东莞“五限一紧”平衡市场供需 改善型购房需求持续释放

    关键词 房企

    多家开发商抢滩市场竞争激烈

    从房企成交业绩来看，“万碧”格局有所松动，多家房企抢滩市场，激发楼市活力。2018年上半年，碧桂园、万科依然雄踞前两名“宝座”。

    其中，碧桂园受碧桂园苹果和碧桂园首座的成交影响，成交金额为81.99亿元，市场占有率为15%；另外，万科的成交金额为67.39亿元，市场占有率为13%。但从市场占有率来看，分别同比下降33%和24%。位于全市房企成交业绩排行第三的保利地产成交金额34.9亿元。市场占有率为7%，与第二名万科相差6%。由此可见，房企之间的业绩有所缩小。

    东莞中原战略研究中心统计，在2018年下半年，品牌开发商潜在供应量占据全市总供应量的48%，同比去年下降了22%。

    中原研究院分析，一方面，万科、碧桂园主导的品牌开发商高周转，前期储备土地开发完毕，由于土地供应紧张，因而后期的土地储备不足。

    另一方面，华润、时代、星河、奥园等外来品牌房企发力，再加之光大、珑远、宏远等本土开发商发力，将进一步压缩品牌开发商的市场占有率，市场竞争愈发激烈。

    不过，东莞的开发商既有竞争也有合作。近日，东莞上市公司粤宏远A发布最新公告称，公司全资子公司宏远投资与万科旗下子公司首铸一号已完成合资公司首铸二号的注册登记手续，将共同开发南城建设路南侧商住地。

    据了解，首铸二号由宏远投资出资20%、首铸一号出资80%。在6月的竞拍中，首铸一号以“254786万元+自持面积20%+自持年限不低于5年”的代价拿下地块，还要承担地块内的大量配建，合作开发分摊成本无疑是一种理性的选择。

    业内人士认为，受多重内外因素、开发商资金趋紧等影响，开发商销售及资金回笼压力增大，资金链趋紧的发展商，项目价格或有所松动。

    开发商竞拍土地更加理性

　　从土地市场来看，今年上半年东莞共有9宗商住用地成功挂牌出让，分别位于谢岗、虎门、大岭山、东坑、常平、南城、樟木头7个镇街，总出让面积约20万平方米，总售价约66.3亿元。业内人士认为，这有利于缓解土地供应偏紧局面。

　　东莞今年上半年商住用地供应宗数与2016年同期持平，面积同比减少35%，反映出近年出让的地块面积趋于“小巧”。同时，房企拿地虽有热情，但出价更加理性，土拍市场步入良性轨道，上半年成交金额约66.3亿元，同比增1.3倍。业内人士认为，房企竞拍土地变得理性，除受到楼市调控政策影响外，土拍市场限制条件的严苛也是重要原因。今年上半年，东莞首次大范围推进商业部分全自持5年，须全为自有资金，这导致实力偏弱、现金流紧张的房企被挤出。

　　合富研究院认为，房企对热门高素质地块趋之若鹜，对小宗地块谨小慎微，多宗地块没有达到最高限价，反映开发商对于明年楼市预期更客观理性。

（整理来自南方日报、房掌柜东莞）