掌柜踩盘：入手吗？茶山的这个楼盘很“走心”！

俗话说，“地铁一响，黄金万两”。随着地铁2号线的开通,茶山从一个常住人口不过才15万人，房价五六千一平米的不起眼小镇摇身一变成为“高富帅”，在几年内迅速突破万元大关，引得许多地产大鳄纷纷“落脚”茶山。掌柜君这次踩盘的正是其中一个地产巨头，保利地产在茶山的项目——保利锦城。

一期即将完成封顶 洋房余货200+套

掌柜君踩盘了解到，目前保利锦城一期只剩下1、2号楼共200多套精装洋房出售，均价16500-17000元/㎡，接下来将以顺卖为主。而二期的洋房全部售罄，只剩下290-335㎡联排别墅出售，货量充足,毛坯交付，均价是18000-22000元/㎡。

项目的洋房以精装为作为交付标准，除了厨房、天花灯、地板等常规装修外，还赠送入户柜。目前在售的洋房产品主要有三种户型，分别是建面约103㎡三房两厅两卫、约120㎡三房两厅两卫以及约137㎡四房两厅两卫。

（一期鸟瞰图）

项目价格发展史

保利锦开盘一年多来，陆续不少项目进驻茶山，周围的新项目渐渐开发起来。据房掌柜统计，目前在保利锦城附近，有鲁能公馆、德盛尚峰、美丽湾畔三期和万润金轨广场等项目建设中，其它项目均在销售宣传阶段。部分楼盘项目在售情况如下图：

在售的楼盘当中，已推货的“地王”时代天荟售价25000元/㎡，是现阶段茶山的最高价楼盘。其余大部分项目售价均在16000-17000元/㎡左右，其中富盈松湖和广源纳帕溪谷还是毛坯房交付。从统计可以看出，保利锦城16500-17000元/㎡的售价相比同一类型的产品价格会略高。

据了解，保利锦城目一期在2017年9月推出的第一批洋房售价为13000-16000元/㎡，同期推出的二期洋房售价也仅为14000-15000元/㎡。由于政策、市场等各种因素，茶山的项目近一年来溢价都不大。

那时候在茶山，保利锦城项目的竞争对手就有伟隆国际二期、广源纳帕溪谷和时代天荟。伟隆国际二期2017年的售价在15000-16000元/㎡，带装修；而广源纳帕溪谷二期在同年11月入市，毛坯售价17000-18500元/㎡；而“地王”时代天荟洋房售价则高达26000元/㎡，相比之下，保利锦城一期洋房的开盘价格是最低的。

当时，保利锦城在“地王”时代天荟开盘前入市，由于高地价的诞生，大家都普遍看好保利锦城，认为它有增值的可能。不过，保利锦城一期开盘的洋房价格却有点出乎意料，于是有人评价：“错过了保利锦城一期的洋房，会后悔一辈子”（估计那时候如果掌柜君有钱，也忍不住会“心郁郁”呐），更有甚的是当时有 “一人认购10套保利洋房”的消息流出。

在售楼中心了解完项目的基本情况后，掌柜君“转战”样板间深入了解项目。

探房：项目亮点“逐个睇”

我们走进保利锦城一期，可以看到它的1、2、3号楼正在进行封顶工程，剩下的4、5、6号楼已经基本竣工，小区里面的生活配套设备尚未完善，绿化覆盖率不高。项目完全建成后，洋房和别墅会共用用一个园林。

设共享单车专用停车位。在项目的大门旁，贴心地划分了摩拜单车的专用停放位。其实现在除了城区，镇区是很少见到有共享单车，保利锦城能够引入摩拜单车并专门划分专用停车位是一个比较接地气的举措了。

（103㎡三房两厅两卫）

（120㎡三房两厅两卫）

（137㎡四房两厅两卫）

用新型装修材料。据踩盘得知，项目室内装修统一采用硅藻泥墙面，并且在每个房间都配置新风系统、冷风机和小夜灯，充分考虑了业主的健康和环保问题。

(样板间实拍)

配老年人助力装置。保利锦城在装修上设计上，还充分考虑了业主家庭中老龄成员的日常生活，在入户柜上设置了适老助力扶手。同时，项目设计也不放过每个卫生间，在卫生间里面亦设置了老人防滑扶手装置和紧急报警装置，这种全龄化的关怀在现在实在是难能可贵。

