孟晓苏：鼓励国内地产投资消费 避免降低房价成目标

中国楼市风声鹤唳。美联储加息与中美贸易战升级双重阴霾压顶，给中国经济和楼市更增添了几分未知的惶恐。

“面对中美贸易战有可能长期化，我国需要进一步启动内需，特别是要发挥房地产业作为增长极、楼市与房价作为稳定器的作用，稳定楼市、稳定房价。”汇力基金董事长、中房集团公司前董事长、原房改课题组组长孟晓苏的一席话，无疑给悲观的市场层面添了几分底气。

孟晓苏指出，不能要求政府把降低房价作为施政目标，因为这是完不成的任务。孟晓苏是一位对经济大势细心观察并积极发表意见的企业家与学者，言辞中充满着一个改革参与者、政策设计者的深邃思索。

孟晓苏曾是国务院前副总理万里的秘书，原房改课题组组长。他是中国改革开放的亲历者和见证者，是最早提出将中国住房建设培育成国民经济的新增长点、在中国发展住房抵押贷款和抵押贷款保险的专家之一，也是最早在中国提出REITs理论、引进国外“以房养老保险”模式的倡导者。

面对复杂多变的国际形势，中国楼市该压还是该放，房地产税出台时机是否合适，中国真正的REITs产品如何破局等，孟晓苏再度阐述了他的独到见解。

“真正的REITs有望率先在政府资产层面突破”

记者：我国在REITs方面进行了多年的探索和实践，尤其住房租赁市场REITs产品从去年破冰到现在发展迅速，作为国务院发展研究中心REITs课题组组长，你对取得的成绩怎么评价？

孟晓苏：目前中国还没有真正的REITs，推出的是ABS产品、类REITs产品等，这些产品从2014年底起至今已经发行了1370多只，规模将近2万亿元，投资人也很踊跃。

现在我们正在努力，争取尽快推出地方政府公共资产方面的REITs产品。现在谁资产最多，谁的负债最重？都是地方政府。通过率先推出政府资产层面的资产证券化产品，可以让中国尽早推出真正的REITs产品。

公募基金进入资产证券化领域，在法律上也已没有多大障碍。如果能够推出中国的REITs产品在沪深两市流通，可以丰富中国的资本市场，也有利于发展直接融资、打破刚性兑付、防范金融风险。

记者：中国真正的REITs产品可能会先出现在政府资产层面？

孟晓苏：从政府公共资产获取突破可能性较大。发展REITs需要选择资产规模适当、收益率较高的标的，地方基础设施建设中有一些资产收益率不错，具备进行资产证券化的条件。

发展真正的REITs产品，还要突破免税障碍。发达国家的REITs都可免除公司税，只缴纳个人所得税。我们做的REITs也要给予税收优惠，在这方面政府公共资产比企业资产具有优势。因为政府本身是征税人，可以通过税后调节，将不得不征的税通过其他方式补偿回去。我国也应该像国外REITs那样，力求做到税收中性，避免双重纳税。

在有关政策上主管部门已经比较努力，现在的主要问题是尽快推动实践。

记者：中国住房租赁市场发展其实也是非常需要这种REITs产品的，市场前景也很大。你有什么建议吗？

孟晓苏：中国在发展租赁市场方面行动慢，还少有专门的租赁机构出现，在供给侧方面发力不够。政府只需要管政策保障性住房。对比国外住房租赁市场，政府管的也是低收入群体的租房需求，租房市场不可能全由政府提供和管理，居民在提供出租房里占了很大比重，其中部分比重就是通过REITs来持有，这样就可以将整栋楼宇做成REITs基金，人们可以持有基金单位，这种基金单位（股票）可以在股市上流通。未来REITs股票是用来买卖的，而房子是用来住的，这就能更好地落实房住不炒的要求。

记者：发展住房租赁REITs产品，租金收入低的问题怎么解决？

孟晓苏：租金低确实是一个问题，中国大城市普遍租售比不高，一线城市才是一点几，二线城市是二点几。这种情况怎么发REITs呢？我认为有3个办法：1.在普遍租金低的情况下，挑选个案租金较高的项目来做；2.可以把“共有产权房”这种创新引入租赁房市场。政府持有这种房屋的部分产权，政府可以放弃租金收益，把租金都留给购房居民或房屋持有机构，政府保留税收权和房屋增值收益，这样就能大幅度提高租售比；3.用集体建设用地建设的租赁房来发展REITs，其中没有土地出让金，成本较低，虽然租金不高，但租售比相对高。

政府为中低收入家庭提供的租金补贴，在公租房里是一项不可缺少的收入来源。不是因为做成REITs产品才有补贴，而是原先就有这项补贴。房改时候我们提倡“暗补变明补”，今后做资产证券化也应提倡“暗补变明补”，是政府购买服务。这部分补贴是既有的，不应当计入资产证券化的“负面清单”，而是地方政府应尽的税收转移支付责任。

记者：REITs产品利率达到多少，是市场上能够接受的？

孟晓苏：国外住房类REITs产品对利率的要求并没有多高，因为住房本身的长期持有会使房产价值增值。美国发行的住房REITs产品，42年前1美元买的，42年后变成了142美元，年化收益率为12.2%，其中包括分红所得、房产增值与股票溢价。现在居民买房出租，也不一定只为租金，获取投资增值意愿比重不小。现在居民买房受限，待有了租赁房REITs，就有了新的投资房产渠道，有专业机构管理和按期分红，还有进入资本市场流通的便利。

