百次楼市调控却难熄火 市场情绪失控让需求无中生有

　　风口上的租金调控

　　租赁市场未来十年究竟会如何发展?根据上海易居研究院发布的研究报告《未来10年全国城镇租赁市场规模测算》显示，到2027年全国城镇约有2.1亿人是通过租房来解决居住问题的。而全国城镇租赁房源总面积将达到66.2亿平方米，相比2017年增长60%。

　　可以说，在如此广阔的市场前景之下，行业热度也会被推升，因此租金调控已经成为租赁风口上的一道命题。在各种租赁业务次第展开的背景下，怎样做才能最大限度的保证租赁市场能够健康有序的发展其实是政府、企业和市场所需要不断探索的。

　　在业内人士看来，租赁市场是一个相对透明的细分市场，价格的变化也相对理性。因此，直接用行政手段干预租金价格并无太大必要。

　　思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析认为，从全国范围来看如今的租赁市场还达不到需要像控制房价上涨一样“控租金”的程度。

　　按照贝壳研究院统计数据显示，北京近3月租金环比涨幅呈现扩大趋势，但与2017年末2018年初涨幅相比收窄明显。5月租赁房源每平米月租金为86.9元。按照易居研究院根据其监测的50城租金数据推算，目前全国大中城市每平方米房源的租金为50元/月。推算中小城市每平方米房源的租金为30元/月。

　　“如今市场的供应体系也是相对合理的，同时各个不同类型的产品租金也是面向市场和市场竞争的过程。租金过高必然导致出租率的下降，市场的手能够做出有效的调节。”郭毅表示。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进亦指出，目前租金房价爆发性增长的现象还是少，市场监管更应该强调是租金的透明性，即不应该有乱收费的现象。而后续管控租金，主要是对新房租赁产品的租金，即开发商持有和经营的房源租金进行政策指导。

　　多元供给平抑租金

　　随着供给量的上升，对于租金的平抑可以靠着更加市场化的方式来解决。业内普遍认为，目前看来，政府在租赁市场上使用行政手段的可能性还不是很大。主要依靠增加租赁住房的供应渠道，开放一些社会化、市场化的房源供给等手段进行调节。比如，目前部分城市规定了类似城中村部分房源可以作为租赁房源，这有助于盘活此类有历史遗留问题的房源资产，对于加快城中村改造等都有积极的作用。

　　而从住建部最近发布的文件来看，以加大供应的手段来平抑市场价格依然是目前租金调控的主题思路。郭毅指出，《通知》第二条大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上，这一点就比较明确地体现了未来的租金调控思路。

　　与此同时，也有业内人士提出，应该建立更加灵活的政策来增加企业的积极性和市场活性。一些一线城市，比如北京的租赁供给体系比较丰富，“已经形成了一个多元化的供给梯队。”郭毅表示，“地方政府的公租房、廉租房保障了城市低收入群体的居住需求;而市场化的普通民宅则供应给中端租赁需求;还有一些类似CBD金融区提供的酒店式公寓，用于满足高端商务人群的居住需求。”

　　“控租金”是为保障刚需

　　在业内人士看来，租金调控最重要的一点是为刚性居住需求提供一定的保障，是此次强调“控租金”的主要目的。

　　“从目前市场情况来看，这些思路在深圳这样的城市已经开始落地执行。”严跃进表示，现阶段执行的租金调控强调：第一、在政府把控下新推出的租金应该是低于周边同类项目，以吸引更多人去租房。第二、对租金本身的上涨幅度有所控制，尤其是防范其受市场波动的影响，进而出现了租金过快上涨。

　　“定向针对租赁人群配建廉租房、保障基本租住需求同样是‘控租金’需要做的。”麦田房产首席市场分析师张叶松告诉记者。目前，在深圳的住房新政中可以看到了这一尝试。

　　6月5日，深圳市住建局发布住房新政，对市场供应端进行调节，其中商品住房的供应占比40%左右;可租可售的安居型商品房占比20%，租金为周边同类型小区的50%;人才房占比20%，租金为周边小区的60%;最后还有20%的公共租赁住房，租金为周边同类型小区的30%。这一供给体系的建立，可以说在保障刚性居住需求方面做出了有益的尝试。