致敬深圳楼市十年：房企公益慈善高风亮“捷” 维权纠纷有口皆“悲”

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

这是最好的时代，也是最坏的时代。光阴荏苒，时间匆匆，不知不觉深圳房地产发展已经走过来刀剑如梦的十年，在这悠悠岁月长河之中，又有多少事是值得被铭记的，又有多少事是应该被遗忘的。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：深圳楼市十年》系列文章，呈现深圳楼市白银时代的全景图，敬请关注。

过去10年，房地产行业为城市化建设和满足人民居住需求做出了巨大贡献，成长为国民经济支柱产业之一。在这10年“黄金时代”中，房地产企业受到过认可也饱受质疑：公益、慈善使房地产企业不仅仅定位于盖房子卖房子的商人，而要在实现人民美好生活的进程中承担责任;虚假宣传、霸王条款等一系列问题也让置业者发现楼市多陷阱，入市需谨慎。购房一次，契约一场，人性与商业利益的博弈。

房企践行公益如雨后春笋

2007年起，品牌房企陆续对外发布社会责任报告，由此拉开了社会责任元年的大幕。多年后，除了原本的公益慈善之外，房企践行社会责任的范畴还逐渐延伸到规模化打造精品、文化捐助、建立消费者对话机制等方面，涵盖范围越来越广。

恒大：授之以鱼不如授之以渔

从2015年12月份开始，中国恒大结对帮扶贵州省毕节市大方县，三年无偿投入30亿元，确保到2018年底，大方县18万贫困人口全部稳定脱贫。

恒大结对帮扶大方，坚持精准扶贫，因户施策、因人施策;不仅出资金，更重要的是出人才、出技术、出管理、出思路，由恒大集团副总裁兼扶贫办主任姚东和300多人的管理团队，带领3000多人的扶贫队伍常驻大方，与大方干部群众一起开展脱贫会战。恒大在帮扶大方县时不仅为每个贫困户至少配置了2个产业项目，还引进了上下游龙头企业，形成“龙头企业+合作社+贫困户+基地”的模式，实现供产销一体化，帮助贫困人口就地脱贫。

据悉，恒大集团在帮扶大方县中，在产业扶贫方面投入资金9亿元，已开工蔬菜、肉牛、中药材、经果林产业化基地458个，投入使用428个;设立了1亿元的恒大产业扶贫贷款担保基金，担保总额10亿元，已为334个蔬菜、肉牛等专业合作社发放贷款4.4亿元;已引进43家上下游龙头企业。

碧桂园二十年精准扶贫：平常事，平常心

从1997年第一笔大额捐助算起，20年来，碧桂园累计捐款超过26亿元，除投入产业扶贫、旧村改造外，还建起了全国唯一的全免费民办高中——国华纪念中学、全国唯一的全免费职业学校——广东碧桂园职业学院以及专门培训退伍军人的全免费学校国良职业培训学校等，直接受益人达10万人次。

在巨额捐款之外，碧桂园还在不断探索和创新适合国情的公益慈善路径。

2010年，实施了清远英德市西牛镇树山村苗圃产业加住房改造、饮水、道路、电网、通讯的“一带五”扶贫开发整村推进工程。

2016年，碧桂园将清远“绿色产业扶贫”运用到广西省百色市田阳县桥马片区。每年将带动桥马片区210户建档立卡贫困户脱贫致富。

2016年10月，碧桂园推动广东潮州市黄正新村项目，将规划建成集生活、休闲、生态农业和自然景观为一体的生态文明新农村。

“我出生在农村，也曾很贫困。开始工作时做了泥瓦匠，一门手艺改变了我的生活，以汗水、知识和良好的品格执着地追求自己的梦想。感谢国家改革开放和社会的佑助，让我有机会为社会建造广厦千万间，亦可以力所能及地帮助有需要的人。在回报社会、推动社会进步的道路上，我尽我所能，能走多远就走多远。”杨国强曾经说过。

万科： 不履行社会责任就谈不上好企业

近两年来，没有哪个企业能比万科更多故事了。万宝之争、华润出让股权退出万科深铁集团接盘、王石退位万科进入亮时代……将万科的画卷打开，充斥其中的并不是平顺的线条。

2015年，万科推动国内1385家企业联合签署“可持续发展北京宣言”、绿色建筑认证面积达到1407万平方米，为保护雪豹开展了3次野外科考、在全国248个社区开展垃圾分类。此外，住宅产业化在总开工量的占比也达到了80.9%。

