东莞城市更新进入“快车道” 各路名企抢滩千亿级市场

开车到华阳湖湿地公园与家人过周末，已经是麻涌镇陈先生一家的周末例牌节目。陈先生的爱车也是在华阳湖旁的珠三角汽车博览中心购买的。珠三角汽车博览中心项目的落地和华阳湖湿地公园良好的配套都得益于该镇近年来大力推进的城市更新工作。

在市区南城建设路开餐馆的张先生最近也心情不错。去年以来，其餐馆生意好了很多，因为周边基础设施快速完善增加了人气。建设路所在的东莞南城东华片区已经被纳入东莞市今年重点推进的城市更新片区，去年以来该片区的基础设施有很大改观。该片区所在的住宅用地也被品牌开发商竞得，未来该片区还将配建一所公办小学。这些消息都让张先生对未来的生意和生活充满期待。

去年11月东莞市成立城市更新局，是全国首个成立城市更新局的地级市。此后东莞的城市更新工作进入快车道。截至目前，全市已有20个镇街先后成立了城市更新局（城市更新办）。今年5月底，由中天、东实、三正、万科、碧桂园等知名企业发起参加的东莞市城市更新协会也已经成立。在不久前召开的东莞市产业招商大会上，东莞市委常委、常务副市长白涛表示，东莞城市更新迈入了“2.0升级版”时代。

A 各路城市更新公司排队“上车”

7月19日上午，南城东华片区不断有建设人员在对地块各项数据进行勘测，该地块的名称已经更改为叫万科翡翠花园项目。东华片区位于南城西北部，紧靠新城市中心的核心发展区，同时也处于旧城中心区的辐射范围内，东至运河东三路、南至银丰路、西邻莞太路、北至建设路，改造单元面积41.29公顷。该项目是东莞今年重点推进的连片城市更新项目。

南城城市更新办负责人介绍，以前该片区为上世纪建设东华机械厂区和部分居民、商业、办公项目，用地功能混杂，该片区现状交通干道压力大、内部路网不畅，公交线路少、停车困难，绿化环境不足、河道污染明显，公共活动空间少，市民群众对片区实施改造诉求强烈。经过市、街道两级统筹，该片区作为今年东莞重点推进的连片城市更新项目，一个月前被东莞万科旗下公司竞拍拿下。据工作人员介绍，未来该片区将打造为主城区涵盖别墅、高层住宅及部分办公用房的高端社区。

“从‘产、城、人、文’四个方面指引共融共生的多功能片区规划，在片区产业转型方面，提质产业发展环境，重塑片区产业活力。”南城城市更新办负责人对该片区未来的改造充满期待。

在麻涌滨江片区、东城黄旗山片区、茶山东岳—珀乐片区、樟木头樟洋片区等片区，由政府主导规划的连片城市更新项目都有条不紊地推进。

与此同时，各路城市更新公司也在强力抢滩东莞城市更新市场。东莞万科去年成立了东莞万科城市更新公司，碧桂园、保利、金地、星河、华润、卓越等外来开发商都在东莞成立城市更新公司，开始有项目布局东莞城市更新项目。

同时，以广东中天集团为代表的本土开发商也在积极开拓城市更新项目。中天集团专门成立了广东中天中京城市更新中心，总经理何肖乐表示，该中心目前在东莞推进的城市更新项目有近30个，包括工改工、工改商及旧村改造项目等。其中万江龙湾片区改造项目为与东莞万科合作，目前市、街道、村三级都非常关注该项目的进展。改造之后将对该片区的城市品质带来很大提升，同时也将优化该片区的产业结构。

东莞中原地产作为东莞市场占有率较高的房地产领域代理公司也紧跟发展步伐，于去年成立了东莞中原地产顾问部，该部门专门为地产企业提供非传统住宅类的城市更新业务、特色小镇、产业地产业务提供智库支持。该公司市场策略研究中心总经理车德锐表示，东莞大力发展城市更新项目将改变东莞可用地不足、土地利用碎片化、城市品质和产业结构有待提升等发展中的问题。