去年以来，房地产行业有一种担忧的情绪，至今未消解，那就是中美贸易战到底会给中国房地产行业尤其是企业带来怎么样的影响，有人认为会地震，有人认为无需忧虑。

有人说国外房价是泡沫，美国房价不是跌了吗？但是他们没看到2008年跌下去，2012年开始美国房价上涨，带动了经济复苏，美国房地产18年为一个周期，在房价跌下去的时候特朗普（注：特朗普也是美国地产商）六次破产，在房价涨起来的时候特朗普成了成功的企业家。从美国的房地产发展来看是长线增值，比如1972年1美元买了REITs，到42年后的2014年变成142美元，可以看到房价长线上涨趋势。

在这种情况下，我们不能一味要求政府把降低房价作为施政目标，因为这是完不成的任务。

记者：中美贸易战升级对中国经济和楼市意味着什么？

孟晓苏：特朗普上任之后对我国颇多刁难，还发动了对中国的贸易战，而且不断加码。对中国政府完全是一副漫天要价的嘴脸。特朗普上任以后，无论是取得的成果，还是被人垢病的问题，都离不开他的房地产思维。在他刚刚当选的时候，我就提出“研究特朗普房地产商思维”，看来研究得还是不够。最近中国政府发布了《白皮书》，鲜明阐述了中国的立场，13个问题谈的都掷地有声。但是特朗普政府不跟你讲道理，看来这个贸易战还得准备长期打下去。不仅美国人在捣乱，一些讨好美国的国家也在用各种方式设阻，使中国企业在海外业务开展方面遇到了不少问题。

面对中美贸易战有可能长期化，我认为扩大内需、扩大投资，特别是扩大房地产投资与消费，是我们应对中美贸易战的正确选择。

有人说现在要取消预售，取消商品房预售可以调控房地产，但我要问一句，大家不怕房价显性上涨吗，取消预售的话房价马上就上涨，进而把老百姓通过预售享受到的价格红利通吃掉。

现在的问题是房价已经涨得这么高，今后还会不会上涨，请记住我的三句话，房价问题短期看供求，中期看结构，长期看通胀。

现在让我顾虑的是，中国会不会在面对中美贸易战的同时继续抑制房地产，在国际国内两个角度跟房地产商开战，不分青红皂白打压房价？好在中国高层已经做出了行动，现在我们已确定了把握扩大内需这个战略基点，扩大国内市场规模。

习近平总书记特别强调内需是中国经济发展的基本动力，也是满足人民日益增长的美好生活需要的必然要求。我相信我们充分调动内需，依靠房地产对经济的拉动作用能够帮助国家有效抵御贸易战对中国经济所产生的不良影响，保持住中国正在处于的重要战略机遇期。

记者：这种情况下，你对政策制定者有何建议？

孟晓苏：现在让我顾虑的是，有关部门会不会在面对中美贸易战的同时，继续抑制内需打压房地产，削弱中国应对国际斗争的基础与能力。好在中国最高领导层扩大内需的意志坚定，早已确定“牢牢把握扩大内需这个战略基点，扩大国内市场规模”。现在应尽快结束非理性的房地产调控。非要这样调控下去，房价压不下来，倒会把经济压下来了。在复杂的国际形势下，我们更应该认识到房地产业是国民经济的主导产业，内需是拉动中国经济的主引擎，楼市平稳是中国经济社会的稳定器。

记者：结束调控的话，房价就更高了。

孟晓苏：房价问题，短期看供求，中期看结构，长期看通胀。从几个方面看，房价肯定是要继续上涨的。不应当把降低房价作为政府的施政目标，那肯定是完不成的任务。最近一些城市房价没有明显上涨，是因为抑制需求限制居民购房，压抑房屋销售不让高价楼盘上市。但是总要让居民购房、让楼盘上市吧？那时被压抑的房价就出现反弹了。现在房价出现的“三年一猛涨，一涨顶三年”，就是非理性调控造成的楼市怪现象。

房地产市场是由一个小周期组成，开发企业应保持平常心态。很多开发企业要在市场旺盛的时候不盲目乐观，市场低迷的时候不盲目悲观，慢慢适应小周期。我认为用大量的行政资源去把一个正常发展的行业，人为地搓成这几个小周期，就像新手在马路上开车一样，一脚踩油门，一脚踩刹车，不是好事。但是，开发企业必须适应房地产业，在这种情况下找到适合自己的平稳发展办法。

“房地产税设计出了毛病，需要换一种征收方式”

记者：当前这种国内国际严峻形势下，房地产税的征收是不是应该缓一缓？你有什么建议？

孟晓苏：房产税什么时候都应该考虑征收。过去在制度设计上的毛病，要尽快地调整。

在征收房产税的方案设计上，我从不赞成“建立全民住房产权信息系统”和“多少平方米免征”，而主张实行“尽房皆税”与“退税制度”。房产税本来就是最容易征收的税种，有一套房、征一套税能把事情最大简化。普遍纳税后要实行“退税制度”，退税是根据纳税人家庭生活状况，包括婚姻状态、收入水平、赡养人口等，鼓励人们善待婚姻、赡养家庭。国外还有能把按揭利息计入退税，把外墙装修计入退税。“退税”只适用于一套房，其它房产则不能享受退税。在退税制度设计上，为了简化行政与方便百姓，我主张采用“见房就征、见证就退”的简易办法，允许每位居民凭身份证退税一套房。单身可退一套，夫妇可退两套，赡养老人还可以退税。这样就把房改房、拆迁安置房等都纳入到退税范围了。至于退税一套是多少平方米？我看就不必去纠结了，大小都是退税一套。非要较真就规定个退税房屋面积上限，但不宜定得太低。我还主张“从小产权房开征房产税”，它没有缴纳过土地出让金，税率上不必给优惠。这样就能很容易地开征房产税，也有利于照顾该照顾的居民。

（房掌柜整理来自中国房地产报）