去化周期正在上升。

　　库存——

　　2017年3月至今，广州一手住宅去化周期已连续11个月变长

　　据克而瑞数据显示，今年2月广州一手住宅库存量共计787.28万平方米，套数为62070套，去化周期达到10个月。

　　2017年3月，在强大的成交量背景下，广州一手住宅库存量降至近年来的最低谷，仅52569套。2017年3月-8月，广州一手住宅库存基本维持在52000-56200套，2017年9月开始突破60000套，10月有些许回落，但降幅非常小，11月开始至今，库存套数均维持在60000套以上，常居高位。

　　而去化周期方面，2017年3月，由于成交暴涨，导致去化周期降到近年最低位，仅剩5.4个月，远低于12个月的安全库存标准。但由于调控政策持续发酵，一手住宅成交不断受到抑制，所以去化周期不断变长。从数据可知，2017年3月至今，广州一手住宅去化周期已连续11个月变长。

　　就区域库存量方面，中心区最高的是海珠区，目前去化周期已达到32.6个月，外围区最高的是花都区，达到了15.3个月。不过，由于受到限价、限签以及网签的滞后性的影响，广州一手住宅整体库存量略有虚高。

　　区域——

　　增城依然是王者!越秀荔湾白云网签量跌超7成

　　纵观全市11区的楼盘网签情况，2017.3.19~2018.3.28期间，每个区的网签量都有所下滑，其中中心区荔湾、越秀、白云，均同比下滑70%左右。当然，这与市区楼盘的“限签”等政策影响是分不开的。

　　另全市网签套数排名靠前的全是外围区域，其中最多的为成交大户增城，为23846套，其次是黄埔14477套、南沙12221套、花都9458套。而越秀区则以216套的网签量在全市11区中垫底。

　　而网签均价方面，其中天河高居榜首，成交均价为45733元/㎡;而成交均价最低的则是从化，9209元/㎡。

　　楼盘——

　　最后再来看一组楼盘排行榜。

　　(2017.3.29-2018.3.28广州全市楼盘网签套数TOP10)

　　从网签套数来看，入榜的几乎都是外围郊区的楼盘。番禺广州亚运城以2797套名列第一。绿湖国际城、广州万达城分别以2296套、2214套名列第二、第三名。

　　(2017.3.29-2018.3.28广州全市楼盘网签均价TOP10)

　　从网签均价方面来看，入榜楼盘则全是中心区楼盘。珠江颐德公馆以109021的网签均价拿下冠军。其次为侨鑫汇悦台、尚东柏悦府。

　　(2017.3.29-2018.3.28广州全市楼盘网签金额TOP10)

　　从销售金额方面来看，谁又最吸金呢?依旧是番禺广州亚运城以45.66亿的销售额拿下冠军，其次为广州万达城、保利罗兰国际。

　　总的来说，“3.30”楼市新政后，广州楼市已经历了“量跌价稳、量价齐跌”的阶段，至今，在从严调控持续不放松的大背景下，“量价齐跌”趋势会更为明显，随后保持价稳量升的趋势。