存量房时代！ 房企分拆物业上市背后藏着哪些秘密

    近日，全球最大住宅开发房地产公司碧桂园（02007.HK）旗下物业板块碧桂园服务（06098.HK）在香港主板上市。据悉，上市首日收于10.08港元/股，市值为256亿港元，成物业第一股。

　　不止是碧桂园，近年来，房企拆分物业上市的消息屡见不鲜。从2014年到2018年的四年间，就有彩生活（01778.HK）、中海物业（02669.HK）、中奥到家(01538.HK)、绿城服务（02869.HK）、恒腾网络（00136.HK）、雅生活服务（03319.HK）、祈福生活服务（03686.HK）等知名物业公司在香港上市。此外，今年以来，万科、保利、富力、远洋等房企纷纷表示将分拆旗下物业平台并独立上市。

　　那么，各大房企缘何选择分拆物业上市独立发展？对于房企而言，强推物业市场，背后究竟意味着什么？

　　存量房时代

　　物业领域或是下一个“蓝海”

　　随着近年来房地产的增速回落，销售额的下滑。房地产市场逐渐由黄金时期过度到白银时代，再逐渐进入存量房时代。在此背景下，房地产要实现转型，寻求新的出路，就必须采取多元化产业发展，寻求新的利润增长点。

　　在经历过一系列的摸索后，有房企转战旅游地产、养老地产、长租公寓等领域，也有开始进入金融创新领域。而从近几年的市场看来，物业管理行业将形成另一片蓝海已成为行内共识。有分析认为，基于物业管理行业的非周期性特征，未来十年，整个物业管理市场的服务面积和服务单价都将是单边上升的，因此市场规模将刚性上升。也正是如此！各大房企纷纷瞄准物业拆分，争相登陆物业“蓝海”。

　　谈及物业拆分上市，不得不提2014年最早上市的物业服务商彩生活（01778.HK），这个上市3天，其市值就反超母公司的“经典”案例，让许多正处于转型期的开发商犹如找到了新大陆。正如行业人士所说，彩生活的成功打开了房企新世界的大门。果不其然，随后几年，中海、雅居乐、绿城、祈福等房企纷纷加速分拆物业管理平台并成功上市，掀起物管公司资本化的热潮。

　　雅生活集团品牌总监明阳向房掌柜透露，目前住房开发开始从增量迈向存量市场，随之而来的是运营配套服务、存量资产价值再造等物业服务的大势崛起，而物业服务行业具备稳定、高频、刚性消费需求属性，所以也就成为未来发展的重点。

　　房企拆分物业上市结果向好

　　营销代理板块也可能会陆续上市

　　2015年10月，中海物业以介绍方式上市，股价稳步上升，从1港元上涨到突破3港元；绿城服务上市不到两年时间，股价从2港元上涨到最高突破8.3港元。今年2月份才登陆港股的雅生活已从9港元一路上涨到约16港元，创下历史新高。

　　2018年以来，恒生指数走势低迷，从1月份的约33000点一路下探至目前的约30000点，下跌近10%。而物业上市公司却是一枝独秀，中海物业、绿城服务、彩生活、雅生活均保持着不断上扬的趋势，股价涨幅最低也有25%，高的则超过60%。