深度踩盘：毛坯房VS精装房，广源纳帕溪谷底气何来？

随着东莞火车站先行区的有序铺开，茶山成为了东莞城区顺地铁向外发展的首个承接地，在这个大背景之下，一个新的品质城市住区正在不断酝酿中。依托茶山地铁站和茶山北路新城区的优势，这个住区凭借多重利好因素，正在形成东莞又一个新城区中心。

掌柜君这次踩盘的正是茶山的广源纳帕溪谷，一个在几大精装项目“围攻下”放手卖毛坯产品的楼盘。是的，广源纳帕溪谷又开始卖毛坯房了。

二期仅剩60多套在售，后续还有新品待开发

下面先来看看官方给出的资料吧！广源纳帕溪谷占地面积92730平方米，建筑面积194499平方米，拥有33.5%绿化率和1.8容积率；管理费2.40元/㎡·月；停车位地下室车位597个、室外车位247个；总户数1277户。

据销售人员介绍，广源纳帕溪谷二期于2018年7月推出180套房源，到目前为止还剩60多套，产品均价17500元/㎡，均采用毛坯房交付。

据销售介绍，近期内广源纳帕溪谷都没有推新计划。不过，据房掌柜了解，广源纳帕溪谷后续还有新品待开发，但入市时间暂未释放，而依照广源的一贯的开发速度，估计新品会在明年入市。

目前项目在售的小高层洋房为15层，高层洋房为25层，高层洋房1#2#3#楼在售A户型为建面约100㎡三房两厅两卫；C户型为建面约115㎡三房两厅两卫；D户型为建面约130㎡四房两厅两卫。小高层洋房12#13#楼在售C+户型为建面约121㎡三房两厅两卫；E+户型为建面约143㎡四房两厅两卫；E’户型为建面约143㎡四房两厅两卫。

二期毛坯房交付 地理位置占优势

据了解，目前茶山在售项目较多，除了德盛尚峰、鲁能公馆、美丽湾畔三期、万润金轨广场处于待建或在建初期外，其它项目均在销售宣传阶段。部分楼盘项目在售情况如下图：

这两年，保利锦城、时代天荟等外来品牌房企争相进驻，广源纳帕溪谷作为东莞本土房企也不甘落后。项目首批产品于2016年9月开盘，一期推出1-4栋洋房和5-9栋美墅，当时成交均价为13500元/㎡，首批产品开盘即售罄。后二期推盘，采用精装交标，售价一度达到20000元/㎡，如今尾货毛坯均价也达17500元/㎡。开盘两年，项目涨价至少4000元/㎡。

石大公路周边的楼盘除了“地王”时代天荟，其它项目进价差别不大，目前周边的保利锦城和伟隆国际花园均是精装交付，广源纳帕溪谷二期则是毛坯交付。

保利锦城和伟隆国际花园靠近石大公路边上，平时车流量多，而广源纳帕溪谷在相对靠内的地理位置，相较之下后者更得喜静的客户欢迎一些。

茶山土拍激烈 开发商热度不减

日前，广源纳帕溪谷旁边的一宗8.8万㎡商住地进行公开拍卖，经过46轮激烈竞价，终被嘉华集团以17.7亿、约12300元/㎡可售楼面价斩获。这也意味着，继保利、时代、鲁能之后，茶山又将迎来新的竞争房企。

早在拍地前，销售人员就告诉掌柜君，这次土拍将会影响广源纳帕溪谷项目新一批产品的价格。茶山位于松山湖片区与中心城区交界处，土地资源充足，未来发展潜力较大，市场刚需与改善需求旺盛。目前客源主要以茶山本地客和东莞客为主，周边镇区外溢持续释放，未来客户群体将越发丰富。

项目交通仍在不断完善中

从广源纳帕溪谷出发，掌柜君亲身感受了自驾车6分钟即可到达地铁R2线茶山站。地铁R2线茶山站一站即可到达东莞火车站。另外项目周边现有莞龙路、石大路、茶山大道、东部干线等快速路环绕。

随着东莞市区楼价上涨快，茶山镇成了不少购房者的选择。目前，从市区通往东莞火车站主要经过莞龙路和东江大道两条主要道路。但是由于莞龙路沿线路口太多，货车也很多。其次东江大道限速40码，上下班高峰遇上堵车，往返市区的时间成本差不多要1个小时。