(入户柜)

尽最大化利用房间空间。另外，掌柜君在样板房也发现了一个小亮点。除了103㎡的户型外，130㎡和141㎡户型卧间走廊的墙体设计成了收纳柜，以收纳柜代替了墙体，实实在在不放过每一寸空间。

(样板房实拍)

采用U型厨房。在厨房方面，103㎡的户型厨房采取的是封闭式双一字型厨房，但是由于这个户型的厨房面积不大，在里面会有压迫感，而且一旦忙起来容易混乱。而130㎡和141㎡户型的厨房都是采取了开放式的U型厨房，厨房功能更加细化齐全。不过三个户型的厨房中预留冰箱位置都不是很大，对于一些想要使用双开门冰箱的户主来说这点应该是不可能实现了。

 掌柜在实探样板房的过程中，发现保利锦城的精装修的确是下了功夫的。那么除了内部条件，项目的配套又是怎样的？

项目周边配套“小实探”

保利锦城项目分为一、二期，位于茶山镇横江村，此片区域是茶山镇未来的新城区，茶山大多待售的项目大多距离地铁站1公里左右。

保利锦城面向寒溪河，我们从远处看保利锦城的全景，可以看到洋房楼采用“点状一字”布局模式，每一栋楼都可以完全无遮挡地欣赏到寒溪河的景观，采光通风都得到了最大利用化。

目前，保利锦城周围的许多项目已经拔地而起。项目一期正对面是宇丰名苑、伟隆国际和纳帕溪谷项目，右手边距离300米处是东莞鲁能公馆项目，二期则与时代天荟为邻，还有待建设的美丽湾畔三期和万润金轨广场。

在生活配套上，保利锦城一期的教育配套最为出色，项目隔壁就是凯迪弘佳幼儿园，还有一江之隔的光正实验学校。但是，由于项目一期所处的区域正处于开发阶段，生活配套还较为欠缺，除了对面伟隆国际和宇丰名苑的少量底层商铺外，距离不远处还有一个大型商业体——在建的万润金轨广场。不过，销售告诉掌柜君，保利锦城项目未来自身将引进若比邻超市和配套国际双语幼儿园，掌柜相信形成配套完善的小区也只是时间的问题了。

而项目二期距离一期2公里，更加贴近茶山中心生活区，步行就可以到达桐山综合市场和茶山旧街，衣食住行较为方便。

在公共交通配套上，保利锦城大门外新建了公交站站牌，据站牌显示，茶山3路车将会在此站停靠。而同样在茶山北路经过的859路、861路公交车是否会在此站停靠，房掌柜暂时得不到确切消息。在之前，距离保利锦城最近的公交站需步行5分钟才能到达，新建的公交站大大方便了业主的出行。

在道路交通上，保利锦城紧邻2号线茶山站和东莞火车站，掌柜君踩盘当天从茶山站滴滴道保利锦城一期仅需6分钟。除了地下轨道交通之外，项目周围有石大路、莞龙路、东部快速干线等，还有去年底动工开建的桑茶快速路及东延线，预计开通以后从东城桑园到茶山大道（毗邻东莞站）走完大概需要8分钟，分分钟快过坐地铁。

茶山楼市未来可期

从2013年开始，茶山的楼市渐渐有了起色，一方面得益于地铁经济的带动，另一方面则是因为区域内供应的增多带来成交量上升。一直到现在，茶山的潜在供应量还是很可观。

据了解，今年下半年，茶山还将有全新项目鲁能公馆入市、富盈松湖公馆及广源纳帕溪谷持续加推新货，在建的德盛尚峰和万润金轨广场估计亦会在未来几年亮相。除此之外， 8月初嘉华集团以17.72亿夺下的茶山横沥商住地也为未来茶山的潜在供应增添了一份力。

同时，城区近来供货量较为紧张，东莞地铁R2线开通后，刚需型购买力会向周边的茶山、道滘、寮步等镇街外溢，茶山政府也致力于将这一片新区打造为区域性居住休闲中心，作为全新的项目楼盘聚集居住区，未来楼市前景值得期待！