“410”新政一周年：调控趋向精细化 楼市将驶入相对良性轨道

自410政策后，东莞又陆续出了很多细化调控政策，调控风持续收紧，对东莞楼市影响颇大，具体，这一年我们都经历了什么？对于410新政，业内是怎么评价的，我们不妨来看一看。

据统计，在过去的一年里，东莞先后出台针对性强的各类调控政策、补充细则不下10次。从对购房资格的限制，到抑制投资性炒房，到对房价的严控，再到规整商业公寓市场、二手房交易市场，再到学位房的整顿……在政策严控下，东莞的房价得到了一定的抑制，楼市环境也处于一个较为稳定的阶段。

政策微调多次出现 楼市调控趋向精准化

所谓“410新政”指的是2017年4月10日，东莞政府发布《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》。该政策是2016年“限购令”的升级版，提出非莞籍人在莞买房至少需1年社保或个税缴纳证明，同时规定“证满两年方可转让”。

随后，东莞楼市接连出台多个措施，都是“410新政”的补充性政策，分别对社保要求、交易转让、执行时点、学历验证等做了详细说明，填补了政策漏洞，东莞楼市的投资需求被进一步挤压出去。

除了对“410”政策补漏外，东莞“限价”也开始升级。同年8月的限价措施则是对此前3月“限价令”的再收紧，首次备案增幅从20%调整到15%，调整时限也从90天调整到180天，从备案层面杜绝开发商随意涨价的可能。

在坚持调控政策不放松，楼市调控趋向精准化的同时，楼市政策的针对性也越来越强，调控方向更细化。如针对限购升级后“公寓热”的情况，出台了“商改住”禁令；针对二手楼市交易乱象，提出“三价合一”等等。

在“房住不炒”的大基调下，东莞各类细化调控政策频繁出台，政策环境持续收紧。曾有业内指出，随着地方严控持续升级，从“一城一策”升级为“一县（区）一策”，城市内部差异化调控或将成为新方向。

“史上最严调控”下 东莞楼市回归理性

自“410新政”起，东莞楼市大范围调控也正式拉开了序幕。在多轮政策的影响下，楼市调控显成效，东莞楼市回归理性，房价得到降温。

据合富数据显示，东莞全市房价涨幅从2016年的上涨40%，回落至2017年的上涨20%，目前2018年第一季度网签均价维稳在16875元/㎡左右，涨幅较2017年的37%大幅减少30个百分点，房价过快上涨的势头得到有效的控制。

成交方面，新政影响下，近一年来东莞楼市供应量和成交量同比均出现下降情况。据合富数据显示，2017年东莞商品住宅供应约660万㎡，成交约560万㎡，供需双双下滑，尤其是成交量，下滑预计达38%；库存方面，受降温影响成交放缓，库存累计约475万㎡，上浮约27%。

 此外，各大楼盘新品在定价上也愈加合理，房价处于稳中有升的态势，与往年的大幅上升形成了明显对比，楼市回归理性迹象更加明显。

2018年第一季度已经过去，就目前的形势来看，东莞楼市表现的大方向依然以稳健为主，但严控政策或将延续下去。

业内看法：楼市将驶入相对良性轨道

2017年，在东莞楼市发展史上，是无法被忽视的一年。而“410”新政同样是东莞历年政策调控中浓墨重彩的一笔。

瑞峰瑞城搜总经理李玲玲在谈及“410”政策时，就直言“410政策调控效果显著，药到病除。”充分肯定了新政的调控效果。

她分析道：“从供需上来看，410新政之前，东莞住宅市场基本处于供求平衡升值供不应求的局面，新政之后市场呈现供大于求局面，在新政后1年内住宅供应同比缩减13%之后，成交同比缩减33%；从价格来看，新政之后，东莞房价连续12个月保持平稳运行，均价在1.6万/㎡-1.7万/㎡上下小幅波动。”

 “新政的效果显著，不仅稳住了房价，而且使得东莞楼市从投资市场重新回归了以自住需求为主的理性市场。”东莞中原战略研究中心总经理车德锐如是说道。

合富研究院高级分析师李兴旺同样认为认为“410”新政之后，东莞楼市开始步入健康、理性的发展轨道。他认为新政的效果主要表现在以下两个方面：一方面，投资需求被彻底打压，市场恢复到以刚需自住需求为主的时代；另一方面，从2016年40%的房价涨幅到2017年的20%，房价快速上涨的现象得到了抑制。

据了解，在号称“史上最严调控”下，此前便有不少人员鼓吹“政策调控或将松绑”。对此，李兴旺表示，2018年政策调控将会继续缩紧。“至少从目前来讲，短期内是不太可能放松的。特别表现在房贷上，过年之后房贷利率已经有了大幅上升。”

李玲玲则表示，“调控再加码的必要性不大，短期内放松的可能性也很小，东莞继续延续当前的楼市调控政策将是东莞接下来的选择。”

车德锐同样表示，“整体来讲，政策还是会维持持续收紧的主基调。”不过，他认为在中美贸易战的继续升级，整个经济大环境增长压力比较明显的情况之下，政策出现适度放松的可能性还是有的。

“一方面，目前东莞在吸引人才落户方面，其政策吸引力和其他一二线城市相比力度是不够的，所以预测2018年东莞在人才安居落户方面还会有一些政策出台，这将会是政策适度放松的一种表现。”“另一方面，换房需求已经成为了近年来东莞楼市购房力的转变方向，而‘二套房140㎡以上首付六成’这种规定不太符合政策支持自住性购房的态度，不符合市场的发展趋势，所以存在放松的可能性。”车德锐这样分析。

那么，在政策持续收紧的大环境下，东莞楼市的又会怎样发展呢？李玲玲认为，买卖双方观望情绪持续，楼市继续不温不火，房企短期内预期降低，不过长期依然看好东莞楼市发展潜力。

李兴旺分析认为“410”政策经过了一年的消化之后，楼市的发展会慢慢进入相对良性的轨道，整个市场将呈现平稳增长的状态。不管是成交量还是价格，都将会有一个新的增幅。因而预计18年的成交量会跟17年的基本持平或者略有增长。”