B 东莞土地开发强度远超国际警戒线

记者了解到，《关于深化改革 全力推进城市更新提升城市品质的意见》已通过东莞市政府常务会议审议；首批30个重点更新单元已先后于不久前举办的东莞市产业招商大会和省“三旧”改造项目推介会上进行集中推介，社会各界反响热烈。

近日，东莞市城市更新局负责人接受南方日报记者专访时表示，当前，城市更新局正在全面排查东莞存量土地资源，摸清未批未建、批而未供、供而未用（闲置）、城市更新和储备土地等不同类型存量土地的权属、现状、规划等情况。同时，会同东莞市规划局开展新一轮城市更新专项规划修编工作，研究制定专项规划编制指引，指导镇街开展编制镇街专项规划。

全面深化东莞市城市更新政策机制改革，也是该局近期的中心工作。同时，组织划定一批重点更新单元，明确更新范围、主导功能和总建筑容量等关键信息，为开展招商推介做好权属调查、意愿征询和成本收益评估等前期工作。按照“招商一批、签约一批、动工一批”的总体要求，依据项目实际进展情况，梳理出“三个一批”项目进行重点推进。

“东莞市土地开发强度从不到5%，快速提升至46.7%，已经远超30%的国际警戒线，整体开发强度逼近极限，东莞即将面临无地可用的现实困境。”东莞城市更新局负责人表示，东莞已从依靠产业推动城市发展迈向城市引领产业发展的新阶段，城市更新将会成为推动城市转型和产业升级的重要手段。

C 城市更新进场门槛将提高

东莞市城市更新协会秘书处的叶文轩近来正在紧锣密鼓开展各项工作。对内，组织协会成员企业配合城市更新局等就相关推动城市更新政策的出台征集意见；对外，组织协会成员对接广东省三旧改造协会到广州和深圳等周边城市吸取城市更新项目经验。

叶文轩表示，东莞城市更新协会成立以来，工作的重心现放在加强协会与市及镇街城市更新相关职能部门和企业之间的沟通联系，针对各方诉求制订工作方案。同时，搭建信息交易平台，落实政策宣传解读及国内考察等。

“东莞万科城市更新公司，专职开展城市更新工作，通过连片改造城市更新项目，践行万科城乡建设与生活服务商的定位。”东莞万科城市更新公司相关负责人表示，东莞作为粤港澳大湾区的核心城市，全市土地开发强度仅次于深圳，需要通过城市更新来优化拓展城市发展空间。

东莞城市更新市场的门槛未来也将大大提升。对于开发公司布局东莞市场、迫切拿地的心理，何肖乐表示，现在市场上有开发商先不管项目怎么做、只考虑怎么将地拿下来的现象，即将出台的《东莞市城市更新实施办法》及相关配套政策文件都对此进行了规范。同时，何肖乐认为，门槛提高了，对于筛选有能力的开发企业片区开发统筹城市更新项目将有好处，同时也将提升城市更新的品质。

对于东莞市已公布和即将公布的城市更新政策。何肖乐和东莞万科城市更新公司相关负责人都表示，东莞的城市更新政策在吸收了深圳和广州的城市更新政策方面加大了创新力度，例如创设单一主体挂牌招商改造和供地模式，规范权利人自改模式，构建土地整备开发利益共享机制，优化城市规划审查审批等方面都有较大的创新突破，给城市更新的相关主体单位和个人也能更清晰和规范。

东莞万科城市更新负责人表示，东莞城市更新工作特点在于将由政府统筹和市场协同促进，社会参与模式也会越来越丰富多样，新的流程制度也将提升行政审批效率，将大大压缩城市更新时间成本。

东莞城市更新局负责人表示，相比于周边的城市开展城市更新工作，东莞的城市更新工作优势在于构建了六大创新体系：一是构建以更新单元为轴心、全方位统筹协调的规划管控体系。二是构建以政府主导为核心、政府市场协同发力的资源调控体系。突出政府在城市更新全流程的统筹作用。三是创新以单一主体挂牌招商与股权混改相结合，兼容并蓄的项目招商和供地体系。四是构建以实体经济为优先，全方位拓展转型升级空间的产业扶持体系。五是构建以出让收益分配为抓手，收益向大型公建适当归集的财税鼓励体系。六是构建以“一次通过”为特征，全面压缩制度性交易成本的行政审批体系。

