糟心！买东莞二手房遭违约 理由竟是“信不过我”！

针对这个问题，苏崎依据相关法律法规作出了更详细地分析：“根据《合同法》第四百二十四条的规定，‘居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。’也就是说中介在促成买卖双方就交易房屋签署了买卖合同后，买卖双方约定的支付方就应当向中介（居间人）支付报酬（中介费），并不是指完成全部的房屋买卖交易才支付中介费。”

“但是，根据《合同法》第四百二十五条的规定，‘居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。’即：在中介促成买卖双方签署买卖合同时，如中介未能向买卖双方披露完整的卖方、买方个人身份信息以及房屋的产权及基本状况信息，而导致在交易过程中出现无法履行或导致合同无效、被撤销的，则中介不得收取中介费用且应承担相应的赔偿责任。”

对于房款托管，苏崎表示目前东莞没有正式的房款托管平台，根据近几年住建部门陆续颁布的一系列政策，也是有要求相关部门成立资金托管平台的。现在常见的、也是相对更安全的是买卖双方共同选定一家银行，开设以买卖双方联名的银行账户对楼款进行托管，或者是在通过担保公司代为赎楼时，由买方将首期款项支付到担保公司指定账户代为监管。

二手房交易流程复杂 买卖双方需按合同约定走

在房地产交易中，二手房交易引发的纠纷要比新房纠纷多得多，这主要是因为二手房整个交易周期比较长、流程更为复杂，大致流程如下图：

不过，除了上述大致流程之外，涉及钱财交易的流程才是最复杂的。据东莞市聚蜂按揭服务有限公司客服部经理助理陈娅利透露，就目前来看，二手房涉及贷款的流程大致是：买卖双方申请银行贷款、银行审批出同贷、买卖双方办理过户（支付首期款）、出买方二手证、回档案、办理买方抵押、银行排队放款，不过，具体的情况在过程中会有所不同，具体看合同约定。

一旦买卖双方没有按照合同的流程走，守约方应以律师催办函方式催办违约方，如若违约方继续拖延或拒不履行合同约定，守约方有权追究违约方责任或单方面解除合同。

专业人士教你如何避免踩“坑”

为了避免二手房交易中的各种“坑”，苏崎给购房者提了几点建议：首先，要选择正规的中介公司，且在签署合同前，应当要求中介公司披露关于房产的基本信息，包括是否有房产证（不动产权证书）、是否有抵押以及是否有查封。

其次，要求中介公司或委托专业人士根据实际的交易情况梳理交易流程，包括楼款支付、交易的各个环节以及应当配合的事项、提交的资料。

最后，在拟定合同时，在中介公司采用的合同范本中，将梳理好的交易流程转化成为合同条款，对于特殊约定，应当在合同后进行备注或起草补充协议，达到合同条款与实际交易流程一致。

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