“410”新政满一周年 东莞楼市格局大变样！

“410”政策至今已满一周年，在过去的一年里，东莞的热门置业板块从临深转向城区、水乡、东部片区；限购、限贷、限售、限签、限价，“五限”之下，购房门槛升高，购房者的置业选择发生变化；二手房成交量逐渐追平一手……从市场前后对比表现来看，“410”一周年，东莞的楼市格局已大变样！房掌柜推出《回忆录》专题，带你了解东莞楼市在过去一年所历经的变化。

热门置业版图改变

楼市风向转向，购房群体发生结构性变化，此前在东莞占六成份额的深圳客在限购之下被迫撤出东莞市场，购房需求回归到本土。

这样一来，严重依赖深圳客的东南临深片区深受打击，加上该区域前期价格高企，本地需求难以入市，促使其成为去年唯一一个量价齐跌的片区，也是唯一一个价格下调区域。曾经最为热门的置业版块变得门可罗雀，有的楼盘为了解困，甚至以延时签约为由挽留深圳客，但成效有限。

从东莞中原统计数据来看，2017年，中心城区和松山湖片区的住宅成交依旧最亮眼，但若论成交比例同比上涨的仅有中心城区及水乡片区，这正是因为中心城区供应放量，前几年被压抑的购房需求得到释放推动成交，而水乡则因价格及规划优势吸引了不少本地刚需。反观，失去深圳客支撑的东南临深片区的成交比例下滑明显。

今年一季度，受春节淡季、楼盘推货量减少和持续调控影响，市场需求受抑，6大片区的住宅成交量下滑明显，但中心城区仍是市场成交热点，成交占比约26%，其余片区成交较均匀，但临深片区库存积压严重，除清溪外，去化周期均超12个月。

崛起的本土购房需求成为了去年至今的东莞楼市的主导，在房价作用下，本土需求不断外溢，从临深、城区、松湖等热点片区，到水乡、莞北等价格洼地，再从东莞境内到惠州临莞，购房群体的改变推动了热门置业版图的改变。

尽管购房主力发生了转变，热门置业版图也有了改变，但东莞整体房价还是稳中有涨。从区域来讲，城区片区房价保持稳定，滨海片区、水乡片区、松山湖片区则稳中有升，东部产业园区以及东南临深片区则稳中有所松动，这种格局分化的情况在2018年还会继续。

置业产品改变

在限购限贷政策不断收紧的情况下，大部分投资需求撤离东莞市场，刚需和改善需求成为市场成交主流。

然而，受到调控和二孩政策的双重影响，首次置业者在买房时要考虑的不仅是个人需求和购房资格，还要考虑未来的换房需求，因而，越来越多购房者选择一步到位置业3-4房，选择相对较大的户型。

据东莞中原数据显示，去年东莞90-110㎡的刚需户型成交占比依然占据主导地位，为46%，而110-145㎡的改善户型占比仅为34%。虽然目前改善户型成交占比不及刚需户型，但这与当前市场主要面向刚需群体有关，真正面向改善群体的产品选择并不多。

目前改善产品尚未迎来真正的爆发，但改善产品的成交比例正呈逐年上升的趋势，近三年东莞洋房110-145㎡改善产品成交占比分别为22%、25%和34%。随着市面上改善产品的增多、二孩的到来，改善类产品有望赶超刚需类产品，成为未来最抢手的户型产品。

除此之外，由于不限购的特性，公寓产品也在新政之后迎来了春天。2017年，东莞多个优质公寓项目接连入市，致使公寓供需大幅放量创新高，价格也随之水涨船高。

据统计，去年全年公寓累计新增供应112万平，成交99万平，均价约16552元/㎡，价格同比上涨近5成，已与全市洋房均价持平。这种供需两旺的态势一直延续到今年，在2018年第一季度，东莞多个公寓项目依然十分畅销，成交套数、均价与前几个季度相对持稳定。

东莞中原战略研究中心分析，在政府严禁“商改住”，商务公寓开发量减少，加之住宅限购限贷，公寓投资门槛较低，预计投资公寓的热情不减，公寓成交还会持续放量。

一二手市场追平

东莞楼市受“限购”政策影响，价格上涨过快势头得到有效遏制，市场整体上渐趋理性。而在一手房购买受限后，一些购房者将目光转向二手房。

据东莞中原战略研究中心监测，2017年，东莞二手住宅网签量为48286套，成交量仅次于2016年，为近年来成交量第二高年份。同期一手住宅成交50629套，一手房与二手房成交量比是1.05，基本持平。

不过，今年开年至今，二手房市场接连受挫，先是房贷利率大幅上浮，部分银行对二手房停贷，而后“三价合一”执行让二手房的成交直面冰山，部分购房者或会从二手房市场流向一手房市场，部分定价过高的二手房价将会回归理性。

有业内人士表示，2018年东莞二手房走势还得看一手房，尤其是土地市场，若开发商依然十分看好东莞楼市前景积极高价拿地，东莞二手楼市行情预期还是相对乐观的。

410新政落地这一年来，东莞楼市变化很多，并不止上面提到的版图、产品结构等等转变，不管怎么说，就目前情况看，调控效果是比较理想的，市场趋于稳定，楼价、地价都得到了有效的控制，有效抑制了泡沫的产生。