楼市观察：从龙头房企连串动作看后市

　    近期，楼市“爆款”新闻接踵而来，先是万科一边喊着“活下去”的口号，一边变相降价“补偿”旧业主；紧接着，泰禾的合肥项目承诺降价后老业主可以退房，重新购置促销房源，但需支付全款；在杭州，有楼盘同意一期业主退房，不收任何违约金；在广州，广钢新城某项目除了推出降价促销单位外，近日还突然表示“之前买贵了的买家可以全额退款”……

　　有业内人士指出，万科等企业的“退房”操作，要么是为了维护品牌声誉，整体降价后有利于消化库存，快速回笼资金；要么是依然看好后市，觉得自家产品不愁卖，所以愿意接受买家退房。

连串“退房”风波背后，究竟是开发商为了去库存，还是因为看好后市？

　　业界人士指出，市场出现的“退款”风潮起源于万科的带头效应。10月10日，位于厦门的万科白鹭郡，在降价后迅速给前期业主两种解决方案：因取消温泉入户，万科愿补偿业主20万元或解除合同，也就是变相“退房”。

　　“十一”前后，恒大、碧桂园、万科等大房企在全国范围内展开了降价促销，但类似万科如此“爽快”地让业主“退房”，则是今年头一例，此举也引发了不少争议。多名业内人士和律师均认为，买家纯因降价而索赔、退房毫无法律根据，这类行为明显属于违约。而房企选择给业主补偿，则是企业的自主权利，也可能引发一连串的连锁反应。

　　万科等企业的“退房”操作，到底是为了维护品牌声誉，同时有利于消化库存、快速回笼资金呢，还是依然看好后市，觉得自家产品不愁卖，愿意接受买家退房？

　　一边喊着“活下去”

　　一边频斥巨资拿地

　   在采访中发现，对后市看好的观点似乎不在少数，这点从房企拿地的进取动作可以印证。典型的例子是，当万科一边喊着“活下去”之际，一边则开启了一轮迅猛的收购、拿地动作。

　　10月9日，华夏幸福公告显示：万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，超过保利、碧桂园、融创、恒大四家房企的拿地权益金额之和。

　　此外，万科在广州花地湾也积极圈地，日前已与巨无霸葵蓬村签订“旧改”合作协议，地块面积相当于半个珠江新城。业界指出，每一次市场调整过后，万科都成功地扩大了自己的市场份额。因此，在现在这个节点逆市扩张，某种程度上也说明万科对未来是有信心的。

　　与万科积极扩张相呼应的，还有中海。10月11日，中海联合中环集团竞得上海中心城区最复杂“城中村”的红旗村，这是中海时隔近十年在普陀区再次落子。此外，近期保利也斥资110多亿元，在天津、成都、西安等城市拿地。

　　近期政策层面

　　利于楼市稳定

　　10月起，央行今年以来第四次降准，有利于促进提高经济创新活力和韧性，增强内生经济增长动力，推动实体经济健康发展。

　　与此同时，部分城市出现了取消商品房预售制度的新尝试。近日，中山市挂出了10~11月即将拍卖的多宗地块，所有地块的限制条件均为“现售+商住分离”。而全国首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府正式亮相。现售制与预售来比，资金成本增加较多，中小型房企将面临更高的门槛，甚至难以生存。不过，换一个角度看，现售制对于房价的稳定或有一定的积极意义，毕竟，建设周期拉长，将导致供应减少，从而促使房价稳定。

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9月底，万科在深圳大梅沙召开秋季例会，会议主题是“活下去”，随后，万科开始在多个城市开展降价促销活动，“厦门万科白鹭郡五折甩卖”的消息更是引爆了市场舆论。

　　很多人在震惊之余，会觉得这一幕似曾相识。2008年，王石提出“拐点论”后，万科就率先降价，掀起楼市降价风暴。但结果是，经过2009年的短暂“沉寂”，万科在2010年的房地产调控中逆势崛起，成为国内首家突破1000亿元的房地产企业。

　　这两年，政府逐渐加强对房地产市场的管控，调控手段也更加直接，调控力度明显大于从前。同时，政府大力推动的国企混合制改革、租售并举、房产税等政策，使得房地产行业外部环境日益严峻，市场竞争越加激烈。如万科郁亮所说，房地产行业已告别了黄金发展的时代，正式步入白银时代。

　　万科对大势的判断向来有很好的嗅觉，面对形势的大变，做出战略调整是正常的，早在2017年度股东大会上，郁亮就明确表示，“要把地产这几个字都拿掉，改做美好生活的服务商”。但在此时却大张旗鼓地降价促销，不免让人生疑。