7月份土地市场在供需两端双向回落。由于楼市调控政策持续,前7月各线城市土地市场普遍出现了流标或者底价成交的现象。即使成交的地块中,低溢价率成为常态。
30日,龙湖地产以16.4亿底价竞得宁波鄞州区一宗宅地,楼面价10800元/平方米。7月26日,浙江湖州南浔区出让一宗宅地,起始总价为4.5亿元,最终因无人报价流拍。23日,江苏苏州太仓出让两宗商住地,其中一宗流拍。
同日,中国指数研究院发布的最新统计数据显示,2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降,住宅用地成交均价下降幅度接近两成,溢价率较去年同期下降22个百分点。
中原地产针对今年1至7月的全国土地流标情况的统计数据显示,截至7月30日,一线城市土地流标13宗,其中有7宗出现在北京。同时,一线城市13宗流标数目也是最近数年少有的流标数量顶峰,2017年同期为4宗;前7月二线城市合计流标经营性土地154宗,而2017年同期为77宗。三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗,而2017年同期为284宗。
针对普遍出现的流标现象,中原地产首席分析师张大伟认为,“这些土地往往配建复杂,属于非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,因处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。”
张大伟说,房企资金压力也逐渐出现,全国一二线城市严格调控的情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。“预计土地市场流标数量和范围有可能在2018年7月后会继续扩大”。
“土地市场流拍增多,并非市场下行信号”,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷指出,土地流拍现象增多的原因之一是地块偏远、配建多。“这是因为城市核心区域普遍无地可供,城市更新的拆迁安置成本太高,政府很难有动力和财力去做大面积改造”。
欧阳捷说:“在这种情况下,新增土地供应往往都在政府希望打造的新区,其位置偏远、配套不足,也可能存在局部市场客户资源稀缺、住房供大于求、竞争压力过大,短期难以形成有效销售。这样的地块没有市场吸引力,盈亏难以平衡,出现流拍现象就不足为奇了。”
至于一些城市核心区域的优质地块出现流标,欧阳捷认为,由于优质地块实在稀缺,起拍底价往往较高,甚至高于周边新房价格,此外还往往要求配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房,相当于进一步变相推高地价。“流拍土地增多,恰恰是土地市场回归理性的信号”。在欧阳捷看来,“通过市场紧缩、洗牌,淘汰掉一批体质羸弱的中小房企,反而会为实力房企腾挪出更大的发展空间。”
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近日,多家机构发布了2018年上半年土地市场的监测报告。
易居研究院的报告显示,上半年,40个典型城市土地市场量增价跌,土地成交面积同比增长18%,土地成交均价同比下跌13.2%,溢价率保持低位。土地出让金方面,40城土地出让金达到10453亿元,尽管14.4%的同比增速比前一年大幅下降,但总额仍创下了历史新高。
从结构上来看,受到严格调控的一线城市明显降温,加大供应的二线城市量升价稳,而在市场轮动效应和棚改政策利好双重作用下,三线城市则量升价涨。
易居研究院研究员詹毅凡预测,土地市场将在下半年迎来降温。
三四线城市量价齐涨
土地市场正在持续分化。
据中国指数研究院的数据,受其监测的300个城市中,一线城市土地市场降温明显。今年上半年,一线城市共成交土地面积1207万平方米,同比增加3%;土地出让金为1837亿元,同比减少23%;楼面均价为7051元/平方米,同比下降21%。
与一线城市相比,二线城市则呈现量升价稳态势。中指院数据显示,300个城市中,二线城市土地成交土地面积和土地出让金分别同比增加31%和33%,但土地成交价则同比持平。
三四线城市则量价齐涨。中指院监测的三四线城市共成交土地7397宗,成交面积达到30248万平方米,同比增加25%;而土地出让金则达到7538亿元,同比大增43%;而土地成交楼面均价为1458元/平方米,同比上涨10%。
此前,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾用“舞龙”,来向记者来形容楼市轮动效应下的住房和土地市场。他表示,龙头的一线城市整体还处在市场低迷期,但龙尾末端的三四线城市,则还处在尚未开始下行的高峰状态。
另一个能从侧面反映市场热度的关键数据,是在出让面积与出让金持续高位的同时,中国指数研究院与易居研究院监测的300个和40个城市,地价分别下调了1%和13.2%。
这其中有三线城市土地大规模交易拉动均价下滑的因素,但一些数据也显示,土地市场正在趋于理性。中指院的数据显示,一线、二线和三四线城市的土地溢价率分别为11%、17%,和27%,比去年分别下滑了10个百分点,15个百分点和23个百分点。
种种迹象表明市场正在回归理性。
供应结构多元化
全国政协经济委员会副主任委员杨伟民6月在陆家嘴论坛公开表示,行政性措施已经不能根治当前的房地产乱象。也让接下来如何推动系统性的住房制度改革,成为关注焦点。
其中,完善土地供应制度成为焦点。2018年上半年已发布的政策来看,一些地方提高了住宅用地供应比例,另一方面,如何加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,也是政策关注的重点。
3月,国务院印发《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》,提出对于人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的省份,可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模,并在新一轮土地利用总体规划编制时予以调整。
5月,住建部在《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中指出,热点城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。3-5年内,热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。
这其中,最受关注的是北京从2017年开始大力推出的共有产权住房。
中原地产研究中心的统计数据显示,2017年北京成交71宗住宅用地,这些土地累计成交规划建筑面积约969万平方米,其中合计共有产权面积达到了300万平方米。而这些土地正在转化成为住房供应,据统计,北京上半年成交新房1.06万套,其中共有产权房2013套,占比超过20%。
这一模式正在被其他地方所推广。
有分析人士指出,前一阶段的房地产调控,主要注重“控情绪”,而要推动长效机制的建立,更多城市开始大范围、深层次注重“调结构”成为必然。以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设,将在2018年下半年进入加速阶段。
(房掌柜整理来自经济参考报、中国网财经)
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