麻涌华阳湖畔商住地为何没人抢？答案在这里

东莞8月土拍已落幕，作为“收官之战”的麻涌华阳湖畔8.6万平商住地仅经两轮报价，便被云南城投接近底价收入囊中了。多方条件优质的地块居然没人抢，这出乎很多人的意料。

掌柜实地勘察时发现，地块位于兴南路与西环路交汇处，沿兴南路约1.4公里接驳广深沿江高速，沿西环路约2.8公里接通广麻大道，交通便利。且该地块两面临河，所临河流与华阳湖属同一水系，生态资源丰富，地块本身条件并不差。而且，有当地居民告诉房掌柜，早在拍地前已有很多房企前来勘察过地块，可见宗地本身是比较受关注的。

但为何拍卖时，出现几乎“无人要”的局面？近段时间，全国频频传出土地流拍信息，这又是什么市场信号？我们不妨从麻涌地块自身条件出发找答案。

地块条件严苛 “限制”开发商入场

高总价，品牌房企的游戏

根据东莞公共资源交易网上公布的挂牌拍卖要求，麻涌地块起拍价为88280万元，增价幅度为1000万元。8.8亿起拍，如此“大手笔”的玩法，非品牌房企“玩不起”。仅此一条件就已使很多开发商拿不到“入场券”。

自持商业10年，偏爱经营性房企

此外，地块要求商业建面≤30%、住宅建面≤70%，这个商业比例在普遍要求占比5%的东莞是很突出的，尤其是如今东莞商业地产形式并不乐观，宗地周边商业、居住氛围也不明显。

况且地块还要求商业部分需要自持10年，这对很多开发商而言是极为“苛刻”的，对资金周转速度要求较高的开发商而言并不是明智的选择，反而更契合经营性房企的运作方式。

新开发区，居住、商业氛围缺乏

除了上述2点外，地块所在区域的经济、居住氛围或是致使开发商出手谨慎的原因之一。

地块位于华阳工业区，虽然周边大部分厂房已被拆除，但工业气息依然浓厚，整体经济发展水平较低，周遭商业寥寥，1公里内配套也稀少。商业基础薄弱，居住氛围尚未形成，需要连片开发才能有较好的发展。

起拍总价高、商业自持要求高、区域居住氛围欠缺......一道道门槛下来，开发商望而却步也属正常。从硬性条件分析，地块则更像是为云南城投量身定做。

早在2015年，云南城投就赢获得华阳湖湿地片区50年的经营权，预计投资200亿打造水乡文化旅游小镇。地块就位于华阳湖旁边，自持商业10年、8.8亿起拍价对它而言并不是难题。