王石：城中村不宜大拆大建 深圳城市更新的征与伐

　　那么，如何用创造，来驱动城市问题的解决，重塑城市生活的精彩？简•雅各布斯认为，多样性是城市的天性。城市的生长与繁荣，在于最大限度地对不同文化和人群的包容与认同。

　　与此对照的是，中国在急速城市化的同时，似曾相识和千城一面的城市同样备受争议，在二线城市向一线城市看齐，三线城市向二线城市看齐的集体冲动中，如何让城市葆有个性？

　　深圳市规划和国土资源委员会副总规划师陈一新表示，深圳要学习香港2030发展策略，扩展城市中心地区土地面积，将前海港口区转变为城市中心区。规土委等单位做了2050远景规划发展，把深圳发展为全球创新城市、先锋城市、可持续发展的典范城市。

　　“未来的城市有一个非常重要的改变，就是在道路街道空间有了很大的改变，我们要把原来的城市道路转变为集交通和娱乐、交往于一体的城市空间，也就是说它要成为我们居住和工作之外的第三个重要的空间。”陈一新表示。

　　深圳市规划学会常务理事、住建部城市设计专家委员会委员张宇星则提出“空间免费”的观点，“我们一旦在空间里创造了更多的社会服务价值，这些价值超越于空间的租金、空间交易的成本之后，可以免费使用。比如互联网，它是免费的。面向未来的空间经济价值，必然是走向空间的免费。这种免费是我们每个人都期待的，我们现在的空间被收费束缚了。面向未来空间的社会价值就是空间自由。”

旧改的“三难”

　　尽管城市更新项目的发展潜力巨大，但房企在城市更新项目的开发中仍面临较多困难。一般认为，城市更新项目有三难，即审批难、拆迁难、融资难。

　　耿延良、黄立冲等业内专家均认为，城市更新面临的最大问题就是拆迁。“拆迁是旧改绕不开的话题。由于城中村产权复杂，城市更新项目在进行拆迁时面临多业主，涉及到复杂的利益纠葛，对于项目公司而言是极大的考验。”耿延良指出。

　　黄立冲称，面对拆迁中的钉子户，一些城市中比较容易出现强拆的现象，然而深圳是一个相对开明的城市，想要强拆的难度比较大，而在城市更新里一个钉子户就意味着项目难以继续推进。

　　耿延良强调，拆迁是一个系统性工作，需要项目公司团队的专业水平高、沟通能力强、政策法律意识强，这样才有可能解决拆迁难得问题。

　　旧改同样面对着审批手续繁杂的问题。克而瑞咨询研报显示，相比于 1 年以下的招拍挂拿地开盘周期，旧改项目的周期要长很多，一般在 3-4 年，长者则可达 7-8 年，更有甚者在10年以上，如华润大冲村、鹿丹村等旧改项目。

　　第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿向时代财经指出，一般来说，城市更新的审批要经过40多个政府部门、200多个步骤，因牵涉的利益复杂，企业对于城市更新项目的审批进程是很难把控的。

　　而耿延良则认为，审批难不是政府的问题，是项目团队操作水平的问题。他进一步解释到，“强区放权”以后，深圳城市更新项目的审批是加速的，相比过去至少两三年的审批时长，现在有的项目是半年、一年就可以通过审批，只不过对项目的审批要求更高。

　　深圳旧改的流程长、涉及部门多，过程非常繁杂，申报、规划及拆迁是整个过程中的难点。这就要求参与企业具有较强的资源整理实力，多方可以发挥各方优势，做好资源配置，推进项目进展效率。

　　开发周期长最直接影响是房企资金被套，克而瑞咨询表示，城市更新过程中容易发生拆迁遇阻的状况，补偿款的投入成本会不断增加。在如今房企融资不断缩紧的背景下，房企参与城市更新面临着更大的资金压力。

　　耿延良认为，多方合作是保障城市更新项目资金充足的有效方式。2016年后，多元化的融资渠道给项目融资难提供了解决路径，包括企业的开发合作以及社会资本通过一些金融创新的投入。

（房掌柜整理来和讯网、时代周报）