■记者观察

城市更新投资有望爆发式增长

当前，广东省正大力推进粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设。东莞地处湾区核心地带、走廊中部脊梁，面临新一轮腾飞的重大历史性机遇。土地是财富之母，空间是发展之基，在拓展和优化空间上谋求突破，首先要加快城市更新。东莞市有关领导在公开场合表示，城市更新之于东莞发展之重、突围破困之急、转换动力之强前所未有。东莞是国际制造业名城，也是广深科创走廊上的投资宝地，在国家湾区战略的指引下，各路资本靠着灵敏的市场嗅觉闻风而动，城市更新成为新的市场风口，迎来投资的新时代。

东莞自2010年启动“三旧”改造以来，取得了阶段性的成绩，但受于各种原因，原有的“拆”“建”两把斧已经不够用，一是对城市品质提升支撑不够，二是与产业转型升级融合不够。在质量上，同质项目多，标杆项目少；规模上，单宗改造多，成片改造少；布局上，分散改造多，集中改造少；类型上，地产项目多，产业项目少。

现在升级版的连片城市更新，就是要打破原有的土地利用碎片化，不再是原有的小修小补。东莞具备更新潜力的区域面积达46万—66万亩，未来城市更新的市场潜力巨大、发展前景广阔。新的行政架构的组建和新的政策出台也为市场资金、产业资本的大规模入场畅通了渠道。未来几年，预计东莞城市更新投资有望迎来爆发式增长，达到数千亿甚至过万亿的总投资规模。

“敢为天下先”是东莞继续深化改革的精气神。东莞相关部门在完善城市更新管理体系方面做了很多大胆和有创新的机制安排。这些组合拳的打出，也得到了市场的良好呼应。我们期待，东莞通过强化政府主导，有计划、有秩序、可持续地推动城市更新改造。补齐城市化短板，尤其是教育、医疗、交通等公共设施，更好地满足人民群众的生活需求。

相关：东莞2018上半年进入土地存量开发时代 旧改协议出让大增

在东莞土地开发强度逼近5成后，2018上半年东莞进入存量土地开发新时代，旧改协议出让和招拍挂的商住地供应平分秋色，分别供应了8宗和9宗商住地。

三旧改造协议出让供应方面，碧桂园、时代、融创、鼎峰、乐富等品牌房企都通过收购等方式获得了旧改地块的开发权。招拍挂拍卖市场，竞争依然激烈，万科、碧桂园、龙光、卓越等品牌房企力压其它中小房企，几乎“垄断”了土拍市场。

值得中小房企注意的是，品牌房企都已纷纷在东莞涉足城市更新项目，东莞城市更新无论环境，还是政策审批等都已取得了突破性的进步。大片城市更新将在近期进入市场，下半年三旧改造协议出让商住地供应或会力压招拍挂商住地供应。

招拍挂本土房企全军覆没

如同往年一样，东莞商住地招拍挂在新年前后两个月停摆，在5、6月才迎来首波批量供应，下一波拍卖预计将在下半年的8月之后。

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据房掌柜统计，东莞招拍挂土拍市场上半年共推出了9宗商住地，分别位于谢岗、虎门、大岭山、东坑、常平、南城、樟木头7个镇街，7宗商住地无一流拍，总占地面积约为20万㎡，总建筑面积约为58万㎡，收金约66亿元。

相对于2017年，房企竞抢土地热度虽然有所下降，但仍显激烈。9宗成交上商住地里仅3宗未触发竞自持机制，万科夺下的虎门地块需要自持30%70年，中熙谢岗地块更是要自持90%面积5年。值得一提的是，竞拍的胜出者全为外来房企，本土房企已毫无还手之力。

