金科千亿棋盘：重仓大湾区，锁定华南十城创新高

不仅如此，在金科的谋划中，还率先提到了“布局大湾区”的动作。目前，国际一流湾区如纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区等，已成为带动世界经济发展的重要增长极，刚刚举行的博鳌亚洲论坛“粤港澳大湾区”分论坛上，相关负责人则表明粤港澳大湾区的规划很快就要出台。

单个城市的产值上限很低，但以都市圈为立足点时，其发挥空间将被无限放大，从金科在成渝两地的联动就能发现这一点。千亿棋盘上，相比于大多数房企，金科的布局思路已经占尽先机。

　　在华北区域，金科高级副总裁兼金科华北区域（产业集团）董事长兼总经理何立为告诉时代周报记者，接下来三年里，金科华北队伍要完成区域重点城市的布局，并择优潜入潜力大的三四线城市，新增投资项目不低于30个，包括新增10个产业园区。截至目前，金科已进入北京、天津、石家庄、太原（楼盘）、沈阳、大连（楼盘）、张家口（楼盘）、唐山（楼盘）等重点城市。三年后，达到500亿元销售规模，跻身华北区域房企前十，这是何立为接下的军令状。

金科“三圈一带”发展战略

　　狼性文化与产品思变

　　金科为战略大扩张正铆足了劲，迫切需要重塑“血性”和“狼性”。

　　时代周报记者从金科内部了解到，金科希望在内外竞争，新老竞争之下建立内部狼性文化，其中金科版双赢造富计划已经出炉，试图用更精准科学的激励制度来激活一线，培养具有狼性的员工。

　　狼性文化正被融入金科血液。在去年跨越式发展的誓师会上，金科喊出口号，要走“一快二低三高”的经营发展模式，所谓“一快”，就是快周转；“二低”是低成本、低负债；“三高”是高质量、高效率、高增长。

　　2017年年报数据，已从多层面清晰还原了金科路径：各业务板块全年实现销售金额约658亿元，销售同比增长约93%，突破历史最高水平，其中地产板块实现签约销售金额约630亿元和签约销售面积约843万平方米，分别同比增长约97%和69%；去化率和存货管理提升明显，去年全年新开工面积约1096万平方米，结算面积约546万平方米，分别同比增长约93%和10%；销售质量大幅提升，单盘平均销售增长55%，单盘销量10亿元以上明星楼盘 21个，其中重庆天元道单盘突破42亿元居重庆第一。

　　财务红线背后的一系列关键指标，严格把关金科的拿地节奏和融资手段，并对账面现金、销售回款提出高要求。2017年年报数据显示，去年，金科销售回款约550亿元,同比增长66.94%。期末货币资金余额186亿元，金融机构整体授信金额约1560亿元，扣除预收账款后资产负债率仅58.56%，财务状况健康稳健。

　　此外，去年公司共有80个项目实施了跟投机制，其中合并报表范围内跟投项目56个，涉及总跟投资金2.92亿元。截至去年底，其所有项目未进行收益分配及出现退出情形。

　　房企强烈的求变意愿正在不断渗透，金科也在争取成为转型时代的模范生—一方面继续做大做强住宅地产，另一方面实现地产及相关多元化，结合大健康、科技、教育、文旅等产业，进行多主题复合式深耕开发，从地产商向“美好生活服务商”转型升级。

　　在方明富看来，围绕用户本体，延伸出企业定位、服务队位、市场站位三个核心路径，以此来实现用户需求才是金科构建“美好生活”的核心做法。