东莞楼市频现“迷你”别墅产品 200㎡以下小别墅占主导

自从东莞限购限贷以来，市场上144平方米以下别墅越来越多。与大户型别墅相比，首套、二套购买144平方米以下户型别墅可以首付三成、四成，总价相对较低，可以满足刚需、首次改善需求购房者，因此在市场上也更受欢迎，成交占比也越来越大。碧桂园、万科等开发商纷纷在东莞打造144平方米以下小别墅，抢占刚需、首次改善市场，“迷你”别墅市场关注度加大。

　　数据：200平方米以下小别墅占主导

　　从市场供应和成交来看，目前200平方米以下的小别墅也日渐占据主导地位，面积小、总价低，购房者的接受程度也比较高。

　　东莞中原战略研究中心统计数据显示，2018年三季度东莞别墅供应明显放量，供应650套，为今年季度新高，同比小幅下滑1%，其中中海云麓公馆集中入市 242套；受到供应放量影响，市场成交热度有所回升，成交654套，为近两年季度新高，同比上升12%,其中海逸豪庭、金地前海山和卓越维港成交最为突出。

　　另外由于总价在500万元以上产品成交增多，别墅价格结构性上升至历史高位，达到23606元/平方米，环比上升8%。

　　不过，从别墅成交结构来看，200平方米以下经济型别墅仍占主导地位，约占全市的55%。第三季度受卓越维港和君荟庭集中签约影响，144~200平方米别墅成交比例上升至36%。值得注意的是，由于开发商为规避政策影响，144平方米以下户型可首付三四成，且总价和首付成本相对较低，致使144平方米以下别墅成交成为热点，成交占比大幅回升至19%，环比上升10个百分点，其中金地前海山金和碧桂园映月台成交最为显著。

　　库存：别墅消化周期达26个月

　　尽管小别墅产品受到欢迎，但是市场上别墅的竞争压力仍然很大。据东莞中原战略研究中心监测显示，第三季度全市洋房成交套数占比92%，同比下降2个百分点，为今年三个季度新低，相反，别墅和住宅公寓成交占比均有所回升，尤其别墅成交占比回升至近两年新高，主要由于别墅供应加大，一定程度上刺激别墅需求释放，叠加海逸豪庭、金地前海山和卓越维港等个盘集中成交影响，别墅成交量上升。

　　不过，在消化周期上，别墅产品仍是三类产品中消化周期最长、竞争压力最大的。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，9月底东莞全市住宅库存 585.57万平方米(含商务公寓)，其中洋房、别墅和公寓存量分别为392万平方米、109万平方米、85万平方米, 消化周期分别为洋房10个月、别墅26个月、公寓11个月。

　　业内：满足“二孩”家庭换房需求

　　东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，目前人们对于别墅这类型稀缺产品的保值比较认可。

　　此外，他认为手中资金充足的东莞本地人也会出手购买小别墅。车德锐表示，这一轮购买别墅以东莞本地人为主。经过近两年市场变化手上回笼资金充足，部分本地人有了购买别墅入市的能力和欲望。

　　另外，“二孩”时代的到来，也刺激相当一部分别墅购房需求。三房换四房成为许多“二孩家庭”目前最迫切的换房需求，而市场上出现的144平方米以下小别墅户型对“二孩家庭”的吸引力很大。

　　业内人士介绍，这些创新型的小别墅产品有着别墅所配备的花园、天台，但在首付上却不必按照大户型豪宅的房贷政策，仍然可以按三成、四成洋房首付购买；在总价上，目前城区大户型豪宅的总价在300万元左右，与这些城郊小别墅产品总价相当，价格相差不大，居住环境却更好，更符合“二孩家庭”的需求。

掌柜“迷你”别墅踩盘实录：

在近期众多购房咨询中，四季度供货大户万科的呼声最好，

日前，小编对万科近期访问量最高的几个盘进行了集中踩盘，

新鲜踩盘报告奉上，拿走不谢……

万科城市花园二期

地段：东莞市东城区东莞第一中学旁（西平水库旁）

主力户型：80-115㎡三四房、132-157㎡别墅

推新时间：洋房预计今年11月、12月分批推售；别墅预计今年10月推售。

项目简介：万科中天城市花园位于西平中央生活区，二期占地3.2万㎡，总建筑面积12.86万㎡，紧邻东莞第一中学、高级中学和东城第八小学，4公里氛围里还有东华中学和光明中学，周边教育资源良好。在配套方面，同皇马郦宫一样，都能就近享受到城区商业和交通配套。

掌柜点评：万科城市花园一直是市场青睐度很高的项目。据介绍，项目二期最大卖点，是规划，其所处的东城牛山改造版块，区域发展潜力很受关注，周边还规划有新型综合产业项目、商住项目，周边还规划有R1线同沙公园站。

该项目洋房有80、94、115㎡户型，样板房已开放，均为竖厅设计，使用率很高。80、94㎡三房设计，总价估计180万起，能满足二胎家庭需求，性价比最高。该社区还有一个大型的半开放儿童欢乐谷，周边教学资源十分丰富，对很多家庭而言都十分吸引。

项目二期的别墅，为院子系列。目前还不能看样板房，大家有兴趣可参考沙田的江南院子，户型结构都差不多，带装修出售，备案均价3万/㎡以上。

万科大中江南院子

地段：东莞沿江高速沙田出口

主力户型：93-116㎡三四房、141-165㎡别墅

推新时间：别墅已开盘，洋房预计10月底开盘

项目简介：万科大中江南院子位于滨海湾沿江高速沙田出口，占地约8.5㎡，总建面约22.2万㎡，是万科在东莞打造的第一个别墅带装修项目。园林面积达4.7万㎡，绿地率35.07%，社区绿化较高。项目住区规划源自江南坊巷，延续街、坊、巷的传统结构造景，营造现代中式花园景观，虽无亭台楼榭，却是满满“幽居竹林深处”的诗意感。项目还自带7600㎡商业，能满足业主日常生活需要。项目离沿江高速沙田出入口不足1000米，距莞穗深城轨沙田站约1.5公里，距虎门二桥（预计2019年5月通车）2.5公里，多维交通出行便利。

掌柜点评：江南院子是万科在东莞第一个入市的院子系项目，别墅均为中式庭院设计，地上三层地下一层，带装修出售，有141、165㎡两种选择，已于10月7日开盘。

对于很多改善需求而言，万科院子是很好的选择，141㎡别墅规避了“豪宅税”，赠送率达80%，地下室层高5.1米，地上入户即是约20㎡的露天花园，一楼设计有厨房、饭厅、客厅、公卫，二楼、三楼为起居室，且向入户庭院方向均为落地窗设计，采光极佳。住腻了商品房想换别墅的客户，有兴趣可到现场了解。

项目洋房最先推出的将是20、21栋，层高分别是18、19层，货量不多，户型结构参考第五城或花园城二期产品，具体开盘时间看备案情况，参考价格2万/㎡。

（整理自广州日报、房掌柜原创）