房价调整已从点蔓延到区 热点二线楼市“跌跌不休”

厦门

个别区域二手房总价降几十万

　　因鼓浪屿成为网红城市的厦门，最近一两年却因为房价频频登上头条，先是大涨，后是下跌。近日来，万科厦门某楼降价的消息引爆网络，并再次将厦门楼市推向风口浪尖，降价、泡沫破灭、抄底的声音不断。拨开迷雾见真相，厦门新房价格到底降了吗?二手房价格又跌了多少?

　　“烫手”的二手房“跌下神坛”

　　厦门房价下降始于二手房。记者在房天下、安居客等房产网站上看到，位于厦门思明区松柏的一套98平方米二手房，报价378万元，直降72万元，折合单价38571元/平方米。同样降价的还有厦门的海沧区、同安区、集美区二手房源，降价幅度在36万-112万元之间。

　　一位厦门当地某中介的销售人员告诉记者，这个房源是楼梯房，由于楼层较高(7层)，户型一般，业主着急换房，降价幅度较高，如果诚心购买，价格还可以再议。据其透露，业主于两个月前挂出该房源，当时报价410万，而同类型房源在厦门房价历史高点时的挂牌价曾一度达到450万元。此外，据其透露，附近的屿后南里小区，一套67平米的房子，去年报价350万，今年以258万成交。

　　事实上，厦门二手房价下跌已经持续了一段时间。来自国家统计局的数据显示，自2017年4月份，厦门的二手住宅价格已经连续17个月下跌。记者查询安居客网站显示，思明区松柏二手房挂牌价自2017年6月份开始下跌，至今年9月份，平均每平方米下跌近7400元，湖里区的二手房挂牌价自2017年11月份每平方米下降近5000元，海沧区下降了6000元。

　　一位厦门当地的房地产人士表示，厦门二手房下降的逻辑是，先从去年几个炒得比较热的楼盘开始，降价较为厉害，基本是跌下神坛，然后是老旧小区，年代久远、楼层也不好，而岛内位置相对好的小区，价格坚挺，像五缘湾地区，是厦门房价最高的区域，均价在10万元/平方米左右。

　　“以价换量”的新房或增多

　　相比于二手房的深跌，厦门新房则“雷声大过雨点”。国庆前后，厦门万科白鹭郡大降价的信息刷屏网络，外加万科高喊“活下去”，一时间厦门成为舆论中心。

　　不过，据厦门当地多位新房销售人员透露，厦门万科白鹭郡的降价幅度并没有网传的那么多，降之前的价格包含了两个车位、装修、电梯等，这些加一块也超过100万了，降价之后，这些就不包含在内了。“除了个别房源，厦门一手房价基本没降。”

　　据克而瑞研究中心数据显示，9月厦门新建住宅成交均价为43544元/平方米，环比8月上涨了13.4%，相比7月份下降了27.8%。此外，1-9月份的成交均价为40456元/平方米，仍高于2017年35262元/平方米的成交均价。

　　无论是价格深跌的二手房，还是价格松动的新房，眼前的现实是厦门楼市正慢慢走下神坛。这个神奇的二线城市，有着三线的经济实力，房价却与一线城市比肩，岛内二手房价高点曾至11万元/平方米，是什么原因使厦门房价泡沫逐步走向破灭?

　　在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，一系列严格的楼市调控下，厦门房价正在加速下降。从厦门二手房的历史数据来看，自2016年初开始房价由2.6万元/平方米快速攀升至4万以上，上涨迅速、幅度大，而目前的房价下调可以视为对于前期房价曾经过快上涨的一种矫正。

　　下行之下，有人悲观离场，有人坐等抄底。“周边已经有朋友筹钱准备投资入场了。”上述厦门房地产人士表示。

　　有人想要抄底的信号源之一就是，厦门放宽人才落户政策，这被部分人解读为“托底”楼市。不过，也有厦门当地人士表示：“虽然放宽了一点政策，但是厦门房价还会继续下行。”

　　张波认为，整体来看，目前厦门房价的调整周期还未结束，房价在四季度依然面临较大的下行压力。新房市场“以价换量”项目越来越多，二手房成交量缩减将成常态，部分板块房价会明显回调。

　　南京

　　二手房最高降8.5%

　　按往年惯例，“金九银十”都是踩盘、买房的火热时期，但今年南京的楼市却有点儿“哑火”。虽然各大地产商抛出优惠橄榄枝，但不少楼盘访客数量、去化量不及以往。与此同时，在南京二手房市场中，房主对后市预期不强，主动降价售房的现象越来越多。

　　9月新房环比降3%

　　今年3季度，虽然不少房企率先进行多盘联动促销活动，但开盘成交量大不如前。

　　据了解，国庆节后首周，南京楼市共有15家楼盘在售，包括城东的熙悦、葛洲坝招商紫郡蘭园，仙林的万达茂，城南的都荟天地，都市圈的金都华府，河西江心洲的胜科星洲府等项目。不过，这15家楼盘中，只有6家楼盘售罄，有的楼盘甚至认购不足三成。

　　数据是最好的验证。南京网上房地产的数据统计，今年国庆七天长假，不含溧水区、高淳区，南京全市共成交商品住宅158套，是自2011年以来的新低。

　　另据贝壳研究院统计的数据显示，相较于去年而言，目前新房市场的成交较为冷淡：9月南京新房成交4974套，环比上升25.2%，同比则减少20%。市场的降温，房企以价换量的策略，也反馈至房价上。9月新房成交均价为23518元/平方米，环比下滑3%。

　　虽然成交火热程度不如去年，但近期新盘供应持续上涨。“今年前9月，南京有35个楼盘集中上市，只有8个楼盘去化较好，主要为一二手倒挂的限价红利盘，其余以产品改善型为主的高价项目，客户成交周期明显拉长。”当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏表示，9月以来，日光盘已不复存在，楼盘销售均不理想，热门区域最高去化八成。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，与之前相比南京住宅成交量大幅下跌，购房者对市场预期度放低，开盘当天卖不动，甚至不需要摇号直接平推的楼盘也在逐渐增加，这表明南京楼市过热的状态有所趋缓，购房者越加趋于理性。

　　业内预计二手房价或降10%-15%

　　南京楼市的降温，也在二手房市场可见端倪。今年9月二手房成交量处于全年较低水平。

　　据贝壳研究院的统计显示，9月南京各区成交量全线下滑，二手房网签共5622套，环比下滑19.2%。在房价方面，9月南京二手房成交均价环比下滑0.6%至31061元/平方米。从区域来看，仅秦淮区成交均价上浮0.9%，其他各区成交均价全面下滑，其中玄武区跌幅最大，下滑8.5%。此外，9月下调价格的占比大幅上涨至76%，是自2017年以来调降占比最大的一个月。

　　“这轮南京二手房成交量的高点在2016年，2017年降温，2018年呈继续降温态势。”易居研究院副院长杨红旭指出，2016年3、4月份成交量最高，超17000套。2017年开始萎缩，今年二季度有所反弹，但8、9月份开始又出现下滑迹象。

　　杨红旭指出，南京二手房价较为坚挺，但8、9月份开始，亦有小幅下跌，“预计未来一年，二手房价格会下降10%-15%”。

    （房掌柜整理来自新京报、重庆马路社、大河报）