从“楼市深冬”到“全域暴涨” 看中国房地产市场十年寒暑

2014年：促销打折风潮席卷全国 松绑限购限贷

年初，全国各地商品住宅库存量高企，房地产增速明显下降。杭州等地多个楼盘出现降价潮，房地产市场价格大战愈演愈烈。

有专家认为部分楼盘房价小幅下跌，只是对2013年末、2014年初虚高价格的修正，没有出现颠覆性的房价大逆转浪潮。但是毫无疑问，市场形势已经出现逆转的情况。

在此背景下，中央已从过往的以“控房价、抑需求”为政策导向，转变成当前“促改善、稳消费”的楼市调控目标。地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化。

至2014年末，除北、上、广、深四大一线城市及三亚外，全国其余城市均基本取消了针对购房的种种限制。

房企方面，排名前20的品牌房企销售额同比增长超过10%，拿地稍为谨慎热衷于一线城市。多数上市房企资金面较为稳定，资本市场再融资也已开闸，中期票据监管放松，上市房企股权融资、债券融资趋于活跃，融资渠道更趋多元化。

2015年：五次降准五次降息 全面启动去库存

由于楼市成交长期低迷，全国房地产市场庞大库存量也持续引起官方的重视。延续2014年底的政策松动，2015年3月30日，二套房的首付在明显降低，首套房公积金贷款首付比例降为20%（之前30%）；8月，二套房已还清的申请公积金贷款首付比例降为20%；9月，首套房商贷比例降为25%（之前30%）。

除首付比例的降低外，2015年房地产相关政策的调整还包括营业税减免、多次降息降准、鼓励企业融资等，给2015年楼市的企稳复苏提供了良好的政策环境。2015年底，中央会议更直接提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。

2015年6月起，股灾拉开帷幕，很多在过去一年挣的盆满钵满的投资者，在一两个月内即重新归零，少数用“杠杆”的投资者更是血本无归，股市资金开启逃离大潮，部分转战楼市。同年中央明确开放二胎，房地产市场改善型需求迎来增长机遇。

在众多利好因素影响下，房地产市场出现走好的情况。据央行公布2015年第四季度货币政策执行报告称,2015年,全国商品房销售面积12.8亿平方米,同比增长6.5%,增速上年提高14.1个百分点，全年商品房销售额达到8.7万亿元，创下历史新高，也诞生了首个销售额突破2千亿的房企——万科。

靓丽的市场业绩后，少数几个城市已经在不经意间开启了暴涨之路。例如：2015年深圳房价同比涨幅高达36.8%，北京房价涨幅18.4%，一骑红尘远远领先于其它城市。

2016年：房价全域暴涨 政策180度转向

继2015年“9.30”下调首付最低至2.5成之后，2016年1月进一步将不限购城市首付款比例下调至最低20%，其后多部委联合发文调整契税、营业税，以及5月全面实行“营改增”。仅接着，上半年30多个省市先后出台了鼓励农民进城买房、调减乃至暂停土地供应、给予购房货币补贴等新政。

受到诸多利好影响，2016年初仅随深圳之后，部分热点城市房价率先上涨。不仅深圳、上海、南京、合肥等城市房价高涨，惠州、无锡也加入了房价快速上涨的行列。从全年房价涨幅来看，深圳依旧以51%的涨幅高居首位，合肥、南京、厦门等热点城市以49%的增速紧随其后，排在前十的也大多为热点一二线城市，三线城市无锡以35%的增速排在第六。

国家统计局公布数据显示，2016年全国房屋销售金额为11.76万亿元人民币,同比增长34.8%，销售面积为15.76亿平方米，同比增长22.5%。在2016年房屋销售金额达到历史新高的同时，诞生了3家销售额超过3千亿的房企，消化周期则较2015年减少1.4个月至5.3个月。

全国多个城市房价的暴涨，也让宽松政策不得不被大规模终结。为防范市场过热，泡沫增长，楼市调控再现江湖，“限购、限贷、限拿地”等政策接连出台。

值得一提的是，房价暴涨的同时，土地价格也迎来了一轮大暴涨，2016年全国共计成交336宗单价、总价地王，这些地王很多直至2018年都未有入市的迹象。