东莞房企国庆忙促销抢人气 下周2宗巨无霸商住地上市

10月黄金周突袭，开发商大打特价促销，由于网签的滞后性，市场整体受挫，成交急速降温，“银十”还有一大波“商住地”在路上……

供需：上周楼市无供应，国庆网签大缩水

与往年一样，今年的国庆黄金周网签量受假期影响，依然“惨不忍睹”。据合富统计数据显示，上周东莞楼市在成交方面急速下滑，住宅成交163套，环比减少84%，面积达18000㎡。其中，上周黄金周的签约量同比减少35%，签约面积减少7913㎡，但签约均价持续平稳在17000元/㎡这个关口，同比上涨19%。

在成交量一片惨淡的情况下，塘厦的成交数据抢眼，仅差2套的成交量位居第二，但成交金额却远超排名第一的常平。而常平和石碣都“以价换量”，成功位列榜单的前三。

从数据可以看出，上周的住宅热销区域大都以个盘成交支撑，其中揽胜湾成交均价15072元/㎡、阳光城愉景湾16476元/㎡的成交均价，基本都与市场持平，开发商定价趋向理性，市场反应热涨。

据数据显示，上周公寓的成交量比洋房的成交量大，在面积小价格低的情况下，公寓优势明显比洋房强。其中，上周中心城区也有公寓入市，公寓市场继住宅产品打折促销后，也开展特价销售，吸引购房者关注，提升项目人气。

市场：促销打折升级，片区化人气上涨

黄金周期间，市民假日出行东莞人气减少，加之受网签滞后、限签、市场等影响，国庆期间成交情况并不理想。

根据中原统计数据显示，国庆期间的来访量和认购量都呈上升趋势，但是来访转化率却下跌，仅有7.3%。

中原分析指出，国庆期间东莞楼市表现平静，鲜见有楼盘大动作宣传，多数项目以暖场活动及特价房促销为主。在调控持续从严，购房者观望情绪浓厚影响之下，开发商谨慎销售，推新项目减少，市场以消化库存为主，客户选择性少，来访转化率仍处低位。

不过，在部分“特价房”刺激下，市场来访量大涨。据东莞中原策略中心对目前东莞市场上132个项目监测显示，2018年国庆黄金周东莞住宅楼市来访总量环比上涨49%，同比上涨34%，来访量大于100批及200批项目涨幅明显。主因下半年以来客户观望情绪愈加浓厚，房企迫于年度业绩压力，不少项目借助国庆黄金周节点，推出“特价房”优惠，以提升项目来访量，刺激成交。

随着“银十”的开始，开发商将会推出更多的优惠折扣抢夺市场和快速回笼资金，预计“银十”的市场竞争会摆脱低迷，逐渐升温。

土地：下周2块“巨无霸”地块将入市

东莞招拍挂市场9月出现地块流拍后，经国庆一周的时间调整，下周开始将迎来一波“土拍潮”，茶山和南城的“巨无霸”地块首先亮相“银十”。

16日上午，将迎来10月“土拍潮”的首宗商住地入市，该地块位于茶山镇下朗村，15.7亿元起拍，占地66653.43㎡，最大建面高达165300.51㎡，容积率：1.0<R≤2.48，其中，商业需全自持5年，配建16530㎡安居房和自持面积限定20%。

地块处于新居住版块，周边项目林立，有广源纳帕溪谷、鲁能公馆、保利锦城一二期、时代荟、伟隆国际等项目，这些项目大都处于热销与建设阶段，配套都在开发完善，附近还存在大量未开发地块。

8月的“土拍潮”，茶山横江8.8万㎡的商住地，曾被嘉华以“总价177206万元+楼面价11142.93元/㎡”经过多轮激战拍下。

另一宗引起全城热议的南城“巨无霸”地块将于19日上午开拍，地块位于南城雅园宏伟三路与宏伟四路交汇处东南侧，占地9万㎡，19.6亿元起拍， 最大建面362322.12㎡，建成地标最大高度≤200米。

该地块周边已是成熟的商住群体，附近有东骏豪苑小区，中熙弥珍道、景湖名郡等小区，拥有丰富的教育资源配套，这片区热销的二手房均价普遍在25000元/㎡以上，也有部分价格在18000-22000元/㎡间浮动。

由于该地块所处的片区二手房市场火热，致使该地块的起拍价高，加上地块的配建条件严苛，开发门槛高，比较考验开发商的商业开发运营经验和实力。

不过，鉴于近期东莞土拍热度下降及开发商资金压力，有网友预测，下周的2宗巨无霸竞拍门槛都比较高，或会出现流拍情况。对此，你怎么看？