不过掌柜君查询资料了解到，去年年底开建的桑茶快速路在开通后将大大促进茶山镇和中心城区的交流沟通，桑茶快速路全长约12公里，主线双向6车道，辅导双向4车道。据说，从东城桑园到茶山大道，自驾车走完全程只需8分钟！预计2020年将完成主体建设。

社区教育资源配套齐全

下面说说家长们最关心的教育配套问题！据茶山文教办反映，目前茶山的学位都是比较宽松的，不用愁学位，若业主入户到广源社区，也暂时没有特定的学区划分，“看到哪个学校有学位都可以去报名”。

据房掌柜了解，广源项目周边，中学和基本的小学幼儿园都是有的。就在茶山北路边上，距离项目大约1.6公里处就有一家东莞市一级的幼儿园——凯迪弘佳幼儿园。而且茶山的中心区与规划的住宅新区距离并不算太远，驾车基本在10分钟上下。

掌柜君还整理了一下百度地图给出的数据，供大家参考：距离东华学校松山湖生态园校区约7公里，驾车18分钟到达；距离光正实验学校3公里，驾车6分钟到达；距离茶山中学2.8公里，驾车8分钟到达；距离茶山中心小学3.4公里，驾车9分钟到达。

广源主打产品户型大搜罗

接下来就去看产品了！掌柜君在去看样板房的路上时发现这个项目的园林设计确实是走了心的。洋房基本一字排开互不遮挡，别墅在另一面。两者中间是中心园林，有湖有河，分布着密集的绿植和一些儿童游乐设施，这样的小区还是很宜居的。

掌柜君首先来到的是高层洋房3号楼建筑面积约130㎡、四房两厅两卫的样板房，130㎡的大户型设计仍然采用横厅，7.3米开间，客厅面积大，会客空间大，可在客厅放置瑜伽垫，平时做运动健身也是不错的选择。有两个南向阳台，通风采光都是令人满意的。毕竟开厅的第一感觉就是开阔。由于交付时为毛坯房，布局可按个人喜爱设置。

D户型：建面约130㎡四房两厅两卫

主卧独立，可放置舒适大床，让人尽享舒心睡眠时光，独立私享的空间，私密舒适。通透宽敞，透过窗还可以看到整个园林景观。

带有一个独立的温馨小书房，非常体贴地满足了精神需求。这样一个良好的环境很是适合平时充电学习，所以在家装修一个属于自己的书房也是挺好的。

接着掌柜君还看了小高层洋房13号楼建面约121㎡、三房两厅两卫的样板房。户型朝南，方方正正很是实用，三面采光，坐观漂亮外景，园林盛景都能一览无余。还带有两个南向的阳台，通风效果好。阔绰的三房空间都很大，留给了生活足够的空间。有一点不足之处就是动静分区不十分明显。

C+户型：建面约121㎡三房两厅两卫

每个卧室里的大飘窗设计，让屋主能够享受阳光，自由自在的享受生活带来的乐趣。

餐厅客厅连为一体，营造别样的待客氛围，客厅与阳台相连接，在茶余饭饱后便能站到阳台上欣赏小区园林美景。

城区价高房紧 刚需向周边镇区外溢

近几年，随着东莞新火车站和地铁R2线投入使用，越来越多人看好茶山，茶山楼市也快速发展起来。茶山的主要产业比较丰富，食品、服装、电子信息都是茶山的优势产业；随着政府对松湖片区的大力投入，茶山在科技创新、生态宜居方面也下了重本，力求升级改造。

由于东莞城区房源紧缺，客户就会向周边的茶山、道滘、寮步等镇街外溢。而在东莞地铁R2线开通后，茶山在这些镇街中更具优势。地铁经济让茶山从一个不起眼的小镇，发展成为东莞楼市交投较为火热的区域之一。

茶山紧贴着东城，毗邻松山湖；而且和寮步、东坑、横沥等共同构建成30.5平方公里的东莞生态园，使得区域形象与环境都有了一个很大的提升。

楼盘林立的新石大路就在寒溪河边上，虽然目前为止，这片区域还尚缺乏成熟的商业配套。周边的一些小商铺只能满足基本生活需求，还缺少丰富的娱乐设施。但与此同时茶山政府也致力于将这一片打造为区域性居住休闲中心，作为全新的项目楼盘聚集居住区，未来生活配套将会不断完善。