融资寒冬又遇债务围城 房企安全发展远比规模更重要

　　多家房企主体信用评级下调

　　今年以来，已有数家以房地产为主业的企业主体信用评级被下调。

　　6月27日，大公国际咨询评估有限公司决定再次下调中弘股份(000979.SZ)评级至CCC(偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高)，评级展望为负面。大公认为，中弘股份面临严峻的偿债环境，受政策调控及公司资金紧张影响，产品市场竞争力大幅下降，财富创造能力很弱，公司在资本市场公信力下降，较难获得债务收入，偿债来源大幅缩减，偿债能力很弱。截至10月19日，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为63.38亿元，全部为各类借款。

　　7月9日，评级机构穆迪将五洲国际评级由Caa1下调至Ca(经常违约，或有其他明显的缺点)，展望为负面。穆迪表示，五洲国际可能无法通过再融资偿付3亿美元的票据，预计该公司将触发其他债务违约。另据五洲国际2017年年报显示，去年五洲国际年收入为35.46亿元，同比下滑6.4%;净亏损5.18亿元，同比下降615.5%。此外，五洲国际总负债为210.59亿元，而其资产总额为248.45亿元，资产负债率超过80%。

　　10月11日，联合信用评级有限公司认为华业资本流动性急剧恶化、到期债务兑付风险增加，决定将华业本的主体长期信用等级由“BBB-”下调至CC(在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务)，同时将“15华业债”债项信用等级由“BBB-”下调至CC，并继续将华业资本列入可能下调信用等级的评级观察名单。

　　10月15日，鹏元资信评估有限公司将上陵实业主体长期信用等级由B下调至C(不能偿还债务)，评级展望由负面调为稳定(情况稳定，未来信用等级大致不变)，同时将“12宁上陵/12宁夏上陵债”信用等级由BB下调为CC (在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务)。

　　“从债券到期情况看，根据截至2018年8月31日存续期房地产债券统计，考虑100%回售与50%回售情况下，2018年四季度房地产债券到期及回售规模分别为1904.75亿元与1344.975亿元。相较于今年四季度，未来三年地产债到期压力整体较大。”中诚信研究院宏观金融研究部总经理袁海霞在接受媒体采访时表示，尽管目前房地产企业尚未发生境内债券实质性违约，且债券违约集中爆发概率相对较低，但伴随房地产债券到期高峰到来，必须关注房地产债券的偿付风险。

　　市场高增长可能性不大

　　不只是债务违约，今年以来，多家房企发债均被终止。

　　5月29日，碧桂园拟发行200亿元小公募公司债券的项目状态变更为中止。8月30日，花样年2018年非公开发行住房租赁专项公司债券中止发行，该债券拟发行金额为50亿元，品种为私募。10月7日，合生创展公开发行2018年住房租赁专项公司债券终止发行。该债券的拟发行金额为100亿元，品种为小公募。10月13日，雅居乐一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行，债券规模为80亿元……

　　“融资收紧压力下，企业应该何去何从?融资杠杆不断收紧的大背景下，一些销售额不够大且债额过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，房企不应再奢望未来的市场还会有高增长。平稳的市场，反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。

　　欧阳捷建议，在拓展方面，房企应该缓拿地、拿对地、拿好地，便宜的土地永远可以拿;融资方面，房企可以通过设立地产基金等多种形式，争取相对便宜的资金，降低融资成本。其还表示，在保证产品和服务品质的同时，开发商应继续坚持资金高周转策略，加快资金回笼，确保企业现金流安全。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，从另一个角度看，若部分房企资金压力大，那么加快销售的可能性会比较大。而从偿债方面看，转让部分项目股权，尤其是对于部分地王项目进行联合开发，变得非常有可能。

　　某国资背景房企的一位中层告诉时代周报记者，行业下行周期下，企业到破产的程度还是少数，更多的企业会因为经营不善的原因而被削弱。海通债券分析师姜超表示，历史上看，房地产企业遭遇资金紧张的情况较常见，但真正出现信用债违约的企业并不多。

　　“房地产企业持有的资产变现能力强，出现流动性问题可以折价变卖房子或者项目获得流动性。”姜超认为，拥有充分质押物的房地产企业更容易获得融资，或者在陷入困局后更容易找到战略投资者。

　　(房掌柜整理来源自每日经济新闻、中国房地产协会官方网站)