粤港澳大湾区时代：东莞凭什么成为下一个深圳？

去年3月召开的全国“两会”上，“粤港澳大湾区”被写入国务院政府工作报告，上升到国家战略层面，惊艳世界！进入2018年，粤港澳大湾区建设或将进入实质启动阶段，粤港澳大湾区不再是概念，开始从蓝图转为现实。

粤港澳大湾区

即将从蓝图转为现实

我们要建设粤港澳大湾区，把它建成世界级的大湾区，重要原因就是三地有各自独特的优势，能够形成互补，否则就谈不上建设一个有世界竞争力的大湾区了。

5年后，粤港澳大湾区有望成为全球经济总量最大湾区。据2017年统计数据，粤港澳大湾区经济总量已突破10万亿，远超旧金山湾区，逼近纽约湾区，更重要的是，粤港澳大湾区近年来，总体经济增速一直保持在7%以上，2016年经济增速分别是纽约湾区的2.26倍，东京湾区的2.19倍，旧金山湾区的2.93倍。

5年之后，粤港澳大湾区有望成为全球经济总量最大湾区。而谁将成为这个未来世界级湾区的城市发展头等舱呢？

　　作为粤港澳大湾区主要核心城市之一，东莞（楼盘）前拥深圳（楼盘）香港、背靠广州（楼盘），被三大国际都市环绕，优越的核心位置为东莞奠定了良好的发展基础，成为粤港澳大湾区核心区位担当。

　▌打造粤港澳大湾区国际制造中心

　　建设粤港澳大湾区纳入国家战略，拓展了东莞的发展空间，在新一轮发展中，东莞将依托粤港澳大湾区的发展战略机遇，努力打造粤港澳大湾区的国际制造中心，进一步强化城市的科技创新成果的转化功能、扩大开放合作的示范功能和现代优质生活的服务功能，形成与香港、广州、深圳更高水平协同联动发展的新格局。

　　东莞是制造业中心，地缘优势明显，且营商成本相比于香港、深圳和广州低很多，相比于珠三角其他城市有承接三个一线城市产业转移的基础优势和距离优势。东莞作为国际制造名城，更是粤港澳大湾区的制造重镇。对此，东莞结合自身发展基础和优势，加快推进交通一体化、产业市场化、环境国际化，努力打造粤港澳大湾区国际制造中心。

　　表：粤港澳大湾区各大城市规划定位

　　▌构筑高效便捷的交通体系

　　与广、深、惠等周边城市形成“1 小时交通圈”

　　粤港澳大湾区上升为国家战略，为加深11个城市之间的密切合作，交通枢纽建设被加速推进，其中东莞的交通建设备受瞩目。根据《东莞市综合交通运输体系发展“十三五”规划》，在“十三五”期末，东莞力争实现轨道交通1、2、3号线与广州深圳的对接，穗莞深城际连通广州、东莞、深圳，多层级轨道复合走廊将东莞市融入到国家铁路网和“珠三角”一小时交通圈。

　　表：“十三五”期间东莞市交通建设

　　▌经济高速增长，稳居珠三角城市第二梯队

　　2017年东莞经济运行提质提速，全市GDP达到7582亿元，同比增长8.2%，增速高于同期全国6.9%、全省7.5%的平均水平，为近4年来最高。在珠三角9市中排名第四位，与佛山（楼盘）同处珠三角城市第二梯队，并且相比第三梯队的惠州（楼盘）、中山（楼盘）市拥有非常大的领先优势。作为传统外贸强市，2017年东莞外贸继续高位突破，进出口总额超过1.2万亿元。

　　图：2017年珠三角9市GDP及增速对比

▌人口规模占据优势，城市发展潜力巨大

　　2016年，东莞市常住人口达到826万，在珠三角9市中仅次于广州、深圳，外来人口占比75.7%，在珠三角9市中占比最高。而根据《东莞市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，到2020年，东莞市常住人口将达到850万人左右，户籍人口230万人左右。十三五期间，东莞市每年将净增常住人口6万人。根据《东莞市城市总体规划（2016-2030年）》，到2030年，预测全市常住人口规模约为950万，城镇化率达到90%以上。远期2020-2030期间，东莞每年预计净增人口约10万人。未来人口高流量的进入，将为东莞城市发展提供源源不断的动力。

图：2016年珠三角9市常住人口及外来人口占比

　　▌土地资源不足，房地产市场长期看好

　　政策调控下,调控下新房需求受抑制，价格逐渐趋稳，去化周期11个月。2017年东莞商品住宅销售面积563万平，是2011年以来最低值。在政府严控楼市的背景下，房价经历2016年上涨后目前维持较稳定的趋势。目前市场存量515万平，按照2017年月均销售面积46.9万平计算，去化周期11.0个月。

图：2010-2017年东莞商品住宅供需情况

　　东莞土地资源稀缺，供求矛盾凸显。近年来政府供地节奏逐步放缓。2017年住宅用地成交184万平，今年一季度仅成交1宗/6万平。目前东莞市的国土开发强度已逼近50%，从未来土地供应计划来看，未来宅地供应年均241万平方米，可开发土地与用地需求的矛盾尖锐。东莞土地市场竞争激烈，2016年以来推出地块均以较高溢价率成交，2018年一季度仅成交1宗宅地，万科竞得虎门镇博涌社区地块，楼面价达到1.52万元/平。 从东莞土地区划周期来看，近3年宅地库存量390.85万平方米,按照过去三年商品住宅月均销售68.58万平方米速度来看，东莞宅地去化周期仅5.7个月。

　　图：2010-2018Q1东莞住宅用地推出及成交情况

　　▌把握机遇迎接挑战，东莞制造“智”创未来

　　随着粤港澳大湾区上升为国家战略、广深科技(000021,股吧)创新走廊规划发布，大湾区打造的“中国硅谷”蓄势待发。东莞作为大湾区的重要一极，其雄伟抱负已经昭示：预计到2030年，东莞将建成具有国际影响力的科技产业创新中心，成为与美国硅谷、波士顿地区相媲美的全球创新高地；到2050年，建成国际一流的科技产业创新中心。

　　粤港澳大湾区规划出台后，珠三角一体化将明显提速，东西两岸、城市之间的资源要素流通也将更为频密，尤其是港珠澳大桥、深中通道的打通，将对珠三角城市群产业布局产生深远影响，来自珠江口西岸城市的竞争，将为东莞承接深圳产业转移带来新的挑战。

　　纵观当今世界，任何著名的湾区，当初起步完胜都是在制造业。在粤港澳大湾区时代，东莞能否把握机遇成为全球制造业中心，让我们拭目以待！

（房掌柜整理来自中国指数研究院、惠州地产第一资讯）