房价调整已从点蔓延到区 热点二线楼市“跌跌不休”

　楼市风向转向的信号

　　都说春江水暖鸭先知。近期部分房企巨头“只求活下去”的表态，无疑人们开始深信楼市已经变天。

　　8月31日，在融创中期业绩会上，一向激进的孙宏斌突然表态，融创要做到安全第一。孙宏斌的理由是，政策环境和楼市都已发生翻天覆地的变化：这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的，政策没有放松的迹象，有些地方还在加紧;随着政策的持续，消费预期、购买预期也会发生变化。

　　因此，融创正在准备过冬。从去年起，融创就已不再市场公开拿地，转而已并购为主，即使是并购，步伐也在逐渐放缓。

　　紧接着，9月万科董事会主席郁亮在万科内部讲话，更是充满寒意。郁亮表示，今年三个季度快过去了，万科6300亿的回款目标，还有一半多没有完成。对于房企来说，销售数据很重要，但更重要的是回款指标，没有钱流进来，一切都难以周转，寸步难行。如果6300亿回款目标没有达成，所有业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

　　万科是一家嗅觉灵敏，危机感十足的龙头企业，三年计划书把“活下去”作为基本要求，就可以预感到未来几年有多严峻了，房企在增长扩张和生存面前，显然认为能活着就不错了。

　　国内另一家标杆房企，恒大正在加速多元化布局。继今年6月全面接管贾跃亭一手创办的FF后，恒大又在9月23日以145亿元战略投资中国第一大经销商广汇汽车，以便打通从整车生产到流通的汽车全产业链。

　　楼市风向转变的第二个信号是，因开发商降价而导致的“业主维权”事件开始频发。这不禁让人联想到了2008年、2011年及2014年，因房价下跌而引发的业主“维权潮”。是的，历史不会重演，但总是有惊人的相似。

　　6 月 30 日，北京通州K2十里春风发生了因降价而导致的业主退房事件。据悉，该楼盘去年 8 月份开盘售价还4万多元，今年 6 月份最后一栋均价2.68 万元(实际是全款优惠后价格)，如此快速的缩水，已不止是跌掉了首付，是活生生要了半条命。

　　9月下旬，一则泰禾合肥院子“打折甩卖”消息惊爆了合肥!备案价2.2万元/㎡的洋房，据说现在只卖1.6万/㎡，折价幅度高达25%至35%。在闻讯楼盘大幅度降价后，老业主们坐不住了，在大门口拉横幅“维权”。几乎就在同时，杭州滨江未来海岸二期降价40万，先期业主也是第一个跳出来打横幅抗议……

　　事实上，楼盘的降价在一些地方早已经不是个例。按照国民经略的说法，北京、上海、深圳、厦门、广州、杭州这六大内地房价最高的城市，楼市已出现量价齐跌的景象，市场观望情绪浓厚。

　　郑州

　　超30个新盘下调售价

　　作为中部新兴的明星城市，房价涨幅一度跃居全国第一的郑州也打响了降价之战。

　　在二手房持续低迷之后，新盘也耐不住寂寞，纷纷降价促销。据不完全统计，郑州在售的新盘中，已经有超过30个新楼盘降价促销，这其中不乏融创、恒大、碧桂园等知名房企开发的楼盘。

　　郊区新盘集体降价

　　郑州新盘降价促销的动作最初由郊区板块开始蔓延开来。在售的楼盘中，位于平原新区、荥阳、白沙、绿博板块等郊区的多数新盘从8月底就开始了“集体降价”。以白沙板块为例，在2017年高位期时，毛坯高层1.1-1.4万元/平方米。如今，预售证备案价8900-11000元/平方米，相当于整体降价15%-20%。而平原新区近期开盘的新盘去化效果也不理想，平均去化率不足五成，降价幅度也逐渐拉大。去年炙手可热的绿博板块，不少楼盘也推出特价房、折扣房。

　　郊区新盘的降价也传导到市区核心板块，例如金水区、二七区、郑东新区的部分楼盘主动调价。其中，二七区的绿地城推出内部购房，精装价格由此前的单价13000元调为11300元;而金水区的融创某楼盘推出降价内购，每平方米降价2000-3000元。

　　郑州某品牌房企的营销负责人向记者表示：“目前来讲，郑州还是有市场的，只不过临近年底，开发商内部都在加强回款，冲目标。”

　　二手房降价更明显

　　相比于新房市场，二手房市场降价更为明显。

　　郑州市房管局发布数据显示，2018年9月份，郑州市二手房成交6247套，8月份成交量为6914套，环比下降约9%;2017年9月份，郑州市二手房成交6561套，今年比去年同期减少314套，降幅约4.37%。

　　累计数据统计显示，2018年1-9月，郑州市二手房共成交47160套，而2017年1-9月，郑州市二手房共成交54113套，2018年比2017年同期成交量减少近7000套，降幅约12.8%。

　　从二手房成交均价来看，9月，成交均价10703元/平方米;其中住宅二手房成交均价10697元/平方米。而对比去年同期，二手房成交均价10986元/平方米;其中，住宅二手房成交均价10990元/平方米。

　　即使二手房市场近段时间以来一直在走下坡路，但价格仍与新房形成倒挂。

　　以北环片区为例，新房楼盘美景美境均价约为16500元/平方米，锦艺金水湾均价约为16000元/平方米，泰山誉景均价约为17000元/平方米，但附近的二手房价格每平方米普遍高出新房约3000元。如普罗旺世小区，二手房成交均价约20000元/平方米，瀚海泰苑二手房也卖到19000元/平方米，瀚宇天悦二手房成交均价则在18500元/平方米左右。

　　“从与新房价格对比来看，郑州二手房还是有降价空间的。”郑东新区某二手房中介机构负责人告诉记者，“但目前降价销售的卖家还是少数，即使降，也很难降到周边新房均价以下。”

　　对此，金水区一知名中介店面经理分析说：“二手房市场就是楼市走向的‘晴雨表’。之前房价暴涨时，购房者恐慌情绪重，二手房成交很快，当前市场平稳，而新房受限价举措影响，价位甚至比二手房更加实惠，在选择房源时，购房者就会理性比较，这就导致了二手房成交慢的现象。”

　　成交量少且慢，二手房市场的现状从郑州市房管局的数据上也可见一斑。