除了推动保护环境和大自然之外，万科在社会公益上也颇有建树。

2015年全年，万科公益基金共支出2680.1万元用于社会救助、病患孤儿养护中心接受患儿413人、在21个城市里启动自闭症项目，通过“春天里行动”资助农民工的金额达到230.8万元。

此外，2015年万科作为中国企业代表参展米兰世博会，成为世博会163年历史上首家以海外独立建馆形式参展的中国企业。同年接待到访游客444154人次，在中国文化对外传播上作出贡献。

2017上半年，万科完成了1160名重症孤儿的养护;在20个城市开展自闭症家庭救助;在云南、贵州等地开展乡村支教和乡村教师支持等活动。

佳兆业：精准扶贫 一路践行

回顾佳兆业的十年公益路，一大特色是佳兆业的公益路都是与时俱进，更加注重长效机制建立。佳兆业对公益的付出实际上很符合潮汕人的一大世界观，浓厚的乡土观念，乐善好施，成功之后都不忘回报家乡。

佳兆业连续7年参与“广东扶贫济困日活动”，在这个过程中，佳兆业摸索出了一套扶贫经验，在帮扶地通过建学校、强师资，捐建乡村学校，强化师资力量，全方位补足当地教育资源缺口。此外，以促进就业为抓手，开展职业技能培训，为依托产业脱贫的贫困户提供技能增值、可持续发展的脱贫保障。

自2010年起，佳兆业集团先后捐赠了“贫困乡村小学建设”等众多公益项目。2013年4月，佳兆业集团宣布向香港中联办捐资2000万港元用于广东普宁华侨中学和普宁二中的学生公寓建设，改善学生的生活和学习环境。

佳兆业还通过集团“三金一会”中的“佳兆业玉树助学基金”持续为教育事业做出自己的贡献。该基金是佳兆业为玉树地震出资200万元兴建板房教室后，再投入资金向哈秀乡中心寄宿学校150名品学兼优的贫困学生，连续3年每年资助1300元学习费用，以帮助他们完成学业。

星河控股：取之于社会 回馈于社会 以人为本 教育为先

29年的发展与历练，“诚信、创新、责任、共赢”的核心企业文化始终贯穿于星河前进的始终。正如星河控股集团董事长黄楚龙所言，“大家好，才是真的好”，在创造企业利润的同时，星河也将对员工、客户与合作伙伴的责任摆在首位。

2008年，四川汶川地震。星河向受灾地区捐赠666万元，用于过渡安置房建设。

2010年5月，投资近900万元的新教学楼顺利交付，成为当地的样板工程。新建教学楼为四层框架结构，总建筑面积4112平方米，可以容纳全校5个年级、共1500名学生就读。

2017年9月16日、17日，由深圳星河地产、星河会发起的2017年《星与爱同行》星河业主大型慈善公益行动来到了肇庆市封开县渔捞镇禾楼村的西山小学，和位于肇庆市封开县金装镇的民益小学。爱心人士带着数千本图书、长轴画卷，随着“星与爱同行”的漂流教室，与当地小朋友们共同度过了一个快乐的周末。

而这只是星河在在慈善领域投入的缩影。据房掌柜了解，多年来星河的公益领域的捐款超过16亿元，仅在教育方面的投入即占10亿元。

“少年强则中国强，教育是国家的根本，孩子是祖国的未来，星河对教育的投入，能给小孩多读书是造福千秋万代的一件大事。”星河控股董事长黄楚龙表示。

从深圳到广州，从惠州到常州，从甘肃文县到河南兰考，星河已在全国兴建了十余所学校，以己之力实现当地公益事业的再接力，关注的积极延续城市的创新动力。

除了以上房企外，融创、龙光、招商蛇口、远洋、中粮等房企都在通过自己的方式为公益之路贡献自己的一份力量。

以招商蛇口为例，从2004年开始定点扶贫，2009年专门成立公益慈善基金会;2012年，招商地产成为首个发起“免费午餐进社区”活动的房企;2015年，招商蛇口再次创新公益模式，联合滴滴出行平台开展了“为留守儿童送免费午餐”公益行动，打造与传统公益捐助完全不同的新型捐助模式。同时运用线上与线下的客户渠道、社区宣传平台发出公益倡议，引导更多的人关注。

而对于远洋集团来说，除了一直致力于为客户提供环保、节能的建筑产品之外，2014-2015年，远洋地产还联合远洋之帆公益基金会与联合国教科文组织展开合作。连续两年每年投入8万美金支持“联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖”项目的开展，为亚太地区47个国家的私营部门和社区开展文化遗产的保护提供帮助，这也是远洋地产首次涉足海外文化遗产保护项目。“希望能借此推动文化遗产保护事业在国际范围内的长足发展。”远洋特别表示。

