郑州楼市调控持续加码 个别楼盘因无预售证“关门”

　　郑州限购近两年以来，调控不断加码。不久之前，郑州发布政策，没有预售证的项目禁止蓄客、开放销售场所。记者走访发现，目前郑州房产市场售楼部来访量普遍减少，经开区个别项目已经无证“关门”。市场降温的背后，是郑州房地产市场的拐点已至，还是仅仅为政策高压下的波动期?对此，记者采访了业内专家进行剖析。

　　来访量有所减少个别项目无证“关门”

　　不久之前，郑州发布政策，没有预售证的项目禁止蓄客、开放销售场所，现在各个项目执行得咋样呢?

　　在经开区一家郑州本土房企售楼部内，几名置业顾问在前台低头各自玩手机。其中一位称，他们是代理公司的，由于项目目前没有预售证，开发商的销售人员都调到别的项目去了，“现在查得严，我们只是展示一下项目，不敢提卖房的事，也不敢留来访客户的姓名电话”。

　　而在附近的一个项目，售楼部干脆以正在装修为由直接“关门”，只保留二楼办公场所。

　　“最近几个星期，我们的来访量每天都在下降，现在平均还不到十组客户。”在金水区某项目售楼部一名销售人员称，刚刚过去的中秋节该项目虽然也搞了暖场活动，但还是没有达到预期效果。

　　记者了解到，目前开门营业的项目售楼部来访量普遍有所下降，有的项目为了增加人气，甚至不惜花钱请人来当托。

　　去化率普遍降低有项目以价换量

　　除了来访量减少，楼市热度降温的现象也反映在价格上。

　　在之前的热点区域绿博片区，某楼盘为了尽快回款，打出“首付20万、30万即可买房”的广告。

　　附近某楼盘销售经理之前手里囤了一套房子，“最早内部价为9000多元/㎡，现在我开价11000元/㎡都没有人问，而现在周边行情为13000元/㎡”。

　　“现在市场行情分为两个极端，一种是死扛型的，不愿意降价，自然卖得不好;而那些按备案价甚至低于市场价销售的项目去化率就很高。”郑州某项目营销负责人王先生称。

　　近期中原区某项目开盘，推出的300多套房源全部售罄。业内分析认为，这是跟其低于市场每平方米500~1000元的售价是分不开的。

　　记者梳理近期开盘的十余个项目发现，售价比周边或本项目上涨的几乎没有，之前存在的房企要求购房者“一次性全款付清”的现象也不复存在，优惠力度普遍加大。从销售情况来看，选择“低开”的项目销量不错，但总体去化率普遍低于80%，个别项目甚至仅为20%、9%。

　　限购持续加码投资客纷纷离场

　　“现在的市场可以用差、冷来形容。”上述项目营销负责人王先生称，郑州限购已经两年，那些有购房资格且有购买能力的客户慢慢被“收割”完毕，而另外没有资格但有购房能力的消费者又被近期的严查拒之门外，市场真正客户逐渐减少。

　　王先生认为，实际上，几个月前郑州市场的降温就已经开始了，并逐步蔓延至地市级房地产市场，“上半年土地市场和销售市场火热的许昌，近期也出现好几次土地流拍现象，现在不仅仅是购房者在观望，开发商也对市场信心不足”。

　　此外，在北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清看来，市场的降温还跟投资客逐渐离场有关，“不仅是郑州，从全国范围来讲，目前房地产市场已经不是最好的投资渠道，长期的限购，持续的加码，严格的监管造成投资客对市场期望降低，纷纷离场。”

　　“虽然楼市目前还没有触底，但是已经到了转折点。”郑州某地产公司副总裁认为，但目前楼市已然到达拐点。包括碧桂园、万科、保利、恒大、金地在内的一线房企都在全国多城市多盘联动促销，这就是市场明显降温的迹象和信号。

　　对于这种“拐点论”“转折论”，易居研究院智库中心研究总监严跃进有着不同的观点。

　　“郑州楼市降温现象，是周期性的和短期波动性的。”他说，当前房地产市场的交易，受到了非常严格的政策管控，但需求规模其实还是有的，“市场短期内调整是正常的，但还不算达到了拐点，但是传统的‘金九银十’已经不存在了。”

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　　拥堵指数下降、环城高速出入口达到24个;郑州航空港经济综合实验区要建全国重要的飞机租赁业集聚地;郑州“气质”一路向好，年内郑州空气优良天数要达200天以上……9月27日上午，在郑州市第十五届人民代表大会第一次会议上，郑州市代市长王新伟作政府工作报告。报告回顾了过去4年多郑州发展“成绩单”，并对今后5年作出规划，对2018年四季度重点工作列出“进度表”。

　　交通年底前，郑州地铁5号线要空载试运行

　　郑州市政府工作报告显示，3年多时间，郑州道路拥堵指数下降，全国主要城市拥堵指数排名中，郑州已经从2014年第四季度的第9位降至2018年第二季度的第54位。

　　拥堵指数的降低，与郑州这些年交通建设、布局密不可分。

　　王新伟说，郑州轨道交通运营总里程达到93.6公里、累计客运量突破7亿人次;轨道交通2号线二期、3号线、5号线等加快建设，在建里程133.8公里。5号线年底前要空载试运行，年内全面推进6号线市政配套工程、10号线建设，力争轨道交通累计客运量突破7.5亿人次。力争轨道交通三期规划尽早获批。

