惠州新版基准住宅地价四年翻一番 各类型用地价格均涨

　　记者同时还了解到，除了区域的价值，在土地基准地价的评估过程中，基准地价的价格构成包括征地费和拆迁费、土地开发费、各项税费、土地增值收益等，以确保出让的土地达到“三通一平”条件。在容积率上，商服用地、城镇住宅用地容积率为2.0，工矿仓储用地和其它用地的容积率为1.0。另外，土地剩余年期为法定最高出让年期，即商服用地40年，城镇住宅用地70年，工矿仓储用地和其它用地为50年。

　　“该次基准地价的更新属于例行的调整，与社会经济发展的新阶段水平相匹配。”该负责人同时也表示，对比此前批次的基准地价标准，新版的基准地价标准将公共服务用地纳入评估体系将是一个创新。

　　记者从听证会讨论的成果资料看到，惠城区域公共服务用地被划分为I、II、III、IV、V5个等级，土地地面价格分别为850元/平方米、730元/平方米、650元/平方米、610元/平方米和585元/平方米。

　　面对这一改变，相关社会观察人士认为这是学校、医院等产业不断市场化发展的有效表现。“对于学校、医院等社会配套设施的发展，除了相关的构建物和设备等，所占的土地其实也是资产的重要部分。”他介绍，通过纳入基准地价体系，对于该类机构更好地进行估值和融资将有显著的意义。

　　基准地价更新为市场调控精准化提供参考

　　延伸到当前惠州房地产市场形势，在各大房企抢滩进驻的进程中楼市发展迅速，但也一定程度上带来了市场的波动。随着市场调控常态化，“限价”“限售”，以及不断收紧的信贷环境和“限制性购房举措”的实施，楼市调控的不断持续和严格正有效推动着市场的健康发展。

　　然而压力也仍然存在，土地市场不断出现的高溢价局面，以及价格监制环节的不断严格，开发企业正面临着市场的“两难”。一方面高溢价拿地才能延续开发，另一方面价格监制的严格带来利润空间的摊薄。如何发展？胡光宇认为，及时的基准地价将有效提供参考，尽管很难最终指导市场成交价格，但对于企业更为精准的研判市场风险和价格监制的精准化则将提供有效的参考。

　　推动市场调控的差异化和精准化

　　得益于多山多水的优越自然资源组合，以及城市建设利好不断，惠州房地产市场受到了各大房地产企业的密集布局。大中型企业的集中布局也为楼市调控的持续稳定发展带来了压力。

　　“一方面地价不断拔高，另一方面房源的销售价格备案极为严格，市场方面压力明显。”记者在前期的市场走访调研过程中，多位开发企业方面负责人均表达出类似看法。

　　具体情况如何？胡光宇认为，尽管价格监制严格带来企业抱怨，但在常态化的调控下，价格的备案机制越来越严格。胡光宇同时认为，价格需要更加的精准和规范，各个小区域之间的价格差异要区别开来，而不应该是“一刀切”。“举个例子，如果金山湖区域和水口区域的价差不明显，那么必然使得购房需求向着金山湖区域聚集。”他介绍。

　　本报在此前进行的《革·局》——2018年惠州房地产新常态调研过程中就发现，惠东、龙门和博罗等县区市场，结合县城中心区与滨海度假产品、县城与南昆山养生项目等区域间的差异严格实行价格差异化，有效确保了不同片区间产品实现有效价差，从而满足不同阶层购房者的置业需求，推动着楼市调控的精准化发展。但值得注意的是，作为城市核心区的惠城，各区域间较为模糊，带来了金山湖、江北核心区域购房需求较为拥挤，供需难以平衡。

　　“随着能够切实反映当前经济社会和市场发展水平的基准地价出炉，这种局面将有望得到改善。”一位要求匿名的行业资深专家直言，不同于其他县区，惠城区发展周期长，土地开发程度较高，真正在近年来挂牌交易的土地仅占少数。该专家指出，大量的地块都是通过两三次的倒手交易，土地价格、税费价格等都被过度拉高导致开发成本增加。

　　“基准地价发布在很大程度上则将代表着相应发展水平下的土地价格水平，是具备较高的参考价值的。”该专家认为，以该土地价格体系为参考，再加上建安、财务、营销等成本的核算，这也为各区域间实现价格监制的差异化和精准化提供了有效的参考基数和基础。

　　新一轮基准地价为企业提供有效的拿地参考

　　随着赣深、广汕高铁，以及城际和地铁规划等轨道交通建设利好，粤港澳大湾区发展进程的提速，惠州房地产市场近年来不平静。叠加“半城山色半城湖”的优越资源组合，吸引着全国各大房企的进驻，碧桂园集团、恒大地产、中洲控股、德威集团、海伦堡地产等巨头企业悉数布局，土地市场备受关注。

　　在土地挂牌市场，优质地块高溢价交易已成为常态。自2017年初碧桂园在惠城江南片区溢价330%拿下3宗多次前期遭遇流拍的组合地块（楼面地价折合4522.5元/平方米）后，在第四季度，同样位于城市郊区的小金口3宗临近的组合地块挂牌再度迎来哄抢，最终保利地产、星河集团和领地集团各自拍得一宗宗地，楼面地价分别为4000元/平方米，5000元/平方米和6000元/平方米，不断刷新土地交易价格高位。

　　其中被领地集团最终拍得的编号为GP2017-32的近10万平方米地块，起拍价格仅为3.58亿元，最终成交价则达到12.54亿元。按照6000元/平方米的楼面地价，叠加建安费用、资金成本，以及财务、营销等费用，单位面积的成本价格将突破1万元/平方米。

　　结合调控背景下的价格监制范围，该区域价格备案基本稳定在9000—1万元/平方米的水平，这无疑也意味着该楼盘在进入市场之后可能很难获得利润空间。

　　在中介交易市场同样如此，土地价格也均大幅拉高。以水口新力城项目为例，继碧桂园、中洲等多家企业认为价格过高之后，新力地产加价购置成功，折合楼面地价达到5000—6000元/平方米，与此同时还有每平方米1000元左右的交易税费支出。而结合当前1万元/平方米左右的销售单价，利润空间同样极为有限。

　　“这无疑将给市场带来风险，企业的地价成本一定，销售价格一定，必然大幅压缩建安等成本内容，房屋质量也就很难保障。”吉屋网华南区总经理杨景斌指出，这还仅是社会风险。对于企业而言，更好地理解市场政策风险，不过度高价拿地也是保持企业正常发展的关键。

　　面对即将实施的新一轮基准地价，胡光宇认为，这将为企业有效提供相应的拿地参考。他说，对于企业进行风险防控调研而言，符合城市发展水平的基准地价标准无疑是个有效的考虑指标。与此同时，该价格标准也必然成为政府进行价格监制的有效参考，这对于企业预估市场政策带来的影响和风险将更为有用。