早在2014年，中粮地产就已有自己的公益活动系列品牌——“悦公益·悦美好”。彼年，中粮地产成功举办“悦公益·悦美好”图书换绿植系列公益活动。

2015年，中粮地产第二次举办“悦公益·悦美好”活动，在成都御岭湾项目举办了“悦公益·悦美好”健康悦步活动。

到了2016年，“悦公益·悦美好”活动仍在继续。6月23日，中粮地产在深圳举办“悦公益·悦美好”公益活动系列之2016全民健康“悦步”活动，吸引了来自社会各界的500多位嘉宾和公众参与。

值得一提的是，中粮地产在活动上承诺，活动参与者累积的里程点数，将由中粮地产兑换成等价实物或现金定向捐赠给深圳市脑瘫儿童，为他们的康复治疗助力。

公益，不缺豪言壮语，也不缺运动式的东西，关键是看有没有找对路子，有没有锲而不舍干下去。

以“产品打天下”的模式已然过去，随着房地产进入多变的下半场，越来越多房企由单一的住宅开发向城市运营、旅游地产、商业地产等复合产业转型，单纯以销售业绩作为品牌单一突破点的模式已经不适应市场发展，以社会责任为基石，培养公众对于品牌的忠诚度成为诸多房企提升自身核心竞争力的有力“武器”。

地产观察人士指出，随着社会大众对于社会责任感的认同权重在加重，社会责任对于房地产行业的重要性越来越高。开发商希望通过社会责任的践行在客户心目中建立起更高的品牌认知度和美誉度。

侵权不断、楼市未曾平静过

新房漏水?墙面开裂?买房时开发商的承诺无法兑现?逾期交房无法得到相应比例的赔偿金?这是全国各地业主都能遇到的楼盘质量问题。而在深圳，也有不少诸如跳楼秀、送花圈、砸车锁、据收楼等业主维权事件。

断供、跑路 楼市愁坏所有人

2008年6月25日，深圳一银行向媒体透露，宝安泰华大厦有一业主已于2008年1月份正式断供，该业主于2007年高峰期以单价8000元/平方米的价格购入该大厦一套二手房，后下跌超过30%，这是2008年深圳银行界披露出来的首宗断供个案。

但到了7月底，忽然曝出深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供，这是2008年深圳首例浮出水面的集体断供事件。

不过，让断供事件涌向高峰的是一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文在网络上广为流传，博主“风语”在文中称：某银行蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿元。

根据2007年该银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例，估算该银行当年在个人住房贷款一项上所产生的坏账就已经达到200亿元。并由此推断：一家银行产生的坏账就达200亿元，那深圳这么多家银行，坏账最保守估计也过千亿。

看过了断供再来看跑路。

2007年11月，中天置业150多家分行一夜之间全部关闭，12月金地在南山、宝安的20多家分行全部停止营业。到了2008年年初，创辉租售集团的“关铺门”成为中介关铺的全国性事件。

2008年1月份，在全国各地拥有1850家地铺的创辉租售陷入“关铺门”。这个在高峰期在深圳有500多家地铺的中介，关铺门之后仅剩余90多家， 2009年之后彻底消失了。

2008年，基本上所有地产中介都在关铺裁员节省开支。

一向以稳健著称的中原地产也开始大调整，地铺由高峰期的180多间，调整到160多间，从业人员也从高峰时段的4000多人裁减到3000人左右;

世联地产关闭工商铺业务，关外铺仅保留龙坂区域的四五家;

世华地产员工从此前的4000人缩减至2800人……

“茶水费”的前世今生

有一种“茶水”，少则几万，动辄几十万。此“茶水”不是喝茶的茶水，而是房地产买购房资格的“好处费”。

所谓“茶水费”，指开发商借“茶水费”等名义卖房“价外加价”，中介收取“特殊服务费”帮客户搞定购房资格。收取“茶水费”，早已是行业心知肚明的事情。

最开始茶水费的意义就是帮人跑腿，请人喝一杯盖碗茶的钱。后来2013年被媒体首度引用到地产业，逐渐引申为“找关系”“找后门”，近两年又有新的解释了，叫买房的“准入门槛”。

