产权市场再掀“退房”潮 涉及金额高达28亿元

临近年关，房地产公司股权和相关资产通过产权市场挂牌转让的事项明显增多，形成了继今年7月土地和在建工程项目出售频现后，地产项目转让的又一高潮。记者日前从北京产权交易所和上海联合产权交易所了解到，目前通过两大产权市场挂牌的房地产项目达34个，另外，与房地产密切相关的建筑和建材类公司的股权转让达12项，地产和建筑建材项目占同期两大交易所全部转让项目的16%。

接受采访的房地产业内人士分析，今年以来，房地产市场持续低迷，“价跌量缩”，行业利润率下滑，行业逐步进入不景气区间，因此，不少原先涉足房地产开发的企业纷纷寻求“退出”，另外，也有部分企业资金紧张，对项目开发缺乏后续资金注入，由此选择转让部分股权以“套现”。这是近期房地产项目挂牌转让形成高潮的重要原因。

涉及金额高达28亿元

据北京、上海两大产权交易所的挂牌数据统计，10月份至今，46个房地产和建筑建材类项目转让的挂牌金额合计达27.92亿元。北京、上海产权市场“大金额”的挂牌转让项目多数是房地产项目。

北京产权交易所的数据显示，按挂牌金额排序，正在挂牌的前20大项目中，房地产项目占了5席。其中金额超过亿元的项目有两个。分别是北京汇超房地产开发有限公司57%股权及46764.24万元债权转让和城乡京润（北京）置业投资公司整体产权转让，挂牌金额分别达69764.24万元和42500万元。

在上海联合产权交易所，“过亿”的地产项目有4个，分别为江阴精亚房地产置业有限公司100%股权，挂牌价格27050.44万元；上海新蓝天置业发展有限公司29%股权及2755万元债权，挂牌价格12905万元；上海金农置业发展有限公司100%股权及10915.8万元债权，挂牌价格21678.52万元；上海长城投资控股(集团)有限公司部分产权（延福大厦），挂牌价格25903.33万元。

业内人士指出，与前两年众多企业纷纷进入房地产开发形成鲜明对照，目前，房地产项目呈集中“脱手”的态势。但多数项目挂牌多日却“乏人问津”，实际愿意接手的投资方也不多。

北京汇超房地产开发有限公司57%股权及46764.24万元债权转让。北京产权交易所的有关人士介绍，该项目现在已经是第二次挂牌转让，上次挂牌便没有转让成功。

资料显示，汇超房地产是北京华星置地和北京瀚宏房地产开发有限公司合资成立的项目公司，注册资本2326万元人民币，出资比例分别是57%和43%。开发项目主要是位于北京昌平区八达岭高速边的别墅项目——北京湾。截至2008年6月30日，该标的企业的资产总额评估值为96258.11万元，所有者权益评估值为28408.42万元。4亿多的债权主要是开发过程中，华星置地对汇超房地产的借款。

行业资金链紧张

业内专家指出，近期，房地产业内项目股权和相关资产转让频现，可以折射出市场对房地产行业前景的看淡，另外，房地产业整体资金链紧张，也是项目转让明显增多的主要原因。

比如上海新蓝天置业发展有限公司29%股权及2755万元债权项目，标的公司将蓝天大厦的在建工程抵押给工行上海市外滩支行，贷款额1.6亿元，已归还1300万元，目前还有1.47亿元贷款。在今年12月20日前必须归还银行贷款11500万元。另外，截至今年6月30日，标的公司应付工程款及其他为项目应支付的费用26651.8万元，尚余7400万元，合同规定今年11月30日前应付7400万元。但新蓝天置业自成立至今年年中，尚无主营业务收入。

江阴精亚房地产置业有限公司100%股权转让也是由于资金紧张。标的公司的核心资产为“东方明珠广场”商业及住宅项目抵押给中国农业银行启东市支行，抵押金额为10200万元，目前尚有贷款9950万元尚未偿还。截至2008年8月31日，该项目未售房产共计57656.05平方米，其中住宅274.48平方米，商业57381.57平方米。

专家指出，成本上升和房价下行，使得房地产行业的利润空间正在收窄，销售毛利率呈整体下滑态势，申银万国预计，明年房地产公司的销售毛利率将进一步下降到26%-27%，而去年同期销售毛利率一般在35%以上。

同时，市场销售低迷导致存货激增，10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。商品房产业前景不容乐观。