为协调楼市调控，实现东莞房地产的平稳发展，土地拍卖竞自持机制在2018年上半年也作出了不少小改动。例如：个别地块开始限定最高自持面积竞价自持年份；6月拍卖的几宗商住地均要求自持全部商业部分5年以上；南城商住地更是开出了无偿配建9万㎡建筑交付南城街道办等条件。

旧改协议出让大幅提升

年初，东莞国土局公布的《东莞市2018年度国有用地供应计划》显示，东莞2018年住宅用地供应将集中在“三旧改造”模式，占据居住用地计划供应29 .8%的比例，在各类建设用地类型中排名第一。

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经过半年实际操作，据房掌柜不完全统计，2018上半年东莞三旧改造协议出让方式（以缴纳土地出让金为统计依据）供应了8宗商住地，占地面积累计约15.68万㎡，建筑面积累计约41.24万㎡。旧改协议出让同时还供应了4宗商务金融用地，累计占地6.29万㎡，最大建筑面积预计20.65万㎡。

值得一提的是，在城市更新成为东莞商住地供应重要渠道后，不少品牌房企已经采取承包开发、入股、收购的方式夺得了部分2018上半年协议出让三旧改造项目开发权。碧桂园、融创、鸿荣源、时代都有所斩获，本土房企乐富更凭借着良好的本土关系分了一杯羹。

在缴纳土地出让金后，这十余个项目已经正式进入项目开发的流程，有望在下半年和明年初集中入市。例如：位于道滘的时代景泰彼岸花园项目，已于2018年4月18日举行了开工仪式，业内人士预计年底即可预售。

品牌房企纷纷涉足城市更新

据悉，东莞后备土地资源空间相对有限，东莞市土地开发强度已经逼近50%的生态极限，品牌房企已经不满足于单纯收购条件好的旧改项目，纷纷亲自涉足城市更新市场。

万科、碧桂园、卓越等品牌房企，已经纷纷设立城市更新相关专业部门，四处收购城市更新项目，部分房企已经实现万江、莞城、黄江等镇街进行布局。

上半年，在城市更新方面最高调的莫过于华润置地，3月底，先与东城合作拿下8个城市更新项目，后与嘉霖协议将在城市更新片区塘厦A项目携手共进，并预留后续其它项目合作的可能。

据房掌柜不完全统计，华润置地拿下的三旧改造项目包括：火炼树旧村旧厂城市更新项目、同沙工业园城市更新项目、周屋土尾坑城市更新项目、牛山中心片区城市更新项目、东城体育中心综合体项目、周屋美丽乡村建设项目、桑茶快线东城东部片区综合开发项目、东城街道榴花学校项目和塘厦A项目等。这些城市更新项目涉及到居住、金融、医药、科技产业、学校等多个领域。

城市更新环境日渐变好

继成立东莞城市更新局后，东莞市城市更新协会也在2018年5月正式成立，将搭建政企沟通桥梁，促进专业性交流，逐渐形成城市更新有序开发环境。

另外，城市更新审批环节正在大幅缩减。镇街、村组集体表决将实现“一次表决，全程通行”。前期研究、改造方案、土地征收方案、土地供应方案等事项“将形成“1+N”总体实施方案，一次性审查、审批，审批时间缩减到6个月内。

在东莞城市发展基金、道滘城市更新投资基金等区域城市更新基金成立后，东莞还将在近期组建由东实集团牵头的东莞市城市更新基金，搭建开放式社会资金参与平台，形成新的城市更新资金开发格局。

据东莞国土局公布数据显示，东莞具备更新潜力的区域面积达46-66万亩，至2020年纳入标图建库面积达25万亩，东莞城市更新将进入崭新的阶段。

当前东莞正招商推介重点更新单元30个，包括：东莞火车站TOD综合开发单元、麻涌大盛居住片区、麻涌新基工业区、华阳湖湿地公园文旅项目、广深科创长安科技商务区、东城中集创智园、东城金融集聚区项目、广深科创南城智慧新城、南城东华片区、虎门大宁生态智慧产业园等。

未来2-3个月内将有第一批更新单元正式挂牌出让或挂牌招商，哪个开发商会取得开门红？

（整理自南方日报、房掌柜东莞）