银十开局东莞房企促销抢客 四季度房价或持续回调

个盘集中签约拉动区域成交

据东莞中原战略研究中心统计显示，今年国庆期间全市住宅成交273套，成交20套以上镇区中，万江万科首铸东江之星成交30套，常平茂竹先生成交16套，塘厦星河时代成交16套，东城泰禾新天地成交14套，分别占该镇区成交量91%、52%、55%及64%，热点区域成交量主要靠个盘集中签约拉动，实际多数项目成交情况仍显低迷。

水乡片区因目前热销项目较少且前期开盘项目已步入签约尾声，签约量回落至低位。

与去年相比，今年国庆期间，东莞别墅和商铺成交量上涨，其余物业成交面积均大幅下滑。价格上来看，洋房、商铺价格有所上涨，其余产品价格均下降。

从各物业类型成交占比（按套数）看，商业公寓由于“不限购，不限贷”，且户型较小，总价低，受到大量投资客的青睐，今年国庆期间成交占比达34%，与去年同期持平。

个别项目优惠幅度高达3000元/平方米

　　优房超·瑞城搜还介绍，今年十一长假东莞楼市促销较往年同期大大增加，各楼盘加大打折促销力度，优惠增加。如石碣阳光城愉景湾推出10套特价房，定价1.5万元/平方米起，较正常价格约低1500元/平方米；麻涌恒大滨江左岸公寓8.9折促销，单价约10671元/平方米等。记者发现，一些特价房甚至较正常均价低三四千元/平方米，另外，送金条、送物管费、送家具家电等再次成为十一长假楼市的促销手段。

　　据东莞中原战略研究中心不完全监测数据显示，十一长假期间东莞有48个楼盘开展促销活动，其中30个项目推出特价房活动，个别项目优惠幅度高达3000元/平方米。该研究中心介绍，特价项目以尾盘及高价项目为主；部分房企也为接下来入市项目造势，吸引客户的关注度，提升项目来访人气。

　　从促销效果看，不少项目成功吸引购房者眼球，成交相比前几周有所上升。部分公寓项目因促销力度大，同时叠加商业公寓不限购、不限贷、小户型低总价的优势，成交较好。

第四季度房价预计继续平稳回调

　　优房超·瑞城搜认为，在政策方面，市场不确定性增加，楼市调控持续限价限签仍是主流，央行降准稍稍提升市场后市信心，但总体对房地产市场影响有限；整个市场进入下行通道，市场分化较为明显；在融资收紧、房企资金压力增加的背景下，房企转变销售思路，加入促销热潮，以价换量。

　　东莞中原战略研究中心也表示，房子用来住不是炒，国家稳控房价的决心坚定，预计东莞楼市调控政策持续不放松，继续加强整治房地产行业和市场秩序。与此同时，年底迎来开发商推货窗口，开发商跑量冲刺年度销售目标，推盘力度和推盘节奏加快。节后预计开盘及促销项目进入签约期，签约量将会相对走高。但由于需求被提前消化，新一轮需求仍然有待时间的累积，预计四季度东莞成交量将会冲高后回落,“特价房”将成为主要促销手段，尾盘、高价项目促销力度较大，新入市项目定价趋于合理，预计价格平稳回调。

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前三季度一手住宅供应乏力

合富大数据显示，今年前三季度东莞一手商品房供应面积463.4万平方米，同比减少18.5%；网签面积485.2万平方米，同比减少10.6%；网签均价16659元/平方米，同比微涨3%。其中，一手住宅供应面积311万平方米，同比减少26%，创8年来最少；网签面积343万平方米，同比减少1%，创过去8年最少。

但剔除政策限制因素，预计真实成交较去年将有所增长，回归至理性常态水平，同时，剔除深圳客因素，东莞前三季度需求量在350—400万平方米；网签均价17090元/平方米，同比微涨4%。

从区域来看，往年的热点区域临深片区、中心城区分别由于购房者和供应不足而跌出热销榜。从区域来看，虎门、桥头、大岭山和石碣楼市表现抢眼，但全市的2/3区域在前三季度的签约量不足千套。

合富大数据显示，今年前三季度东莞一手住宅网签量达到2000套级别区域为虎门、桥头、大岭山和石碣，4镇签约总量达8443套，全市占比达28.4%。不足1000套区域数量达22个，占总数量的2/3。

此外，今年1—9月东莞商品房网签金额前10房企市场占比达55%，与去年基本持平，其中前两名房企市场比重高达27.5%，较去年的39.3%略有回落。

（房掌柜整理来自广州日报、南方日报）