　　城市路网方面，中心城区“井字+环线”快速路网体系已经形成，三环快速路、京广快速路、陇海快速路、农业快速化工程(不含铁路代建部分)等一批重大工程及407条支线路网建成通车，年内要确保北三环东延高架主线、东三环隧道建成通车，力争金水路西延主线贯通。开工建设国道310郑州西南段改建工程、省道312郑州境改建工程，加快推进国道310中牟境改建工程，建成国道107郑州境东移(一期)工程。

　　市域快速通道建成10条360公里，新建成环城高速出入口9个、环城高速出入口达到24个。

　　此外，王新伟说，郑州“公交都市”创建进展顺利，快速公交成网率全国领先。

　　地产郑州将进一步加大房地产市场调控力度

　　今年的郑州市政府工作报告中再次强调了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

　　报告提到，郑州将“进一步加大房地产市场调控力度，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动房地产业持续稳定健康发展”，实现市区商品住房去库存任务圆满完成。

　　近年来，郑州市房地产调控不断发力。

　　8月24日，郑州市发布了《郑州市人民政府关于依法查处商品房违法预售行为的通告》。

　　而此前不到一周时间内，河南省住建厅联合公安厅等九部门发布《河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案》，重拳整治楼市。一周之内连发两项政策，可见楼市调控的力度有增无减。

　　9月10日，郑州市住房保障和房地产管理局发布了《2018年8月份郑州市房地产数据分析》。8月份，郑州市商品住宅销售均价较7月份下降2.7%，销售数量与7月份持平。

　　环境今年，郑州空气优良天数要达200天以上

　　城市生活质量的提升，离不开生态环境的改善。

　　今年的政府工作报告提到，相比2013年，郑州的PM10、PM2.5浓度下降三成以上，空气优良天数明显增多，超额完成“大气十条”五年考核目标。

　　目标完成的背后是10家燃煤电厂全部完成超低排放治理，全市累计拆改燃煤小锅炉1300余台，燃煤总量消减980万吨，治理“散乱污”企业10274家，淘汰黄标车和老旧车辆16.5万辆。

　　2017年PM10、PM2.5浓度分别降至118微克/立方米、66微克/立方米，实现年度“两降一增一提升”。

　　今年上半年，空气质量改善幅度位居全国169个地级及以上城市第16位。

　　郑州“气质”一路向好，未来环境质量还将更好。

　　政府工作报告中说，今年，郑州空气优良天数要达200天以上。

　　今后5年，郑州的水质、土质都要上新台阶，人均公园绿地面积达到12.5平方米，“郑州的天更蓝、地更绿、水更清，环境更宜居，生态更美好。”

　　格局航空港区要建全国重要的飞机租赁业集聚地

　　步子迈得大，城市的格局也进一步提升。

　　报告中说，在打造对外开放新格局中，郑州将抢抓新一轮对外开放战略机遇，高质量建设“三条丝路”、无缝衔接海上丝绸之路，把郑州建设成为国家内陆地区对外开放门户。

　　在“国际郑”开放的新格局中，“空中丝绸之路”要怎样建?

　　政府工作报告给绘出了蓝图：首先，加快机场三期建设，扎实推进郑州—卢森堡“空中丝绸之路”建设，开通郑州—卢森堡洲际直飞客运航线，确保新郑机场全年客、货运吞吐量分别突破2700万人次、55万吨。

　　同时，报告提到，要加快在航空港区建设全国重要的飞机租赁业集聚地，积极推进郑州国家通航产业综合示范区建设，高标准构建以上街机场为平台的通航机场群网。

　　关键词GDP：郑州年内有望“杀进”万亿俱乐部

　　今年上半年，郑州生产总值完成4611.4亿元，增长8.5%，增速分别比全国、全省高出1.7个百分点、0.7个百分点。预计今年郑州地区生产总值将迈入“万亿”大关，5年年均增长约9%、人均地区生产总值将突破10万元大关。

　　王新伟介绍，郑州市“十二五”规划圆满完成，“十三五”规划顺利实施，全市地区生产总值连跨7000亿元、8000亿元、9000亿元三个台阶，2017年达到9130亿元，经济总量在全国27个省会城市中由第8位提升至第7位。

　　“预计今年地区生产总值将突破1万亿元。”王新伟说，郑州5年年均增长约9%、人均地区生产总值将突破10万元大关。人均GDP虽然不能直接等同于居民的人均收入和生活水平，但构成了一国居民人均收入和生活水平的主要物质基础，是提高居民人均收入水平、生活水平的重要参照指标。郑州城与郑州人共同开启了经济发展新篇章。

　　四个中心：奥体中心等年底要建成完工

　　东有CBD，西有CCD。郑州“四个中心”建设在年内也要迎来新节点了。报告中提到，要加快“四个中心”建设。

　　确保到年底奥体中心、市民活动中心和美术档案史志馆、大剧院项目完工，博物馆、报业大厦完成外立面装修，广播中心主体结构封顶，电视中心完成地下工程。市民文化服务区南区等20项续建项目完成，同时尽快启动北部片区建设。

　　此外，商都历史文化区等“四大文化片区”建设，确保年内全部具备实质性开工条件，确保80%以上的基层综合性文化服务中心年底前完成建设任务。

　　数说两会

　　年内，二期2万套青年人才公寓全部开工。

　　新建公共停车泊位不少于5万个。

　　对市区192条道路(路段)开展大中修，对71条支路背街实施改造提升。

　　外迁或提升大围合区域商品交易市场31家。

　　全年力争新增百亿元企业2家、规模以上企业150家。

　　市区新建改扩建中小学30所以上，开工建设普通高中学校4所，逐步消除“大班额”。

　　(房掌柜整理来源自大河报、河南商报)