附:“商改住”的3种形态
LOFT公寓
作为“商改住”小公寓的最常见形态,LOFT公寓以总价低、面积小、实用率高成为东莞投资客的最爱。
这种小公寓面积一般在18~60平方米,主力户型为一房至三房,层高为4.5米甚至更高。若将中空部分搭建成一至两个小房间,小面积商业公寓可以被改造成上下两层,实际使用率可提高至100%以上。
目前,东莞LOFT公寓的单价约为1.1万~2.5万元/平方米,在东莞限购政策出台后,受到投资客的喜爱,接收投资资金的流入。
不过,受到建筑面积小的影响,这类小公寓的居住舒适度不高,多个楼盘的小公寓产品也出现采光效果差、房间过小、居住拥挤等问题。
平层公寓
商业公寓抢刚需客,小公寓改造成三房及以上产品屡屡出现。不过,与LOFT公寓小三房相比,平层商业公寓面积大,户型结构与正常的住宅洋房相差不大,但是总价相比洋房低不少,再加上不限购、不限贷,曾经一度是限购后深圳刚需购房者在东莞最青睐的产品之一。
从大朗万象松湖的户型图中可以看到,该楼盘95~105平方米的平层商业公寓均为三房、两厅、两卫产品,其中105平方米的户型的入户玄关后是餐厅和客厅,面积均较大,客厅两边布置卧室,其中主卧还是一个套间,客厅拥有3.5米长的大阳台,在功能配套上与普通的住宅洋房已经没有什么差别,足够一家三口自住使用。在单价上,该楼盘近期推出的特价房低于同区域住宅洋房八九千元。不过,由于是“商改住”产品,它也有着土地使用年限仅为40年且不能迁入户口等各种劣势。
据了解,这种可以自住的大户型商业公寓受到深圳自住客的喜爱,在东莞楼市限购政策出台后,没有购房资格的深圳购房者多在临深区域购买大户型商业公寓自住。
商墅
与平层公寓相比,商墅面积更大,实际使用面积普遍在200平方米以上。作为商业改造的最新一类产品,东莞的商墅在市场上方兴未艾,随着前两年拍下的高价地项目陆续入市,商业部分改造成商墅产品现象将增加。
石碣阳光城愉景湾就推出了几十套商墅产品,在样板房看到,这种商墅的建筑面积约为130平方米,加上赠送的面积,样板房共打造出6层空间,地上4层,地下两层,有5个房间。该户型甚至预留了电梯位,供业主入住后改造使用。据介绍,商墅总价约为200万~300万元,销售效果很不错。由于不受限购政策影响,有不少购房者来自广州、深圳。
与住宅别墅产品相比,自住用的商墅优势明显。住宅别墅受到限购、限贷政策影响,同时由于面积较大,往往要首付六成。而商业别墅不受限购、限贷政策影响,外地购房者同样可以购买,同时,商业物业可首付五成,比住宅别墅更低。
目前,商墅已成为许多高价地“商改住”的最新出路,预计有不少项目将会打造商墅产品,如茶山的高价地鲁能公馆等。
你中意“商改住”产品吗?
可以考虑先买一套自住过渡
“四五十万元就可以付一套小公寓的首付,比洋房要便宜许多,自住的话,可以考虑。”东城的刘先生认为,虽然小公寓面积小,但是总价低,单价也比住宅要低,对于他这种积蓄不是很多的人来说,还是可以作为过渡型自住使用的。
他表示,商业产品不占购房名额,现在自己又存不够洋房的首付款,先买一套公寓自住结婚,等以后存够钱了再买住宅,是他目前的一个考虑方向。
他告诉记者,和他有一样考虑的人不少,小公寓对于90后年轻人来说,单身居住或者夫妻两个人住都够了,价格便宜,装修的风格也比较年轻时尚,适合他们现在的需求。
“等以后有了小孩,人口多了,再换一套大一点的住宅,公寓可以租出去。”刘先生说。
“商改住”物业是商业产品不值得买
不赞成购买“商改住”物业的市民认为,“商改住”物业本身是商业产品,不能入户,物业管理费、水电费都较住宅楼更高,未来转手时税费也比较高,“不值得买”。
东莞的陈女士认为,“商改住”物业特别是小户型公寓升值很慢,很多人买公寓会直接买一手的商业公寓,不会愿意买二手货,因此,周边的住宅洋房的单价都在2万元/平方米以上了,公寓的单价也可能还不到1.5万元/平方米,投资价值比较小。另外一方面,东莞的租金相对较低,租金回报率不高,也降低了她对商业公寓的购买欲望。尽管“商改住”物业的定价比住宅洋房要低,但是她觉得如果有购房资格,还是尽量买住宅类产品比较好。
(房掌柜综合整理自南方日报、广州日报)
2024-03-05 12:53
2023-11-04 17:13
2023-11-04 17:01
2023-11-04 16:10