想搭房价上涨的顺风车?对不起，请先交茶水费，不然连进门的资格都没有。

“茶水费”开始进入公众视野，是在2013年的深圳。2013年，有置业者在网上爆料，申购已久的南山区后海雅园在拿到预售许可证后迟迟不开盘。最后却在某天清晨7时秘密开盘，近300套房源全部卖光，现场销售人员公然开价要喝茶费，并称多掏80万就保证买到房子。

无独有偶，市民戴先生也有过这样的遭遇。2015年年中，南山深圳湾一家豪宅开盘，戴先生看中一套180多平方米的户型，总价1400万元。由于认筹的人数过多，戴先生担心买不到自己中意的房源，经熟人介绍，称一家银行领导可以优先选房，甚至可以在现有优惠基础上再打一个点的折扣，条件是他要额外付出20万元的“喝茶费”。在交出20万元的费用后，对方承诺的事项一一兑现。

前海一个刚需盘以均价5万元/平方米的价格开盘。开盘日上午8时，距离开盘还有一个小时的时间，邢小姐便遇到了第一位兜售“喝茶费”的中介，开价25万元，并承诺可在总价中给出2个点的折扣。进入内场后，“喝茶费”不断下降，戴小姐终于与中介达成交易，掏出了5万元的“喝茶费”。

2016年初，梁先生拟购买前海一个盘，看好的83平方米市价520万-550万元。经打听，有开发商员工愿意拿出员工的内部盘交易，条件是在419万元的基础上加价80万元。经过讨价还价，以60万元的“喝茶费”成交，总价为479万元，如此算来，也比市价便宜40万-70万元，但是更名花费了半年之久。

业主维权：楼盘价格出现下调 涉嫌“欺诈”消费者

2014年5月2日，位于深圳宝安西乡的楼盘富通V都会售楼处遭遇多位购房者“维权”。“维权”的购房者表示，该楼盘的环境存在诸多问题，加之该楼盘价格出现下调，因此要求退房。

这些购房者大多是在2014年年初购入该楼盘，当时的价格是每平米2.2万元。“五一”期间开发商进行促销，单价从每平米2.2万元降至2万元。而该楼盘销售人员对于降价并不否认，但其表示这是“五一”期间的促销行为，并不能说明该楼盘有大幅度降价行为。

期间购房者还列举了开发商多处涉嫌“欺诈”的行为，主要包括开发商涉嫌捂盘、将未售房源标为已售、价格不透明，一栋楼相邻单元的价格并不一样，还有购房者表示社区的环境存在较大问题，周边有密集分布的小产权房，还有一条发出异味的河流，小区内还有一家垃圾站。但销售人员表示，购房者在购房时就已经了解小区环境，开发商也事先做出了相关的提示。

销售人员将购房者要求退房的原因归咎于中介机构的挑唆。由于当时深圳关外面市和加推的楼盘较多，这些楼盘都存在较大的销售压力。一些楼盘将项目代理给同一家中介机构，部门中介人员为了赚取佣金，可能会利用项目之间的价差劝说购房者推掉已购房产，转而购买其他楼盘。

事实上，让购房者产生退房念头的重要原因之一就是价格出现下降。有深圳地产人士表示，随着深圳新盘不断推向市场，未来楼市出现整体价格松动是大概率事件。

卓能雅苑：延迟交楼、证件不齐

2016年11月7日，一直有捂盘惜售、产权年限变短等问题的卓能雅苑再度曝出丑闻：延迟交楼、证件不齐。不少业主要求开发商根据合同进行赔偿，然而开发商方面却回应只能免除业主一年的物业费和停车费作为补偿。

当月10号，已经过了交房时间(10月31日——11月6日)的卓能雅苑小区异常冷清，除了几个保安和销售人员在项目现场，并没有看到有业主在办理入伙，也没有看到有装修队进场。

金地国际公寓：水漫金山、地板划痕、窗框生锈……

2016年10月21日，有公众号曝出金地商置在深圳交出“最烂精装房”的消息轰动一时。文中称位于南山的金地商业公寓入伙快一个月几乎没有一户能够正常入住。

(还没交楼就生锈的窗框)

(地漏的细节)

原本精装修的房子出现了水漫金山、地板划痕、燃气管道外露、窗框生锈等等诸多问题。金地集团在新闻发出后作出正面回应，开发商方面已成立维修专项小组，承诺11月15日前完成整改，并赠送业主3个月的物管费。

博海名苑:深圳业主驾50辆豪车上路维权

2015年1月18日，深圳博海名苑业主称他们小区旁的一块本为教育用地的土地被改变性质，并计划要建高层写字楼，这遭到小区业主的强烈反对。

当日，由业主组队的50多辆豪车贴满标语，打着双闪上路维权，反对教育用地转为工业用地，并质疑国土资源遭到贱卖。次月6日，福田区法院也正式受理了小区业主诉深圳市规土委程序违法一案。

