农工商底价39亿拿上海金山新城“城中村”改造项目地块

7月31日，金山新城“城中村”改造项目地块成交，现场仅1家房企参与竞拍，因此该地块被农工商以底价391691万元拿下，楼板机16700元/平，溢价率0%。

　　地块具体信息：

　　金山区金山新城JSC1-0701单元01-04地块（“城中村”改造项目-山阳镇卫东村海光2、3组）

　　四至：东至杭州湾大道，南至海浒新村，西至戚家墩路，北至金山铁路

　　土地用途：普通商品房

　　出让面积：93818.1平方米

　　建筑面积：234545.25平方米

　　容积率：2.5

　　出让年限：70年

　　起始总价：391691万元

　　起拍楼板价：16700元/平

　　竞拍时间：7月31日14:00

　　出让条件：

　　1、住宅套数下限：2370套。

　　2、地上建筑限高 80米。

　　3、公共服务设施、公共空间建设要求：

　　（1）地块内应设置建筑面积不少于总建筑面积0.73%（计不少于1725平方米）的公共服务设施；

　　（2）地块内应设置不低于用地面积9.27%（计不少于8697平方米）的公共环境空间；

　　（3）地块内配置儿童游戏场用地面积不小于100平方米、健身点用地面积不小于100平方米的体育场所，权属属全体业主所有；

　　（4）地块内设置物业管理用房（建筑面积不小于总建筑面积的0.2%且不小于100平方米）和业委会用房（建筑面积不小于30平方米）。

　　4、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5.0 %以上，计 11727.26 平方米以上。

　　5、全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 50.00 ％以上（不包含保障性住房等），计 111408.99 平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 100.0 ％以上，计 11727.26 平方米以上。

　　6、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60.0 %,计 140727.15 平方米以上。

　　7、功能业态要求： 配套商业总量控制在总建筑面积的1%以下，业态以满足小区居民日常生活需求的生活性服务业为主。

　　8、物业运营管理要求：集中布局配套商业，避免出现大量沿街商铺。

　　地块周边：

　　据悉，该地块离金山卫站800米左右，可以乘坐金山铁路，直达上海南站。地块距离金山区政府2.5公里，周边有上海师范大学第二附属中学、海景商业广场等配套。地块北面的合生财富海景公馆，是金山新城板块今年主要的在售新房项目，均价为2.72万元/平。

　　根据上海链家市场研究部监控的数据显示，去年9月，金山新城JSC1-0402单元1-08A-01、1-08B-01地块以58.22亿元成交，成交楼板价1.50万元/平方米，这一地块为纯宅地，并且隶属于山阳镇的另一个城中村改造项目——东方村红旗7、8组，竞得方同样为农工商房地产。不过与今天成交的地块相比，去年9月的地块距离金山铁路站点较远，因此成交楼板价略低。

　　据以往土拍资料显示，2017年2月21日，北京建工以14.4亿元竞得金山区金山新城JSC10502单元E22-02纯宅地，楼板价11627元/平，溢价率18.65%。

　　专家观点：

　　上海链家市场分析师赵葆根表示：除了今天成交的金山地块，目前申城已有来自宝山杨行、顾村、大场、奉贤南桥新城、浦东周浦等地的6幅“城中村“改造地块挂牌待出让，除了周浦地块为动迁安置房，其他5幅地块均含商品住宅属性，“城中村“改造项目已经成为宅地的重要来源之一。

　　一改上半年的冷清行情，进入下半年后，申城土地市场，尤其是宅地出让逐渐放量，7月以来，已有来自青浦和金山的6幅商品住宅类用地出让。而在8月，随着宝山、闵行、徐汇、青浦、奉贤等区更多地块的出让，宅地市场很可能迎来今年以来的成交高点。