天鹅堡：业主出动百辆豪车维权，开发商让步少建39层

天鹅堡业主维权，原因在于天鹅堡开发企业将原规划修建“别墅、多层和高层”的天鹅堡四期改建超高层，改变原规划的容积率、景观等。于是业主团结维权，一方面出动豪车百辆在深南大道游行，扩大影响;另一方面据维权业主透露，他们还向北京国土部、国务院等相关部门发投诉信，以及委托律师处理。

通过“舆论”与“法律”的夹击，天鹅堡业主最终使得开发企业让步，天鹅湖一号地3栋超高层降层，1号楼原43层改为37层，2号楼原55/53层改为42/40层连体，3号楼原53/51层改为33/31层连体，总共减少了39层。

长城盛世：业主追回600多万公用设施专用基金

与深圳中级人民法院毗邻的长城盛世一期，开发企业没有按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定，在住宅区移交时，将住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。

小区105位业主以个人名义上诉法院，经过上诉、被驳回、再上诉、不服一审判决、再次上诉的波折，最终市中院终审判决，总额在600万元左右、本该属于业主的公用设施专用基金，由开发企业缴交业主委员会。

中航天逸：200位业主在维权、拒绝入伙

2014年9月13日，位于龙华区人民路与腾龙路交会处东侧的中航天逸楼盘现场，200位业主在维权，这些业主拒绝入伙，要求开发商整改。

当时一封来自中航天逸的“业主通稿”在网站上流传。该“通稿”主要斥责了中航天逸违规虚假入伙，并列举出户内部分房间墙壁有裂缝等5大“硬伤”，对项目开发商提出整改诉求。当时对于业主诉求，中航天逸开发商深圳市中航长泰投资发展有限公司回应称将整改。

买房送“学位”不一定能实现

不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，“打包票”保证入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，最终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。

开发商送学位的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读，此为学区房的“学位”之一。开发商出资“教育基金”，与意向的优质教育资源的学校“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。

2018年5月5日发生在坪山区政府门前的维权事件，家长们将孩子们推向一线阵地，“娃娃兵维权团”全国首演，极大刺激了居民对学位紧张局面的担忧。

首先，学位紧张、小一学位缺口巨大这一既定事实的局面短期内难以改观，教育部们为此制定大学区政策，甚至临时调整相关规范和要求，导致部分家庭无法给子女申请到学位。但子女教育是家庭建设的重中之重，即使教育部门事先发布学位紧张局面提示和事后发布公告和说明，都于事无补。

其次，大学区调整无法完全满足所有居民的要求，也有学校无故裁撤班级，虽然教育部门已经提前进行过预警，但改革方案没有经过公示，也没履行意见征求程序，导致部分孩子申请不到就近学校的学位，受到影响的家庭挺身而出，将“就近入学”横幅拉出家门。

配建有公办学校的楼盘，在销售期间存在有意误导，或者语焉不详，给高价购买房产的家庭制造确定性结果，无法获得原计划可以获得的结果的家庭，将维权目标锁定开发商。

教育部门进行学区划分时，因考虑到学位紧张，而没有将在建楼盘的已入伙的家庭纳入划分范围，导致业主奋起申诉，无果后走上维权之路。这类原因至少引发两起维权事件，开发商和教育部门均成为维权对象。

业主频繁维权 楼盘质量之殇

2015年李小姐在南山科苑购置了一套房子，原定于2016年9月底交楼。可在业主收楼后问题重重，燃气管道卡住水龙头、电梯存安全隐患、房屋漏水渗水等。距离约定交楼时间过去五个余月，虽然开发商方面有积极处理，仍有多户存在房屋漏水渗水问题，被业主诟病。

除了房屋质量问题引业主不满以外，在赔偿问题上，双方始终未达成共识，这是业主拒绝收楼的主要原因之一。开发商应该要交出一个符合居住条件、没有质量问题的产品给消费者。即使开发商按约定时间提交了产品，而产品本身有质量问题，那么其中有违约的行为，应当承担违约责任，“如果满屋子都是瑕疵，那么这就是有质量问题的产品。”

结语：

认可也好，质疑也罢。房地产市场正在发生巨变，遍地黄金的时代已成过往。在“房住不炒”的目标下，希望房企以打造美好生活场景、满足人们对美好生活的愿望为己任，弘扬人性的真善美。